{"id":222860,"date":"2022-09-16T15:15:30","date_gmt":"2022-09-16T19:15:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.miamibeachfl.gov\/?page_id=222860"},"modified":"2025-06-04T20:37:24","modified_gmt":"2025-06-05T00:37:24","slug":"2022-election-lincoln-lane-mixed-use-project-faqs","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.miamibeachfl.gov\/fr\/2022election-info\/2022-election-lincoln-lane-mixed-use-project-faqs\/","title":{"rendered":"FAQ sur le projet \u00e0 usage mixte Lincoln Lane pour les \u00e9lections de 2022"},"content":{"rendered":"\n\t\t\t\t\"City\n\t\t\t\t<\/a>\n

\n\t\t\tProjets de d\u00e9veloppement \u00e0 usage mixte de Lincoln Lane, y compris des bureaux de classe A\t<\/h3>\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\tRetour aux questions du scrutin pour l'\u00e9lection de 2022\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\n\t\t\t\t\t\tT\u00e9l\u00e9charger la FAQ en PDF\n\t\t\t\t\t<\/a>\n

\n\t\t\tSites de projets\t<\/h3>\n\t\t\t\t\t1. O\u00f9 sont situ\u00e9s les sites du projet propos\u00e9s et quelle est la taille de chaque site du projet ? <\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Les sites du projet sont situ\u00e9s sur trois (3) parkings de surface (P25, P26 et P27), situ\u00e9s \u00e0 un p\u00e2t\u00e9 de maisons au nord de la galerie marchande de Lincoln Road. Le projet P25\/P26 est situ\u00e9 sur deux parcelles distinctes de part et d'autre de Lenox Avenue\u00a0: le parking P25 est situ\u00e9 au 1680 Lenox Avenue et le parking P26 au 1080 Lincoln Lane North. Le projet P27 est situ\u00e9 sur le parking P27 au 1664 Meridian Avenue.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Project<\/a><\/p>\n

\"Project<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Parking P25<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Adresse<\/td>\n1680, avenue Lenox<\/td>\n<\/tr>\n
Taille<\/td>\n37 454 pieds carr\u00e9s (0,86 acres)<\/td>\n<\/tr>\n
Places de stationnement<\/td>\n86 places<\/td>\n<\/tr>\n
Zonage adjacent<\/td>\nCD-2 \/ CD-3<\/td>\n<\/tr>\n
Hauteur autoris\u00e9e par le Code<\/td>\n100 pieds<\/td>\n<\/tr>\n
FAR autoris\u00e9 par le Code<\/td>\n1.87<\/td>\n<\/tr>\n
Promoteur<\/td>\nPropri\u00e9taire foncier de Lincoln Road, LP<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Parking P26<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Adresse<\/td>\n1080 Lincoln Lane Nord<\/td>\n<\/tr>\n
Taille<\/td>\n48 000 pieds carr\u00e9s (1,10 acres)<\/td>\n<\/tr>\n
Places de stationnement<\/td>\n151 places<\/td>\n<\/tr>\n
Zonage adjacent<\/td>\nCD-3<\/td>\n<\/tr>\n
Hauteur autoris\u00e9e par le Code<\/td>\n100 pieds<\/td>\n<\/tr>\n
FAR autoris\u00e9 par le Code<\/td>\n2.75<\/td>\n<\/tr>\n
Promoteur<\/td>\nPropri\u00e9taire foncier de Lincoln Road, LP<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

 <\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Parking P27<\/th>\n<\/tr>\n
Adresse<\/td>\n1664, avenue M\u00e9ridien<\/td>\n<\/tr>\n
Taille<\/td>\n59 273 pieds carr\u00e9s (1,36 acres)<\/td>\n<\/tr>\n
Places de stationnement<\/td>\n151 places<\/td>\n<\/tr>\n
Zonage adjacent<\/td>\nCD-3<\/td>\n<\/tr>\n
Hauteur autoris\u00e9e par le Code<\/td>\n100 pieds<\/td>\n<\/tr>\n
FAR autoris\u00e9 par le Code<\/td>\n2.75<\/td>\n<\/tr>\n
Promoteur<\/td>\n1664 Meridian, LLC<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

\n\t\t\tStructure de la transaction\t<\/h3>\n\t\t\t\t\t2. Les sites des projets sont-ils \u00e0 vendre ou \u00e0 louer ?<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Les projets propos\u00e9s n'impliquent PAS l'achat ou la vente de terrains publics<\/u>.<\/strong> La Commission municipale a autoris\u00e9 les baux fonciers propos\u00e9s, sous r\u00e9serve de l'approbation des \u00e9lecteurs par r\u00e9f\u00e9rendum (r\u00e9solutions n\u00b0 2022-32242 (P25\/P26) et 2022-32246 (P27)). Bien que la Ville conserve la propri\u00e9t\u00e9 du terrain pendant toute la dur\u00e9e du bail, la Commission municipale a soumis les baux propos\u00e9s au vote, conform\u00e9ment \u00e0 la Charte municipale (r\u00e9solutions n\u00b0 2022-32243 (P5\/P26) et 2022-32246 (P27)).<\/p>\n

Les projets pr\u00e9voient des baux fonciers de 99 ans pour chacun des sites, avec une dur\u00e9e initiale de 51 ans et deux renouvellements de 24 ans. Les deux parcelles des projets P25\/P26 seront r\u00e9gies par des baux fonciers individuels de 99 ans et un contrat de d\u00e9veloppement unique r\u00e9gira la construction sur les deux parcelles. Le projet P27 sera r\u00e9gi par un bail foncier de 99 ans et un contrat de d\u00e9veloppement.<\/p>\n

Pendant la dur\u00e9e des baux fonciers de 99 ans, la Ville conservera la propri\u00e9t\u00e9 du terrain sous-jacent, ainsi que celle du stationnement municipal de chaque projet. Le promoteur\/locataire foncier sera responsable de tous les co\u00fbts et d\u00e9penses li\u00e9s au d\u00e9veloppement, \u00e0 la conception et \u00e0 la construction de chaque projet, et sera propri\u00e9taire de toutes les am\u00e9liorations (\u00e0 l'exception du stationnement municipal appartenant \u00e0 la Ville), pendant toute la dur\u00e9e du bail. Pendant toute la dur\u00e9e du bail, le promoteur\/locataire foncier assumera tous les co\u00fbts et d\u00e9penses li\u00e9s \u00e0 l'exploitation des projets, y compris ceux li\u00e9s aux services publics, \u00e0 l'entretien, aux assurances, aux taxes fonci\u00e8res, aux \u00e9valuations, etc. \u00c0 l'expiration ou \u00e0 la r\u00e9siliation des baux, la possession du terrain et des b\u00e2timents reviendra automatiquement \u00e0 la Ville.<\/p>\n

\n\t\t\tSoci\u00e9t\u00e9s de d\u00e9veloppement et d'investissement \t<\/h3>\n\t\t\t\t\t3. Combien chaque soci\u00e9t\u00e9 de d\u00e9veloppement investira-t-elle pour d\u00e9velopper son projet respectif ?<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Lincoln Road Property Owner, LP, une entit\u00e9 compos\u00e9e d'Integra Investments, Starwood Capital Group et The Comras Company, investira au moins $140 millions dans les co\u00fbts de construction du projet P25\/P26, en plus des paiements requis pour le loyer, les taxes fonci\u00e8res, etc. L'investissement en capital financier des d\u00e9veloppeurs comprendra la construction de deux (2) tout nouveaux parkings municipaux int\u00e9grant une conception de b\u00e2timent durable et sans co\u00fbt financier pour la ville.<\/p>\n

1664 Meridian, LLC, une entit\u00e9 compos\u00e9e de The Peebles Corporation, Scott Robins Companies, Inc. et Baron Corporation, investira au moins 141 millions de TP4T dans les co\u00fbts de construction du projet P27, en plus des paiements requis pour le loyer, les taxes fonci\u00e8res, etc. Cet investissement en capital comprend la construction d'un tout nouveau parking municipal dot\u00e9 d'une conception de b\u00e2timent durable et sans co\u00fbt financier pour la ville.<\/p>\n\t\t\t\t\t4. La Ville contribuera-t-elle au financement des projets ?<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Non. Tel qu'approuv\u00e9 par les r\u00e9solutions de la Commission municipale n\u00b0 2022-32241<\/a>, 2022-32242<\/a>, 2022-32244<\/a>, et 2022-32245<\/a>, les accords de d\u00e9veloppement et les baux fonciers propos\u00e9s stipulent qu'il y aura Non<\/strong> Financement ou financement de la ville et aucune subvention publique, r\u00e9duction d'imp\u00f4t ou abattement fiscal<\/strong> ont contribu\u00e9 \u00e0 l'un ou l'autre des projets. L'interdiction de tout financement public se refl\u00e8te dans les questions de vote approuvant les baux fonciers. Les promoteurs\/locataires fonciers ont rembours\u00e9 \u00e0 la Ville les frais li\u00e9s aux consultants ind\u00e9pendants et aux avocats externes engag\u00e9s lors des n\u00e9gociations relatives aux projets. Une fois les projets termin\u00e9s, la Ville aura droit \u00e0 des loyers garantis, \u00e0 des taxes fonci\u00e8res ad valorem et \u00e0 100% de revenus nets de stationnement provenant des \u00e9l\u00e9ments de stationnement public de chaque projet.<\/p>\n

\n\t\t\tConception\t<\/h3>\n\t\t\t\t\t5. Quelle est la hauteur maximale et propos\u00e9e pour les projets propos\u00e9s ?<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

La Commission municipale a promulgu\u00e9 l'ordonnance n\u00b0 2022-4499<\/a> de permettre une hauteur de b\u00e2timent maximale de 100 pieds pour les projets propos\u00e9s. Les projets propos\u00e9s sont conformes \u00e0 la r\u00e9glementation en vigueur du Code municipal relative au coefficient d'occupation du sol (COS). Aucun aspect des projets, ni les questions soumises au vote pour l'approbation des baux fonciers correspondants, n'envisagent une modification de la surface au sol, comme le pr\u00e9voit le Code municipal.<\/strong><\/p>\n

Conform\u00e9ment \u00e0 l'appel d'offres, la Ville a exig\u00e9 que les projets incluent un parking public couvert appartenant \u00e0 la Ville, ce qui augmente la hauteur totale du projet, mais n'apporte aucun revenu aux promoteurs\/locataires fonciers. Cette hauteur suppl\u00e9mentaire limit\u00e9e permet aux architectes des projets d'int\u00e9grer des conceptions qui am\u00e9liorent la viabilit\u00e9 du projet et attirent des locataires de meilleure qualit\u00e9 vers les espaces locatifs. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, cette hauteur suppl\u00e9mentaire permet au projet P25 d'int\u00e9grer des hauteurs sous plafond plus importantes, au projet P26 d'inclure un (1) \u00e9tage de bureaux convertible suppl\u00e9mentaire, et au projet P27 d'\u00e9viter l'utilisation de niveaux de stationnement souterrains, un aspect cl\u00e9 de la conception qui am\u00e9liore la r\u00e9silience de la structure face \u00e0 l'\u00e9l\u00e9vation du niveau de la mer.<\/p>\n

Avant l'adoption de l'ordonnance n\u00b0 2022-4499, le Conseil d'urbanisme et le Comit\u00e9 d'am\u00e9nagement du territoire et de d\u00e9veloppement durable ont examin\u00e9 l'augmentation de la hauteur et ont tous deux vot\u00e9 la transmission de l'ordonnance sur la hauteur des b\u00e2timents \u00e0 la Commission municipale pour examen. Comme l'exige toute modification de zonage, le Service d'urbanisme a analys\u00e9 l'impact potentiel d'une hauteur suppl\u00e9mentaire et a d\u00e9termin\u00e9 qu'elle pas<\/u> Conduisent \u00e0 des structures hors d'\u00e9chelle par rapport au contexte b\u00e2ti des propri\u00e9t\u00e9s voisines. Des b\u00e2timents de hauteur similaire, voire sup\u00e9rieure, existent aujourd'hui \u00e0 proximit\u00e9 imm\u00e9diate des sites du projet, notamment au 1688 Meridian Avenue (31 m\u00e8tres), au 1111 Lincoln Road (38 m\u00e8tres) et au 401 Lincoln Road (52 m\u00e8tres). De plus, lors du r\u00e9f\u00e9rendum de 2018 \u00e0 Miami Beach, les \u00e9lecteurs ont approuv\u00e9 une hauteur de 56 m\u00e8tres pour la construction de l'h\u00f4tel Convention Center sur un terrain public pr\u00e8s de Lincoln Road.<\/p>\n

Si les \u00e9lecteurs de Miami Beach approuvent l'un ou l'autre des projets lors du r\u00e9f\u00e9rendum du 8 novembre 2022, le comit\u00e9 de r\u00e9vision de la conception examinera et approuvera la ou les structures propos\u00e9es, en abordant sp\u00e9cifiquement la conception, la volum\u00e9trie et les impacts potentiels sur les structures environnantes. Une audience publique offrira \u00e0 la communaut\u00e9 une occasion suppl\u00e9mentaire de s'exprimer et de formuler des commentaires avant l'approbation de la conception.<\/p>\n\t\t\t\t\t6. Les projets propos\u00e9s comprendront-ils des espaces publics ouverts et\/ou des espaces verts ? <\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Oui. L'appel d'offres a sp\u00e9cifiquement identifi\u00e9 la n\u00e9cessit\u00e9 de projets visant \u00e0 am\u00e9liorer l'exp\u00e9rience urbaine en dynamisant les sites gr\u00e2ce \u00e0 des \u00e9quipements de proximit\u00e9 et en transformant Lincoln Lane en un lieu de passage dynamique et convivial pour les pi\u00e9tons. Les deux projets comprennent de vastes espaces ouverts au rez-de-chauss\u00e9e et des cheminements pi\u00e9tonniers paysagers destin\u00e9s \u00e0 l'usage public, aux loisirs et\/ou \u00e0 la connectivit\u00e9 fonctionnelle du quartier. Ces espaces publics s'int\u00e8grent parfaitement au tissu commercial du rez-de-chauss\u00e9e et favoriseront la cr\u00e9ation d'espaces communautaires.<\/p>\n

Projet P25\/P26<\/u>Le plan conceptuel P25 comprend 1\u00a0280 m\u00b2 d'espace public paysager au rez-de-chauss\u00e9e. Le plan conceptuel P26 comprend 1\u00a0800 m\u00b2 d'espace public paysager au rez-de-chauss\u00e9e, dont un petit parc de 320 m\u00b2 ombrag\u00e9 par des arbres et une fontaine en cascade.<\/p>\n

Projet P27<\/u>Le plan conceptuel P27 comprend plus de 17\u00a0000 pieds carr\u00e9s d'espaces publics paysagers au rez-de-chauss\u00e9e. Le projet r\u00e9invente Lincoln Lane en un parc lin\u00e9aire anim\u00e9. Les quatre c\u00f4t\u00e9s de la propri\u00e9t\u00e9 sont agr\u00e9ment\u00e9s de places publiques paysag\u00e9es, et l'architecture biophilique se d\u00e9ploie en cascade, d'une terrasse sur le toit v\u00e9g\u00e9talis\u00e9e \u00e0 des terrasses paysag\u00e9es \u00e0 chaque \u00e9tage.<\/p>\n\t\t\t\t\t7. Comment puis-je visualiser les rendus des structures propos\u00e9es ?<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

T\u00e9l\u00e9chargez les documents PDF ci-dessous pour visualiser les rendus :<\/p>\n
\n\"Qries\"
\n<\/a>\n
\n\"Qries\"
\n<\/a>\n

\n\t\t\tUtilisations du projet\t<\/h3>\n\t\t\t\t\t8. Qu\u2019est-ce qui sera d\u00e9velopp\u00e9 sur chaque site du projet ?<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Plan conceptuel du projet P25\/P26<\/u>Les deux parcelles comprendront des parkings \u00e0 usage mixte avec une conception durable LEED Or\u00a0: le site P25 comprend un b\u00e2timent de sept \u00e9tages avec trois (3) niveaux de bureaux de classe A au-dessus du parking\u00a0; le site P26 comprend un b\u00e2timent de huit \u00e9tages avec quatre (4) niveaux de bureaux de classe A au-dessus du parking. Les deux sites comprendront des commerces au rez-de-chauss\u00e9e, un parking public appartenant \u00e0 la Ville, un parking priv\u00e9 suppl\u00e9mentaire pour les bureaux et un espace public paysager. Sur P26, la zone commerciale le long de Lincoln Lane comprend un parc urbain de poche de 3\u00a0500\u00a0pi\u00b2 avec des si\u00e8ges ombrag\u00e9s accessibles au public. Le projet comprend un espace d'int\u00e9r\u00eat communautaire de 1\u00a0000\u00a0pi\u00b2, offert gratuitement (\u00e0 l'exception des frais de transfert tels que les taxes fonci\u00e8res et l'entretien des parties communes) \u00e0 un organisme \u00e0 but non lucratif ou \u00e0 un partenaire \u00e9ducatif, qui sera choisi conjointement par la Ville et le promoteur.<\/p>\n

Plan conceptuel du projet P27<\/u>Un parking polyvalent de six \u00e9tages, con\u00e7u selon les normes LEED durables, comprend trois niveaux de bureaux de classe A, 43 logements locatifs \u00e0 prix du march\u00e9 aux deux \u00e9tages sup\u00e9rieurs et des commerces au rez-de-chauss\u00e9e. Le parking est dissimul\u00e9 au c\u0153ur du b\u00e2timent et abrite un parking public appartenant \u00e0 la Ville, ainsi qu'un parking priv\u00e9 pour les bureaux et les logements. L'architecture unique du b\u00e2timent comprend un gradin invers\u00e9 le long de Lincoln Lane, ce qui maximise l'espace public et am\u00e9liore l'exp\u00e9rience pi\u00e9tonne.<\/p>\n\t\t\t\t\t9. Qu\u2019est-ce qu\u2019un espace de bureau de classe A\u00a0? <\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, les efforts de planification \u00e0 long terme de la Ville en mati\u00e8re de diversification \u00e9conomique et de prudence budg\u00e9taire ont vis\u00e9 \u00e0 attirer de nouveaux utilisateurs de bureaux et \u00e0 d\u00e9velopper des bureaux. Parmi les diverses initiatives visant \u00e0 cibler l'afflux r\u00e9gional d'entreprises et les investissements dans des secteurs cibl\u00e9s, la Commission municipale a autoris\u00e9 la publication de l'appel d'offres pour le d\u00e9veloppement \u00e0 usage mixte de Lincoln Lane, dans le but d'am\u00e9liorer le parc immobilier de bureaux existant de la ville en exigeant qu'au moins 50% de surface de plancher soient am\u00e9nag\u00e9s en bureaux de cat\u00e9gorie A pour chaque projet.<\/p>\n

La \u00ab\u00a0Classe A\u00a0\u00bb est g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9finie comme un bien immobilier de premier ordre, offrant une qualit\u00e9 de construction et d'ex\u00e9cution, des mat\u00e9riaux et des syst\u00e8mes de la plus haute qualit\u00e9, des \u00e9l\u00e9ments architecturaux remarquables, des finitions et des finitions de haute qualit\u00e9, de nombreux \u00e9quipements et un entretien et une gestion de premier ordre, le tout dans un emplacement privil\u00e9gi\u00e9 et une accessibilit\u00e9 exceptionnelle. Les projets propos\u00e9s sont con\u00e7us pour attirer des locataires de bureaux de premier ordre et \u00e0 long terme gr\u00e2ce \u00e0 des caract\u00e9ristiques de conception telles que des technologies de construction avanc\u00e9es, une architecture durable, une ventilation et une luminosit\u00e9 accrues, des espaces de travail flexibles, un acc\u00e8s aux espaces ext\u00e9rieurs pour les occupants et l'int\u00e9gration d'un design biophilique \u00e0 tous les niveaux, terrasses et terrasses.<\/p>\n

Les locataires de bureaux de cat\u00e9gorie A renforcent l'\u00e9conomie de la ville en cr\u00e9ant des emplois bien r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s et des employ\u00e9s qui soutiendront Lincoln Road et d'autres entreprises locales. Les projets b\u00e9n\u00e9ficieront \u00e9galement plus directement aux r\u00e9sidents de la ville\u00a0: en augmentant le nombre de bureaux attractifs, les r\u00e9sidents qui doivent actuellement se d\u00e9placer vers et depuis le continent en semaine auront plus de chances de trouver des bureaux adapt\u00e9s plus pr\u00e8s de chez eux. Miami Beach peut ainsi devenir une v\u00e9ritable communaut\u00e9 o\u00f9 il fait bon vivre, travailler et se divertir.<\/p>\n\t\t\t\t\t10. Quels types de restrictions d\u2019utilisation seront impos\u00e9es aux projets propos\u00e9s ?<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Les baux fonciers ont \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9s dans le but de favoriser un d\u00e9veloppement compatible et compl\u00e9mentaire avec les commerces existants sur Lincoln Road. Les rez-de-chauss\u00e9e du projet doivent \u00eatre am\u00e9nag\u00e9s avec des commerces de d\u00e9tail, des commerces ou des usages similaires qui s'int\u00e8grent \u00e0 l'exp\u00e9rience pi\u00e9tonne de Lincoln Road. Les baux fonciers interdisent certains usages commerciaux habituellement exclus des propri\u00e9t\u00e9s municipales, par exemple les pratiques ill\u00e9gales, les divertissements pour adultes, la vente de cannabis m\u00e9dical ou d'accessoires, ainsi que certains types de commerces mieux adapt\u00e9s aux propri\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es, comme les pharmacies, les salons de tatouage, les boutiques de t-shirts, les commerces de proximit\u00e9 ou les \u00e9piceries (autres que les vendeurs en magasin d'aliments et de boissons fins, sp\u00e9cialis\u00e9s et\/ou gastronomiques), les magasins de pr\u00e9parations pour nourrissons et les cha\u00eenes de magasins (avec quelques exceptions) et les grandes surfaces. L'int\u00e9gration de surfaces commerciales plus petites encouragera l'occupation des commerces de d\u00e9tail par les entreprises de services et les op\u00e9rateurs locaux. La liste compl\u00e8te des usages interdits se trouve \u00e0 la section 6.2 des baux fonciers. ici<\/a>.<\/p>\n

L'appel d'offres visait \u00e0 d\u00e9velopper le parc de bureaux de la Ville. Par cons\u00e9quent, les baux fonciers exigent que les bureaux de cat\u00e9gorie A repr\u00e9sentent au moins 50% de surface de plancher au sein de chaque projet. Les bureaux de cat\u00e9gorie A attirent des locataires recherch\u00e9s, notamment des entreprises de secteurs d'activit\u00e9 cibl\u00e9s, dont les employ\u00e9s bien r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s contribueront \u00e0 dynamiser le corridor commercial et \u00e0 stimuler l'\u00e9conomie locale. Pour plus de commodit\u00e9, les baux fonciers stipulent que les places de stationnement publiques appartenant \u00e0 la Ville doivent \u00eatre situ\u00e9es aux niveaux inf\u00e9rieurs. Le stationnement sera factur\u00e9 au tarif municipal en vigueur, comparable \u00e0 celui des autres parkings municipaux. Le projet P25\/P26 se concentre exclusivement sur les bureaux de cat\u00e9gorie A aux niveaux sup\u00e9rieurs. Le projet P27 comprendra des bureaux de cat\u00e9gorie A et environ 43 logements locatifs au prix du march\u00e9. Le projet P27 interdit les locations de courte dur\u00e9e ou les utilisations temporaires\/h\u00f4teli\u00e8res, et tous les locataires r\u00e9sidentiels doivent avoir un bail d'une dur\u00e9e minimale de 12 mois. Les unit\u00e9s r\u00e9sidentielles ne peuvent \u00eatre con\u00e7ues comme des micro-unit\u00e9s ni utilis\u00e9es comme espaces de cohabitation.<\/p>\n

\n\t\t\tRevenus pour la ville\t<\/h3>\n\t\t\t\t\t11. Le loyer sera-t-il pay\u00e9 \u00e0 la Ville ? <\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Loyer minimum garanti<\/u>Outre les taxes fonci\u00e8res ad valorem annuelles g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par les projets et les recettes de stationnement conserv\u00e9es par la Ville, les projets g\u00e9n\u00e9reront des revenus locatifs pour la Ville. Les baux fonciers des projets pr\u00e9voient un loyer annuel \u00e0 verser \u00e0 la Ville. Le loyer minimum garanti par Lincoln Road Property Owner, LP pour le projet P25\/P26, sur une dur\u00e9e de 99 ans, s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ $210\u00a0088\u00a0941. Le loyer minimum garanti par 1664 Meridian, LLC pour le projet P27, sur une dur\u00e9e de 99 ans, s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ $145\u00a0704\u00a0144. Le loyer minimum garanti combin\u00e9 pour les projets P25\/26 et P27, sur une dur\u00e9e de 99 ans, s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ $355\u00a0793\u00a0085.<\/p>\n

Paiements forfaitaires du loyer<\/u>Une partie du loyer minimum garanti des projets sera vers\u00e9e \u00e0 la Ville sous forme de paiements forfaitaires. Le projet P25\/P26 g\u00e9n\u00e9rera un loyer forfaitaire initial de 1 TP4T2,5 millions \u00e0 la Ville d\u00e8s la date d'entr\u00e9e en vigueur du bail, suivi d'un loyer forfaitaire de 1 TP4T500 000 par b\u00e2timent (1 TP4T1 million au total) d\u00e8s l'obtention d'un certificat d'occupation temporaire (COT). Le projet P27 g\u00e9n\u00e9rera un loyer forfaitaire initial de 1 TP4T2 millions \u00e0 la Ville d\u00e8s le d\u00e9but des travaux.<\/p>\n

Pourcentage de participation au loyer<\/u>: La Ville b\u00e9n\u00e9ficie \u00e9galement d'une participation au loyer (part des revenus du projet revenant \u00e0 la Ville). Elle percevra un loyer plus \u00e9lev\u00e9 si 5% du revenu brut effectif de l'un des projets est sup\u00e9rieur au loyer minimum annuel garanti. La participation au loyer projet\u00e9e de Lincoln Road Property Owner, LP pour le projet P25\/P26, sur la dur\u00e9e du bail de 99 ans, s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ $470\u00a0831\u00a0644. La participation au loyer projet\u00e9e de 1664 Meridian, LLC pour le projet P27, sur la dur\u00e9e du bail de 99 ans, s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ $345\u00a0408\u00a0801. La participation au loyer projet\u00e9e combin\u00e9e pour les projets P25\/26 et P27, sur la dur\u00e9e du bail de 99 ans, s'\u00e9l\u00e8ve \u00e0 environ $816\u00a0240\u00a0445.<\/p>\n

Augmentations de loyer<\/u>: Le loyer minimum garanti \u00e0 la Ville augmentera annuellement pour le projet P25\/P26 du montant le plus \u00e9lev\u00e9 entre 2% et l'indice des prix \u00e0 la consommation (IPC), sans d\u00e9passer 3%. Le loyer minimum garanti \u00e0 la Ville augmentera sur la dur\u00e9e du bail de 99 ans pour le projet P27 de 1,5% au cours des ann\u00e9es 1 \u00e0 5\u00a0; du montant le plus \u00e9lev\u00e9 entre 1,5% et l'IPC, sans d\u00e9passer 2% au cours des ann\u00e9es 6 \u00e0 10\u00a0; du montant le plus \u00e9lev\u00e9 entre 1,5% et l'IPC, sans d\u00e9passer 2,5% au cours des ann\u00e9es 11 \u00e0 15\u00a0; et du montant le plus \u00e9lev\u00e9 entre 1,5% et l'IPC, sans d\u00e9passer 3% au cours des ann\u00e9es 16 \u00e0 99.<\/p>\n

R\u00e9initialisations du loyer de base<\/u>:Les baux fonciers comprennent \u00e9galement des r\u00e9initialisations du loyer de base aux ann\u00e9es 51 et 75, o\u00f9 le loyer annuel garanti sera augment\u00e9 en d\u00e9terminant ce qu'aurait \u00e9t\u00e9 le loyer au d\u00e9but des ann\u00e9es 52 et 75 si les augmentations annuelles au cours des ann\u00e9es 1 \u00e0 51 et 52 \u00e0 75, respectivement, \u00e9taient les plus \u00e9lev\u00e9es entre 2% ou CPI sans aucun bouchon<\/u>Si l'IPC est sup\u00e9rieur \u00e0 2% au cours d'une ann\u00e9e donn\u00e9e, cette majoration s'applique\u00a0; si l'IPC est \u00e9gal ou inf\u00e9rieur \u00e0 2% au cours d'une ann\u00e9e donn\u00e9e, le loyer est augment\u00e9 de 2% pour cette ann\u00e9e. Le loyer minimum garanti estim\u00e9 par la Ville ne tient pas compte de l'impact des r\u00e9visions de loyer. \u00c9tant donn\u00e9 que l'IPC ne sera pas plafonn\u00e9 lors des r\u00e9visions de loyer, le loyer minimum garanti \u00e0 la Ville sur la dur\u00e9e du bail de 99\u00a0ans sera probablement nettement sup\u00e9rieur aux pr\u00e9visions.<\/p>\n

Loyer de transaction (honoraires)<\/u>: La Ville recevra 1,5% du produit brut de chaque vente\/transfert par le promoteur\/locataire de toute partie ou composante d\u00e9velopp\u00e9e du projet. Le loyer de transaction sera plafonn\u00e9 \u00e0 $2,5 millions pour les projets P25\/P26 ($875\u00a0000 pour P25 et $1\u00a0625\u00a0000 pour P26), sous r\u00e9serve de l'inflation. Pour le projet P27, la Ville recevra 1,5% du produit brut de chaque vente\/transfert, plafonn\u00e9 \u00e0 $2 millions, sous r\u00e9serve de l'inflation. Aucun loyer de transfert ne sera d\u00fb \u00e0 la Ville lors du premier transfert par le promoteur de tout ou partie du projet si cette vente intervient dans les cinq (5) premi\u00e8res ann\u00e9es suivant la date de transfert autoris\u00e9e. Si le premier transfert par le promoteur\/locataire intervient \u00e0 compter du cinqui\u00e8me anniversaire de la date de transfert autoris\u00e9e, le loyer de transaction sera d\u00fb \u00e0 la Ville. Toute vente\/cession cons\u00e9cutive \u00e0 la premi\u00e8re cession par le Promoteur est \u00e9galement soumise \u00e0 un loyer de transaction pour toute la dur\u00e9e du bail.<\/p>\n\t\t\t\t\t12. Comment le loyer vers\u00e9 \u00e0 la Ville sera-t-il utilis\u00e9 ? <\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\tD\u00e9velopper<\/i><\/a>\n\t\t\t\t\t

Le loyer minimum garanti par Lincoln Road Property Owner, LP pour le projet P25\/P26 sur une p\u00e9riode de 99 ans est d'environ $210\u00a0088\u00a0941. Le loyer minimum garanti par 1664 Meridian, LLC pour le projet P27 sur une p\u00e9riode de 99 ans est d'environ $145\u00a0704\u00a0144. Si la question #4 est adopt\u00e9e, la Ville devra adopter une ordonnance affectant les loyers garantis qu'elle per\u00e7oit au titre des baux fonciers du projet, \u00e0 parts \u00e9gales chaque ann\u00e9e, au financement des projets, programmes et services municipaux dans les domaines suivants\u00a0:<\/p>\n