Proyectos de desarrollo de uso mixto en Lincoln Lane, incluidas oficinas de clase A
Sitios del proyecto
Los sitios del Proyecto se ubican en tres (3) estacionamientos (P25, P26 y P27) a una cuadra al norte del Centro Comercial Peatonal Lincoln Road. El Proyecto P25/P26 se ubica en dos parcelas separadas a ambos lados de la Avenida Lenox: el estacionamiento P25 se encuentra en 1680 Avenida Lenox y el estacionamiento P26 en 1080 Lincoln Lane North. El Proyecto P27 se ubica en el estacionamiento P27 en 1664 Avenida Meridian.
| Estacionamiento P25 | |
|---|---|
| DIRECCIÓN | Avenida Lenox 1680 |
| Tamaño | 37,454 pies cuadrados (0,86 acres) |
| Plazas de aparcamiento | 86 espacios |
| Zonificación adyacente | CD-2 / CD-3 |
| Altura permitida por el Código | 100 pies |
| FAR permitido por el Código | 1.87 |
| Revelador | Propietario de la propiedad de Lincoln Road, LP |
| Estacionamiento P26 | |
|---|---|
| DIRECCIÓN | 1080 Lincoln Lane Norte |
| Tamaño | 48.000 pies cuadrados (1,10 acres) |
| Plazas de aparcamiento | 151 espacios |
| Zonificación adyacente | CD-3 |
| Altura permitida por el Código | 100 pies |
| FAR permitido por el Código | 2.75 |
| Revelador | Propietario de la propiedad de Lincoln Road, LP |
| Estacionamiento P27 | |
|---|---|
| DIRECCIÓN | Avenida Meridian 1664 |
| Tamaño | 59,273 pies cuadrados (1,36 acres) |
| Plazas de aparcamiento | 151 espacios |
| Zonificación adyacente | CD-3 |
| Altura permitida por el Código | 100 pies |
| FAR permitido por el Código | 2.75 |
| Revelador | 1664 Meridian, LLC |
Estructura de la transacción
Los Proyectos propuestos NO implican la compra o venta de terrenos públicos.. La Comisión Municipal autorizó los contratos de arrendamiento de terrenos propuestos, sujetos a la aprobación de los votantes en referéndum (Resoluciones núms. 2022-32242 (P25/P26) y 2022-32246 (P27)). Si bien la Ciudad conservará la propiedad del terreno durante la vigencia del contrato, la Comisión Municipal ha incluido los contratos de arrendamiento propuestos en la boleta electoral de conformidad con la Carta de la Ciudad (Resoluciones núms. 2022-32243 (P5/P26) y 2022-32246 (P27)).
Los Proyectos proponen contratos de arrendamiento de terreno de 99 años para cada uno de los emplazamientos, con un plazo inicial de 51 años y dos (2) renovaciones de 24 años. Ambas parcelas del Proyecto P25/P26 se regirán por contratos de arrendamiento de terreno individuales de 99 años y un único contrato de desarrollo guiará la construcción en ambas parcelas. El Proyecto P27 se regirá por un contrato de arrendamiento de terreno de 99 años y un contrato de desarrollo.
Durante los 99 años de vigencia de los arrendamientos, la Ciudad conservará la propiedad del terreno subyacente, así como la propiedad del estacionamiento municipal de cada Proyecto. El Desarrollador/Arrendatario del Terreno será responsable de todos los costos y gastos relacionados con el desarrollo, diseño y construcción de cada Proyecto, y será propietario de todas las mejoras (excepto el estacionamiento municipal propiedad de la Ciudad) durante la vigencia del arrendamiento. Durante la vigencia del arrendamiento, el Desarrollador/Arrendatario del Terreno pagará todos los costos y gastos asociados con la operación de los Proyectos, incluyendo los relacionados con servicios públicos, mantenimiento, seguros, impuestos prediales, tasaciones, etc. Al vencimiento o terminación de los arrendamientos, la posesión del terreno y los edificios volverá automáticamente a la Ciudad.
Empresas de desarrollo e inversión
Lincoln Road Property Owner, LP, una entidad compuesta por Integra Investments, Starwood Capital Group y The Comras Company, invertirá al menos $140 millones en costos de construcción de capital para el Proyecto P25/P26, además de los pagos requeridos por alquiler, impuestos inmobiliarios, etc. La inversión de capital financiero de los desarrolladores incluirá la construcción de dos (2) nuevas instalaciones de estacionamiento municipales que incorporan un diseño de construcción sustentable y sin costo financiero para la Ciudad.
1664 Meridian, LLC, una entidad compuesta por The Peebles Corporation, Scott Robins Companies, Inc. y Baron Corporation, invertirá al menos $141 millones en costos de construcción de capital para el Proyecto P27, además de los pagos requeridos por alquiler, impuestos inmobiliarios, etc. Esta inversión de capital incluye la construcción de un nuevo estacionamiento municipal con un diseño de edificio sustentable y sin costo financiero para la Ciudad.
No. Según lo aprobado por las Resoluciones de la Comisión de la Ciudad Nros. 2022-32241, 2022-32242, 2022-32244, y 2022-32245, los acuerdos de desarrollo propuestos y los arrendamientos de terrenos estipulan que habrá No Financiación o financiación municipal y sin subvenciones públicas, devoluciones o rebajas de impuestos Contribuyó a ninguno de los Proyectos. La prohibición de cualquier tipo de financiación pública se refleja en las preguntas de la votación que aprueban los arrendamientos de terrenos. Los Desarrolladores/Arrendatarios de Terrenos han reembolsado a la Ciudad los gastos relacionados con consultores independientes y abogados externos, incurridos durante la negociación de los Proyectos. Una vez finalizado el proyecto, la Ciudad tendrá derecho a pagos garantizados de alquiler, impuestos prediales ad valorem y 100% de ingresos netos por estacionamiento derivados de los componentes de estacionamiento público de cada Proyecto.
Diseño
La Comisión de la Ciudad promulgó la Ordenanza No. 2022-4499 permitir una altura máxima de construcción de 100 pies para los Proyectos propuestos. Los Proyectos propuestos cumplen con la normativa vigente del Código Municipal en materia de relación de superficie construida (FAR). Ningún aspecto de los Proyectos, ni de las preguntas de la votación que buscan la aprobación de los votantes para los arrendamientos de terrenos relacionados, contempla ninguna modificación de la superficie construida según lo permitido por el Código Municipal.
De conformidad con la Solicitud de Propuestas (RFP), la Ciudad exigió que los Proyectos incorporaran un estacionamiento público cerrado, propiedad de la Ciudad, lo cual aumenta la altura total del Proyecto, pero no genera ingresos para los Desarrolladores/Arrendatarios de Terrenos. La limitación de la altura adicional permite a los arquitectos incorporar diseños que mejoran la viabilidad del proyecto y atraen a inquilinos de mayor calidad a los espacios alquilables. En concreto, la altura adicional permite al Proyecto P25 incorporar mayores alturas de piso a techo, al Proyecto P26 incluir una (1) planta adicional de oficinas convertibles, y al Proyecto P27 evitar el uso de niveles de estacionamiento subterráneos, un aspecto clave del diseño que mejora la resiliencia de la estructura ante el aumento del nivel del mar.
Antes de la adopción de la Ordenanza n.° 2022-4499, la Junta de Planificación y el Comité de Uso del Suelo y Sostenibilidad revisaron el aumento de altura y votaron a favor de remitir la ordenanza sobre la altura de los edificios a la Comisión Municipal para su consideración. Como se requiere con todas las modificaciones de zonificación, el Departamento de Planificación analizó el posible impacto de la altura adicional y determinó que... no Esto da lugar a estructuras desproporcionadas con respecto al contexto edificado de las propiedades vecinas. Actualmente existen edificios de altura similar o superior en las inmediaciones de los emplazamientos del Proyecto, como los de Meridian Avenue 1688 (30,5 metros), Lincoln Road 1111 (37,5 metros) y Lincoln Road 401 (50,8 metros). Además, en el referéndum de Miami Beach de 2018, los votantes de Miami Beach aprobaron una altura de 56,5 metros para la construcción del hotel del Centro de Convenciones en terrenos públicos cerca de Lincoln Road.
Si los votantes de Miami Beach aprueban cualquiera de los proyectos en el referéndum del 8 de noviembre de 2022, la Junta de Revisión de Diseño revisará y aprobará la(s) estructura(s) propuesta(s), considerando específicamente el diseño, la distribución y los posibles impactos en las estructuras circundantes. Una audiencia pública brindará una oportunidad adicional para que la comunidad opine y ofrezca comentarios antes de aprobar el diseño.
Sí. La convocatoria de propuestas identificó específicamente la necesidad de proyectos que mejoren la experiencia urbana, dotando los terrenos de servicios vecinales y transformando Lincoln Lane en una zona peatonal vibrante y atractiva. Ambos proyectos incluyen amplios espacios abiertos a nivel del suelo y senderos peatonales ajardinados, pensados para uso público, ocio y/o conectividad funcional en el barrio. Estos espacios públicos se integran con el tejido comercial de la planta baja y promoverán la creación de espacios comunitarios.
Proyecto P25/P26El plan conceptual P25 incluye 13.800 pies cuadrados de espacio público ajardinado en planta baja. El plan conceptual P26 incluye 20.450 pies cuadrados de espacio público ajardinado en planta baja, incluyendo un pequeño parque de 3.500 pies cuadrados con árboles a la sombra y una fuente con cascada.
Proyecto P27El plan conceptual P27 incluye más de 17,000 pies cuadrados de espacio público ajardinado en planta baja. El proyecto reinventa Lincoln Lane y lo convierte en un parque lineal activo. Los cuatro lados de la propiedad cuentan con plazas públicas ajardinadas y la arquitectura biofílica se extiende desde una azotea verde hasta las terrazas ajardinadas de cada planta.
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Usos del proyecto
Plan conceptual del proyecto P25/P26Ambas parcelas incluirán instalaciones de estacionamiento de uso mixto con diseño sostenible LEED Oro: el sitio P25 incluye un edificio de siete pisos con tres (3) niveles de espacio de oficinas Clase A sobre el estacionamiento; el sitio P26 incluye un edificio de ocho pisos con cuatro (4) niveles de espacio de oficinas Clase A sobre el estacionamiento. Ambos sitios contendrán tiendas minoristas en la planta baja, estacionamiento público propiedad de la Ciudad, estacionamiento privado adicional para usos de oficina y espacio público abierto ajardinado. En P26, el área comercial a lo largo de Lincoln Lane incluye un parque de bolsillo urbano de 3,500 pies cuadrados con asientos a la sombra accesibles al público. El Proyecto incluye un espacio de beneficio comunitario de 1,000 pies cuadrados, ofrecido sin alquiler (excepto los gastos de transferencia como impuestos a la propiedad y mantenimiento de áreas comunes) a una organización sin fines de lucro o un socio educativo, que será seleccionado mutuamente por la Ciudad y el Desarrollador.
Plan conceptual del proyecto P27Un estacionamiento de uso mixto de seis plantas con diseño de edificio sostenible con certificación LEED, que incluye tres (3) niveles de oficinas de Clase A, 43 viviendas de alquiler a precio de mercado en las dos plantas más altas y locales comerciales en la planta baja. El estacionamiento, oculto a la vista, se encuentra en el centro del edificio y alberga aparcamiento público municipal, así como aparcamiento privado para oficinas y viviendas. La singular arquitectura incluye un escalonamiento inverso de la fachada del edificio a lo largo de Lincoln Lane, lo que maximiza el espacio público y mejora la experiencia peatonal.
En los últimos años, las iniciativas de planificación a largo plazo de la Ciudad para la diversificación económica y la prudencia fiscal se han centrado en atraer nuevos usuarios de oficinas y el desarrollo de nuevas oficinas. Entre diversas iniciativas para impulsar la afluencia regional de empresas y la inversión en sectores específicos, la Comisión Municipal autorizó la emisión de la Solicitud de Propuestas (RFP) para el Desarrollo de Uso Mixto de Lincoln Lane con el objetivo de mejorar el inventario de edificios de oficinas existente de la ciudad, exigiendo que al menos 50% de superficie construida dentro de cada proyecto se desarrollen como oficinas de Clase A.
La "Clase A" se define típicamente como una propiedad extremadamente deseable, ideal para inversión, con la más alta calidad en construcción, mano de obra, materiales y sistemas, importantes características arquitectónicas, acabados y acabados de alta calidad, abundantes servicios y un mantenimiento y administración de primer nivel, en una ubicación excelente con una accesibilidad excepcional. Los proyectos propuestos están diseñados para atraer a inquilinos de oficinas de alto nivel a largo plazo, utilizando características de diseño como tecnología avanzada en sistemas de construcción, arquitectura sostenible, mayor ventilación e iluminación, espacios de trabajo flexibles, acceso a espacios exteriores para los ocupantes e incorporación de diseño biofílico en todos los niveles, terrazas y cubiertas.
Los inquilinos de oficinas de clase A fortalecen la economía de la ciudad al generar empleos bien remunerados y empleados que apoyarán a Lincoln Road y otros negocios locales. Los proyectos también pueden beneficiar a los residentes de la ciudad de forma más directa: al aumentar la oferta de espacios de oficina atractivos, quienes ahora tienen que desplazarse diariamente al continente en días laborables tendrán más probabilidades de encontrar un espacio de oficina adecuado más cerca de sus hogares. Miami Beach puede convertirse en una verdadera comunidad de "vida, trabajo y ocio".
Los contratos de arrendamiento se elaboraron considerando fomentar un desarrollo compatible y complementario con los negocios existentes en Lincoln Road. Las secciones de la planta baja del Proyecto deben habilitarse con usos minoristas, comerciales o similares que se integren con la experiencia peatonal de Lincoln Road. Los contratos de arrendamiento prohíben ciertos usos comerciales habitualmente excluidos de las propiedades municipales, como prácticas ilegales, entretenimiento para adultos, venta de marihuana medicinal o parafernalia, así como ciertos tipos de negocios que se adaptan mejor a la propiedad privada, como farmacias, salones de tatuajes, tiendas de camisetas, tiendas de conveniencia o supermercados (excepto los proveedores de alimentos y bebidas finos, especializados o gourmet), tiendas de fórmula y cadenas de supermercados (con excepciones limitadas) y grandes superficies. La integración de naves comerciales de menor tamaño fomentará la ocupación de locales por parte de empresas de servicios y operadores locales. Puede consultar la lista completa de usos prohibidos en la sección 6.2 de los contratos de arrendamiento, disponible en aquí.
La convocatoria de propuestas (RFP) tenía como objetivo aumentar el inventario de oficinas de la Ciudad. Por consiguiente, los contratos de arrendamiento de terreno exigen que los espacios de oficinas de Clase A representen al menos 50% de superficie construida dentro de cada Proyecto. Las oficinas de Clase A atraen a inquilinos muy solicitados, como empresas de sectores específicos, cuyos empleados con altos salarios contribuirán a dinamizar el corredor comercial y estimular la economía local. Para mayor comodidad del público, los contratos de arrendamiento estipulan que las plazas de aparcamiento público de propiedad municipal deben estar ubicadas en las plantas inferiores. Se cobrarán las tarifas municipales vigentes por el estacionamiento, comparables a las de otras instalaciones de aparcamiento de la Ciudad. El Proyecto P25/P26 se centra exclusivamente en oficinas de Clase A en las plantas superiores. El Proyecto P27 incluirá espacios de oficinas de Clase A y también contará con aproximadamente 43 unidades de alquiler a precio de mercado. El Proyecto P27 prohíbe los alquileres a corto plazo o los usos transitorios/hoteleros, y todos los inquilinos residenciales deben tener un plazo mínimo de arrendamiento de 12 meses. Las unidades residenciales no pueden diseñarse como microunidades ni utilizarse como espacios de convivencia.
Ingresos para la ciudad
Alquiler mínimo garantizadoAdemás de los impuestos prediales ad valorem anuales generados por los Proyectos y los ingresos retenidos por estacionamiento de la Ciudad, los Proyectos generarán ingresos por alquileres para la Ciudad. Los contratos de arrendamiento de los terrenos de los Proyectos prevén el pago de un alquiler anual a la Ciudad. El alquiler mínimo garantizado de Lincoln Road Property Owner, LP para el Proyecto P25/P26, durante el plazo de 99 años, es de aproximadamente $210,088,941. El alquiler mínimo garantizado de 1664 Meridian, LLC para el Proyecto P27, durante el plazo de 99 años, es de aproximadamente $145,704,144. El alquiler mínimo garantizado combinado para los Proyectos P25/26 y P27, durante el plazo de 99 años, es de aproximadamente $355,793,085.
Pagos de alquiler a tanto alzadoUna parte de la renta mínima garantizada para los Proyectos se pagará a la Ciudad mediante pagos únicos. El Proyecto P25/P26 generará un pago único inicial de renta de $2.5 millones a la Ciudad inmediatamente después de la Fecha de Entrada en Vigencia del contrato de arrendamiento, seguido de un pago único de renta de $500,000 por edificio ($1 millón en total) cuando se obtenga el Certificado de Ocupación Temporal (TCO). El Proyecto P27 generará un pago único inicial de renta de $2 millones a la Ciudad al inicio de la construcción.
Participación porcentual en el alquilerLa Ciudad también se beneficia de la participación porcentual en la renta (la parte que le corresponde a la Ciudad en los ingresos del Proyecto). La Ciudad recibirá una mayor cantidad de renta si el 5% de los ingresos brutos efectivos de cualquiera de los Proyectos supera el monto mínimo anual garantizado de renta. La participación porcentual proyectada en la renta de Lincoln Road Property Owner, LP para el Proyecto P25/P26, durante el plazo de 99 años, es de aproximadamente $470,831,644. La participación porcentual proyectada en la renta de 1664 Meridian, LLC para el Proyecto P27, durante el plazo de 99 años, es de aproximadamente $345,408,801. La participación porcentual proyectada combinada en la renta para los Proyectos P25/26 y P27, durante el plazo de arrendamiento de 99 años, es de aproximadamente $816,240,445.
Aumentos de alquilerLa renta mínima garantizada para la Ciudad aumentará anualmente para el Proyecto P25/P26 en 2% o el Índice de Precios al Consumidor (IPC), lo que sea mayor, pero no más de 3%. La renta mínima garantizada para la Ciudad aumentará durante el plazo de arrendamiento de 99 años para el Proyecto P27 en 1.5% en los años 1 a 5; en 1.5% o el IPC, lo que sea mayor, pero no más de 2% en los años 6 a 10; en 1.5% o el IPC, lo que sea mayor, pero no más de 2.5% en los años 11 a 15; y en 1.5% o el IPC, lo que sea mayor, pero no más de 3% en los años 16 a 99.
Reinicio de la renta base:Los arrendamientos de terrenos también incorporan restablecimientos de la renta base en los años 51 y 75, donde la renta anual garantizada se incrementará determinando cuál habría sido la renta al comienzo de los años 52 y 75 si los aumentos interanuales durante los años 1 a 51 y 52 a 75, respectivamente, fueran el mayor de 2% o CPI. sin ninguna gorraSi el IPC es superior a 2% en un año determinado, se aplica dicho aumento; si el IPC es igual o inferior a 2% en un año determinado, el alquiler se incrementa en 2% para ese año. La renta mínima garantizada estimada por la Ciudad no considera el impacto de los ajustes de la renta. Dado que el IPC no tendrá un límite cuando se apliquen los ajustes de la renta, es probable que la renta mínima garantizada para la Ciudad durante el plazo de arrendamiento de 99 años sea significativamente mayor de lo previsto.
Renta de transacción (tarifa)La Ciudad recibirá 1.5% de los ingresos brutos por cada venta o transferencia que realice el Desarrollador/Arrendatario en cualquier parte o componente desarrollado del Proyecto. La renta de la transacción tendrá un límite de $2.5 millones para el Proyecto P25/P26 ($875,000 para el P25 y $1,625,000 para el P26), sujeto a la inflación. Para el Proyecto P27, la Ciudad recibirá 1.5% de los ingresos brutos por cada venta o transferencia, con un límite de $2 millones, sujeto a la inflación. No se adeudará renta de transferencia a la Ciudad por la primera transferencia realizada por el Desarrollador de la totalidad o una parte del Proyecto si dicha venta se produce dentro de los primeros cinco (5) años a partir de la fecha de transferencia permitida. Si la primera transferencia realizada por el Desarrollador/Arrendatario se produce en o después del quinto aniversario de la fecha de transferencia permitida, se adeudará renta de la transacción a la Ciudad. Toda venta/transferencia posterior a la primera transferencia realizada por el Desarrollador también está sujeta al pago de una renta de transacción durante todo el plazo del contrato de arrendamiento.
La renta mínima garantizada de Lincoln Road Property Owner, LP, para el Proyecto P25/P26 durante el plazo de 99 años es de aproximadamente $210,088,941. La renta mínima garantizada de 1664 Meridian, LLC, para el Proyecto P27 durante el plazo de 99 años es de aproximadamente $145,704,144. Si se aprueba la propuesta #4, la Ciudad deberá adoptar una ordenanza que destine los pagos de renta garantizada que recibe de los arrendamientos de terrenos del Proyecto, en porciones iguales anualmente, a financiar proyectos, programas y servicios municipales que aborden las siguientes áreas:
- Iniciativas de infraestructura de resiliencia y sostenibilidad;
- Vivienda para trabajadores; y
- Medidas de seguridad pública y prevención del delito.
Si la pregunta electoral #4 no se aprueba, el alquiler recaudado de los Proyectos se designaría como ingreso del Fondo General a través del proceso de presupuesto anual sin una asignación predeterminada para proyectos, programas y servicios específicos de la Ciudad.
Ambos proyectos contarán con usos privados, como oficinas, comercios y viviendas, lo que generará impuestos prediales ad valorem que serán recaudados por el Condado de Miami-Dade. Con base en las tasaciones de impuestos prediales ad valorem para desarrollos similares en las cercanías, se estima que la parte que le corresponde a la Ciudad de los impuestos prediales ad valorem generados por ambos proyectos ascenderá a aproximadamente 1,2 millones de T/T anuales. Estos fondos se desembolsarán a la Ciudad y se asignarán al Fondo General de la Ciudad, que se presupuestará en cada año fiscal. Los ingresos del Fondo General podrán utilizarse según lo establecido en el presupuesto anual aprobado por la Ciudad, incluyendo, entre otros, servicios, programas y proyectos que beneficien a los residentes de Miami Beach.
La Ciudad opera actualmente los estacionamientos municipales P25, P26 y P27, los sitios donde se ubicarán los Proyectos propuestos. El sitio P25/P26 cuenta con 192 plazas de estacionamiento, mientras que el sitio P27 cuenta con 151. Cada Proyecto incluirá un componente de estacionamiento de reemplazo, que proporcionará la misma cantidad de plazas de estacionamiento público dentro de una estructura de garaje. Una vez finalizado el componente de estacionamiento público de reemplazo, se devolverán a la Ciudad 100% de los ingresos netos recaudados por las 192 plazas de estacionamiento de reemplazo del Proyecto P25/P26 y las 151 plazas de estacionamiento de reemplazo del Proyecto P27.
La Ciudad operará el estacionamiento de reemplazo para cada Proyecto, siempre que tenga el derecho, a su entera discreción, de exigir al/a los Desarrollador(es) que operen dicho estacionamiento. Si la Ciudad requiere al/a los Desarrollador(es) que operen dicho estacionamiento, este y la Ciudad negociarán términos como las normas de operación y mantenimiento, la responsabilidad de los costos y gastos, etc. En cualquier caso, la Ciudad y el/los Desarrollador(es) estipulan que las tarifas de estacionamiento para el estacionamiento de reemplazo no serán superiores a las tarifas vigentes en ese momento para estacionamientos similares.
Cronograma de desarrollo
Si ambos proyectos se aprueban en el referéndum, su construcción probablemente se realizará por etapas. La secuenciación del proyecto considerará todos los factores pertinentes, incluyendo el impacto en la disponibilidad de estacionamiento en la zona y otros impactos, como la construcción del Hotel del Centro de Convenciones, siempre que el Ayuntamiento determine que ambos proyectos pueden construirse simultáneamente sin afectar negativamente a los residentes, negocios y visitantes de la ciudad. Si ambos proyectos se aprueban en el referéndum, se prevé que el Ayuntamiento determine las etapas y el orden de inicio dentro de los sesenta (60) días siguientes a la certificación oficial de los resultados del referéndum.
La Ciudad reconoce que, si los votantes aprueban los Proyectos, el proceso de construcción debe planificarse y gestionarse adecuadamente para mitigar los posibles impactos adversos para los residentes y el Distrito de Lincoln Road. Antes de comenzar la construcción, los Proyectos deberán ser aprobados en una audiencia pública ante la Junta de Revisión de Diseño. La solicitud a la junta de uso del suelo requiere un estudio de tráfico, revisado y aprobado por el Departamento de Transporte, que aborde las necesidades para satisfacer la demanda prevista. Al igual que todos los proyectos de construcción importantes en la ciudad, para obtener un permiso de construcción, los Proyectos deberán requerido para pagar y construir cualquier actualización y mejora de concurrencia necesaria para garantizar que la infraestructura existente de la Ciudad pueda satisfacer la demanda, por ejemplo, agua y alcantarillado, transporte, etc.
El Distrito de Mejora Comercial de Lincoln Road ha expresado su apoyo a ambos proyectos y ha considerado que los desarrollos convertirán al Distrito de Lincoln Road en un vecindario de “vida, trabajo y diversión”.
Si uno o ambos Proyectos se aprueban en el Referéndum, se prevé que los detalles sobre las fases y el orden de inicio del Proyecto se determinen dentro de los sesenta (60) días siguientes a la certificación oficial de los resultados del Referéndum. Para el Proyecto P25/P26, la construcción comenzará en el P25 a más tardar 35 meses después de la fecha de inicio, y en el P26 a más tardar 54 meses después de la fecha de inicio. El Certificado de Ocupación Temporal (TCO) debe obtenerse a los 63 meses de la fecha de inicio para el P25 y a los 82 meses para el P26. La construcción del Proyecto P27 comenzará a más tardar 34 meses después de la emisión de la notificación de inicio. El Proyecto debe obtener el TCO a más tardar 64 meses después de la notificación de inicio.
Aparcamiento
Sí. Ambos proyectos, que cuentan con el apoyo del Distrito de Mejoramiento Comercial (BID) de Lincoln Road, incorporan planes para reducir las molestias a los residentes y negocios en Lincoln Road durante la construcción. El Proyecto P25/26 prevé una reducción neta de la capacidad de estacionamiento durante la construcción mediante un proceso de etapas en ambos sitios, sin necesidad de desplazar el estacionamiento existente a instalaciones externas. Durante la construcción, y hasta que se construya un estacionamiento en uno de los sitios, el Proyecto P25/P26 incorporará un servicio de valet parking, parcialmente subsidiado por el Promotor, disponible al público con tarifas compatibles con las tarifas municipales de Lincoln Road. El Proyecto P25/P26 permitirá que la Ciudad continúe recibiendo ingresos por estacionamiento durante la construcción, y el sistema temporal de valet parking ofrecerá comodidad a los residentes y usuarios de Lincoln Road. El plan de mitigación de estacionamiento del Proyecto P27 incluye apoyo para la demanda de estacionamiento en estacionamientos privados cercanos a Lincoln Road, durante el período de construcción del P27.
Sí. Ambos Proyectos contarán con estacionamiento de reemplazo equivalente a la cantidad de espacios existentes en los tres (3) estacionamientos, y la Ciudad tendrá derecho a los ingresos netos de estos espacios, que se prevé que sean consistentes con la recaudación actual. Los contratos de arrendamiento de terreno exigen que las tarifas de estacionamiento público en los Proyectos finalizados no superen las tarifas vigentes de la Ciudad para estacionamientos similares. La Ciudad operará todos los componentes de reemplazo de estacionamiento público para cada Proyecto, siempre que la Ciudad tenga el derecho, a su entera discreción, de decidir que el Desarrollador opere dichos componentes si se le notifica a más tardar sesenta (60) días después de la certificación oficial de los resultados del Referéndum. Si la Ciudad decide operar el componente de reemplazo de estacionamiento público, las condiciones aplicables se incorporarán en un acuerdo operativo independiente. Si la Ciudad requiere que el Desarrollador opere el componente de reemplazo de estacionamiento público, el Desarrollador y la Ciudad negociarán términos tales como estándares de operación, responsabilidad por los costos y gastos, etc. En todas las circunstancias, la Ciudad y el Desarrollador estipulan que las tarifas de estacionamiento para los Componentes de Estacionamiento Público no serán más altas que las tarifas aplicables en ese momento de la Ciudad para instalaciones de estacionamiento similares.
Participación pública
La Sección 1.03(b)(2) de la Carta de la Ciudad exige la aprobación, por mayoría de los votantes en referéndum municipal, de cualquier contrato de arrendamiento de diez (10) años o más de ciertos estacionamientos municipales ubicados en las inmediaciones de Lincoln Road, incluidas las tres parcelas relacionadas con los Proyectos propuestos: P25, P26 y P27. Antes de su inclusión en la boleta electoral, los contratos de arrendamiento de terrenos y los acuerdos de desarrollo para ambos Proyectos se negociaron en su forma final y fueron aprobados por la Comisión Municipal en una audiencia pública.
La Comisión Municipal adoptó las Resoluciones 2022-32243 y 2022-32249, convocando a una Elección Especial el 8 de noviembre de 2022, de conformidad con la Sección 1.03(b)(2) de la Carta de la Ciudad, con el fin de someter las preguntas a votación a los votantes de la Ciudad. En caso de que el Referéndum no tenga éxito o si las preguntas a votación no se aprueban, los contratos de arrendamiento de terrenos y los acuerdos de desarrollo serán nulos.
Desde 2019, se han celebrado diecinueve (19) reuniones con aviso público sobre el desarrollo de oficinas, Lincoln Lane y los Proyectos propuestos. Si los Proyectos se aprueban el 8 de noviembre de 2022, habrá oportunidades adicionales para que el público opine sobre los Proyectos propuestos, incluyendo audiencias públicas ante la Junta de Revisión de Diseño para revisar el diseño arquitectónico de los Proyectos.
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