Preguntas frecuentes sobre planificación
Junta de Ajustes/Variaciones
¿Qué es una variación de zonificación?
Una variación de zonificación es una modificación de los requisitos específicos del Reglamento de Desarrollo Territorial. Generalmente, se consideran variaciones para cambios en los retranqueos de edificación u otras restricciones dimensionales o mensurables. Para autorizar cualquier variación, la Junta de Ajustes, la Junta de Revisión de Diseños o la Junta de Preservación Histórica (según corresponda) deben determinar que existen ciertos criterios de dificultad o una dificultad práctica, como un terreno pequeño o una parcela con una forma irregular, que pueda impedir que el proyecto propuesto cumpla con los requisitos.
¿Se permiten variaciones de uso?
No, se prohíben las variaciones de uso.
¿Qué otros tipos de variaciones están prohibidas?
Se prohíbe solicitar una variación para los siguientes artículos:
- Relación superficie construida
- Estacionamiento obligatorio excepto lo dispuesto en el Reglamento de Desarrollo Territorial.
- Solicitudes relativas a la reducción de una tasa de impacto
- Área del lote al determinar las proporciones del área del piso
- Cualquier variación de altura máxima de construcción mayor a tres pies.
Estoy diseñando una casa con sotobosque y también solicito una o más excepciones. ¿Debo presentar una solicitud tanto a la Junta de Revisión de Diseño (o Junta de Preservación Histórica) como a la Junta de Ajustes?
No, si su solicitud incluye un sotobosque, alguna exención de diseño o variación, la Junta de Revisión de Diseño (o la Junta de Preservación Histórica si la vivienda se encuentra en un Distrito Histórico o ha sido designada individualmente como tal) revisa toda la solicitud, incluyendo la variación. La Junta de Ajustes revisa las solicitudes de variación si la propiedad no se encuentra en un Distrito Histórico y si la solicitud no incluye exenciones.
¿Cuántos votos afirmativos se requieren para que la Junta Directiva apruebe una solicitud de variación?
La Junta de Directores está compuesta por siete (7) miembros cada una. La aprobación de cualquier modificación requiere cinco (5) votos a favor.
¿Tengo derecho a un reembolso si mi solicitud es rechazada?
No. Una vez que una solicitud se notifica públicamente y se incluye en la agenda de revisión, no se emitirán reembolsos, independientemente del resultado de la solicitud o de si se retira. Una solicitud puede tener derecho a un reembolso total o parcial si se retira antes de cualquier notificación pública.
Junta de Revisión de Diseño (Casas Unifamiliares)
Quiero construir una vivienda unifamiliar nueva. ¿Tengo que solicitar la aprobación de la Junta de Revisión de Diseño?
No necesariamente. Si la nueva vivienda cumple con todos los requisitos de zonificación y diseño necesarios para la aprobación administrativa, no se requiere la revisión y aprobación de la Junta de Revisión de Diseño. Si se solicitan exenciones o variaciones de diseño, o si la vivienda incluye sotobosque, se requiere la revisión y aprobación de la Junta de Revisión de Diseño.
¿Cuál es el tamaño máximo de casa que puedo construir en mi propiedad?
En los distritos de zonificación unifamiliar, el tamaño máximo de la unidad es de 50% del área del lote y la cobertura máxima del lote es de 30% para una vivienda de dos plantas. Existen algunas excepciones a estos requisitos; por ejemplo, los lotes se crean mediante una solicitud de división de lotes, lo cual puede tener restricciones adicionales.
¿Cuánto tiempo tarda mi solicitud en ser considerada por la Junta de Revisión de Diseño?
Las solicitudes generalmente se programan para su audiencia entre tres y cuatro meses, dependiendo en parte de la fecha de presentación y de la integridad del paquete de solicitud. Las solicitudes que incluyen toda la información y los documentos necesarios se procesan con mayor rapidez, lo que resulta en una programación más temprana. Como parte de este proceso, el personal debe asegurarse de que los lotes propuestos cumplan con todos los requisitos de la normativa urbanística. El primer paso es solicitar una reunión previa a la solicitud con el personal. Después de la reunión, recibirá una lista de verificación con los requisitos de presentación.
Se recomienda a los profesionales del diseño que se familiaricen con las secciones aplicables de las Regulaciones de Desarrollo Territorial de la Ciudad antes de diseñar el proyecto para garantizar un proceso de solicitud rápido y eficiente. Puede solicitar una reunión de pre-solicitud aquíIngrese Pre-App DRB en la barra de búsqueda.
Después de recibir la aprobación de la Junta de Revisión de Diseño, ¿cuánto tiempo tengo para obtener el permiso de construcción completo?
Las aprobaciones de la junta directiva tienen una validez de 18 meses. Para extender una orden de junta directiva, envíe un correo electrónico a Solicitud de extensión de orden de junta@miamibeachfl.gov
¿Pueden extenderse las aprobaciones de la junta más allá de los 18 meses iniciales?
Se puede solicitar a la junta una prórroga de la aprobación por hasta un año. El propietario también puede acogerse a las prórrogas otorgadas automáticamente debido a la declaración de estado de emergencia emitida por el Estado de Florida, si la hubiere. Las solicitudes deben presentarse al Departamento de Planificación antes del vencimiento de la orden. La duración del estado de emergencia o de las emergencias determinará la duración máxima de la prórroga de una aprobación de la DRB. Para solicitar una prórroga de una orden de la junta, envíe un correo electrónico a Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov.
Recibí una notificación por correo sobre una audiencia pública para una nueva vivienda cerca de mí. ¿Dónde puedo encontrar información sobre la solicitud?
Puede encontrar información sobre dichas aplicaciones aquí Ingrese el número de caso del plan o la dirección en la barra de búsqueda para obtener información.
¿Cuántos votos afirmativos se requieren para obtener la aprobación de la Junta de Revisión de Diseño?
La Junta de Revisión de Diseño está compuesta por siete (7) miembros. La aprobación de la Revisión de Diseño, incluyendo cualquier exención de diseño, requiere cuatro (4) votos a favor. Cualquier variación relacionada con la aprobación de la Revisión de Diseño requiere cinco (5) votos a favor.
Determinación formal de la importancia arquitectónica
¿Qué es una determinación formal de importancia arquitectónica?
Una Determinación Formal de Importancia Arquitectónica es una solicitud presentada por el propietario de una vivienda unifamiliar, generalmente cuando desea conservar sustancialmente su vivienda actual y ampliarla con nuevas ampliaciones. El Código Municipal ofrece numerosos incentivos de zonificación para estos casos, incluyendo un aumento en la superficie máxima edificable, aumentos en la cobertura máxima del terreno, reducción de los retranqueos de construcción y reducción de los retranqueos para piscinas y terrazas. También permite ciertas exenciones de diseño que, de otro modo, requerirían la revisión de la Junta de Revisión de Diseños.
¿Existen desventajas o restricciones si un propietario solicita una determinación formal de importancia arquitectónica para aprovechar los incentivos de zonificación aplicables?
El código municipal ofrece incentivos para animar a los propietarios a conservar sustancialmente una vivienda existente clasificada como arquitectónicamente significativa. Esto incluye un aumento del tamaño de la unidad hasta 60% y una mayor cobertura del terreno hasta 40%, así como una reducción de los retranqueos. Las modificaciones y las nuevas construcciones se revisan administrativamente para garantizar su cumplimiento con los incentivos y los Criterios de Revisión de Diseño. Puede presentar una solicitud para la determinación de la importancia arquitectónica aquí. Ingrese Determinación de Importancia Arquitectónica en la barra de búsqueda.
¿Es la determinación formal de la importancia arquitectónica lo mismo que la designación histórica?
No, no son lo mismo. Las viviendas clasificadas formalmente como de Importancia Arquitectónica no tienen una designación histórica y no están sujetas a la revisión y aprobación de la Junta de Preservación Histórica.
¿Es mi casa elegible para la determinación de importancia arquitectónica?
Si su vivienda se construyó antes de 1966, podría cumplir los criterios para ser clasificada como arquitectónicamente significativa. Debe ser un ejemplo reconocido de un estilo arquitectónico y conservar la mayoría de sus detalles y características arquitectónicas exteriores originales. Si las ampliaciones posteriores afectaron o alteraron significativamente el diseño de la vivienda original, no se clasificaría como arquitectónicamente significativa.
Si mi casa está clasificada formalmente como arquitectónicamente significativa, ¿existen restricciones para la demolición total en el futuro?
Según los requisitos actuales, una vivienda clasificada como Arquitectónicamente Significativa no recibe un trato diferente a una que no la tiene. Se aplican los mismos requisitos para los permisos de demolición, y no se requiere la revisión de la Junta de Revisión de Diseño ni de la Junta de Preservación Histórica.
¿Puedo construir una ampliación moderna en mi casa que tenga una clasificación formal de importancia arquitectónica o tengo que adaptarme al diseño de la casa actual?
Las nuevas construcciones no tienen por qué coincidir con el estilo de la vivienda actual. Se pueden construir ampliaciones modernas en viviendas clasificadas como arquitectónicamente significativas, siempre que el diseño sea compatible y cumpla con los Criterios de Revisión de Diseño, según lo determine el personal de planificación.
¿Puedo clasificar formalmente mi casa como arquitectónicamente significativa y luego cambiar por completo el diseño y el carácter de la misma?
No. Si un propietario aprovecha los incentivos proporcionados mediante la Determinación Formal, debe conservar el estilo arquitectónico y el carácter de la vivienda existente. Las construcciones nuevas se revisan como se indicó anteriormente.
Preservación histórica
¿Mi propiedad está ubicada dentro de un distrito histórico?
La ciudad tiene 14 distritos históricos locales. Los distritos históricos de la ciudad están identificados en el Mapa de Distritos Históricos disponible aquí.
¿Mi propiedad se considera histórica?
Las propiedades ubicadas dentro de un distrito histórico local se clasifican como Contributivas o No Contributivas. Si su propiedad se encuentra dentro de un distrito histórico, Puede encontrar la clasificación de la propiedad a través del Visor de Propiedades Históricas de la Ciudad disponible aquí.
¿Puedo demoler mi edificio?
Si el edificio está ubicado dentro de un distrito histórico local o un sitio histórico designado individualmente, todas las solicitudes de demolición total requieren la revisión y aprobación de la Junta de Preservación Histórica en una audiencia pública, independientemente de la clasificación del edificio.
¿Qué es un Certificado de Adecuación?
Un Certificado de Adecuación es una aprobación emitida por la Junta de Preservación Histórica o por el personal del Departamento de Planificación que indica que la nueva construcción, alteración o demolición de una estructura histórica o una mejora dentro de un distrito histórico está de acuerdo con los criterios de revisión descritos en Capítulo 118, Artículo X, División 3 del Código de la Ciudad, al que se puede acceder aquí.
¿Puedo cambiar la apariencia de mi edificio?
Sí, se permiten modificaciones a estructuras históricas, incluyendo edificios contribuyentes y no contribuyentes. Todas las modificaciones propuestas se revisan de acuerdo con los Criterios del Certificado de Adecuación y pueden requerir la aprobación de la Junta de Preservación Histórica.
Si se determinó que mi casa es arquitectónicamente significativa, ¿eso significa que es histórica?
No, si recibió una determinación de que su vivienda unifamiliar es arquitectónicamente significativa, eso no significa que su vivienda tenga algún tipo de designación histórica.
¿Cuál es la diferencia entre un edificio contributivo y uno no contributivo?
Un edificio que contribuye es aquel que, por su ubicación, escala, diseño, entorno, materiales, mano de obra, atmósfera o asociación, contribuye a la sensación de tiempo, lugar y desarrollo histórico de un distrito histórico. Un edificio puede ser contribuyente incluso si ha sido modificado, siempre que estas sean reversibles y los elementos arquitectónicos más significativos estén intactos y sean reparables.
Un edificio que no contribuye es uno que no agrega sentido de tiempo y lugar ni de desarrollo histórico a un distrito histórico o uno donde la ubicación, escala, diseño, entorno, materiales, mano de obra, sensación o asociación han sido tan alterados o deteriorados que la integridad general del edificio se ha perdido irremediablemente.
¿Las modificaciones o demoliciones de edificios contribuyentes se revisan de manera diferente que las de los edificios no contribuyentes?
No, todos los edificios que se encuentran dentro de cualquier distrito histórico local se revisan de acuerdo con los Criterios del Certificado de Adecuación, independientemente de la clasificación del edificio.
Quiero realizar algunas mejoras menores a mi propiedad, ¿es necesaria una solicitud a la Junta de Preservación Histórica?
No, las reparaciones, el reemplazo de ventanas y fachadas, los toldos, las marquesinas, la pintura exterior, las demoliciones menores para abordar cuestiones de seguridad, accesibilidad, mecánicas y otros requisitos del código aplicable, y la restauración de fachadas y edificios pueden ser aprobados por el personal, siempre que el alcance del trabajo satisfaga los criterios del Certificado de idoneidad.
¿Cómo solicito la aprobación de la Junta de Preservación Histórica y cuánto tiempo lleva?
Las solicitudes generalmente se programan para su audiencia entre tres y cuatro meses, dependiendo en parte de la fecha de presentación y de la integridad del paquete de solicitud. Las solicitudes que incluyen toda la información y los documentos necesarios se procesan con mayor rapidez, lo que resulta en una programación más temprana. Como parte de este proceso, el personal debe garantizar que los proyectos propuestos cumplan con todos los requisitos de la normativa de desarrollo urbanístico. El primer paso es solicitar una reunión previa a la solicitud con el personal. Después de la reunión, recibirá una lista de verificación con los requisitos de presentación.
Se recomienda a los profesionales del diseño que se familiaricen con las secciones aplicables de las Regulaciones de Desarrollo Territorial de la Ciudad antes de diseñar el proyecto para garantizar un proceso de solicitud rápido y eficiente. Puedes solicitar una reunión de pre-solicitud aquí. Busca "Pre-App HPB".
¿Pueden extenderse las aprobaciones de la junta más allá de los 18 meses iniciales?
Se puede solicitar a la junta una prórroga de la aprobación por hasta un año. El propietario también puede acogerse a las prórrogas otorgadas automáticamente debido a una declaración de Estado de Emergencia emitida por el Estado de Florida, si la hubiere. Las solicitudes deben presentarse ante el Departamento de Planificación antes del vencimiento de la orden. La duración del estado de emergencia o de las emergencias determinará la duración máxima de la prórroga de una aprobación de la Junta de Planificación. Para solicitar una prórroga de una orden de la junta, envíe un correo electrónico a Solicitud de extensión de orden de junta@miamibeachfl.gov
Junta de Planificación
Tengo una propiedad con varios lotes. ¿Se puede dividir en lotes individuales?
Las solicitudes generalmente se programan para su audiencia entre tres y cuatro meses, dependiendo en parte de la fecha de presentación y de la integridad del paquete de solicitud. Las solicitudes que incluyen toda la información y los documentos necesarios se procesan con mayor rapidez, lo que resulta en una programación más temprana. Como parte de este proceso, el personal debe asegurarse de que los lotes propuestos cumplan con todos los requisitos establecidos en las regulaciones de desarrollo urbanístico. El primer paso es solicitar una reunión previa a la solicitud con el personal. Después de la reunión, recibirá una lista de verificación con los requisitos de presentación.
Entre otras cosas, la propuesta debe incluir un estudio de los lotes propuestos y la distribución arquitectónica de las viviendas. De ser aprobada, la Junta de Planificación puede imponer condiciones a la nueva construcción, incluyendo límites en la ocupación del lote y el tamaño de las unidades, para garantizar que las nuevas estructuras sean compatibles con el vecindario.
Si la propuesta modifica los lotes de lo que fueron originalmente planificados, también tendrá que volver a planificarlos a través del Condado de Miami-Dade después de que la Junta de Planificación otorgue la división de lotes. Puedes solicitar una reunión de pre-solicitud aquí. Busca "Junta de Planificación de Pre-solicitud".
¿Necesito un permiso de uso condicional?
Los Permisos de Uso Condicional (CUP) son necesarios para ciertos usos condicionales identificados en el código de zonificación. Generalmente, estos usos requieren controles adicionales para minimizar el impacto en las propiedades y los residentes circundantes. Los usos condicionales varían según el distrito de zonificación. Los usos condicionales típicos generalmente incluyen, entre otros, los siguientes:
- Establecimientos de entretenimiento al aire libre
- Establecimientos de entretenimiento al aire libre
- Establecimientos de impacto vecinal
- Establecimientos de bebidas alcohólicas con entretenimiento y una ocupación de más de 199 personas; o
- Establecimientos de Bebidas Alcohólicas sin Entretenimiento y con una Ocupación superior a 299 personas.
- Escuelas
- Instituciones religiosas
- Nueva construcción de más de 50.000 pies cuadrados en distritos comerciales
¿Cómo obtengo un Permiso de Uso Condicional (CUP)?
Los CUP deben ser aprobados por la Junta de Planificación. Las solicitudes generalmente se programan para su audiencia entre tres y cuatro meses, dependiendo en parte de la fecha de presentación y de la integridad del paquete de solicitud. Las solicitudes que incluyen toda la información y los documentos necesarios se procesan con mayor rapidez, lo que resulta en una programación más temprana. Después de la reunión previa a la solicitud, recibirá una lista de verificación con los requisitos de presentación. Dependiendo del uso, una solicitud puede requerir la presentación de planos de construcción, planos de planta, plan de operaciones, estudio de tráfico y un estudio de sonido, además de otros documentos.
El personal revisará la propuesta y formulará una recomendación a la Junta de Planificación, que deberá aprobar la solicitud. La Junta de Planificación podrá imponer condiciones al uso para garantizar que se minimicen o mitiguen sus impactos. El uso estará sujeto a los mecanismos de control de la Junta de Planificación para garantizar que se lleve a cabo según lo previsto. Puede solicitar una reunión previa a la solicitud aquí. Busque "Junta de Planificación Previa a la Solicitud".
Después de recibir la aprobación de la Junta de Uso de Tierras, ¿cuánto tiempo tengo para obtener el permiso de construcción completo?
Las aprobaciones de la Junta tienen una validez de 18 meses. Se puede solicitar a la junta que las aprueba una extensión de hasta un año, o el propietario puede acogerse a extensiones con la aprobación de una orden de la junta o concedidas automáticamente debido a la declaración de Estado de Emergencia emitida por el Estado de Florida, si la hubiere. Dichas solicitudes deben presentarse ante el Departamento de Planificación antes del vencimiento de la orden. La duración del estado de emergencia o de las emergencias determinará la duración máxima de la extensión de una aprobación de la Junta de Planificación. Para solicitar una extensión de una orden de la junta, envíe un correo electrónico a Solicitud de extensión de orden de junta@miamibeachfl.gov
Preguntas frecuentes sobre permisos
¿Por qué necesito proporcionar información sobre pies cuadrados?
Los pies cuadrados determinarán la normativa correcta según la ubicación y el uso previsto. Esta medición es necesaria para una revisión completa y eficiente de su permiso.
¿Puedes ayudarme con la solicitud en línea del CSS?
Podemos ayudar con los procesos de planificación y zonificación y podremos proporcionar el contacto correcto para ayudar si se necesita ayuda de otros departamentos.
Contáctanos en 305.673.7550 o Planninginfo@miamibeachfl.gov.
¿Cómo puedo hacer que la revisión de mi permiso se realice más rápido?
Una solicitud completa y detallada garantizará que la revisión incluya toda la información necesaria para procesar su solicitud de forma rápida y eficiente. Si no está seguro de lo que necesita, hemos creado una serie de listas de verificación que identifican los requisitos mínimos para ciertos permisos. Para más información, comuníquese con nuestra recepción al 305 673-7550.
¿Por qué necesito tener una inspección final de planificación?
Las inspecciones finales garantizan que las mejoras construidas sean consistentes con los planos aprobados.
¿Cómo podemos mejorar el proceso de revisión del plan?
Una solicitud completa y detallada garantizará que la revisión incluya toda la información necesaria para procesar su solicitud de forma rápida y eficiente. Si no está seguro de lo que necesita, hemos creado una serie de listas de verificación que identifican los requisitos mínimos para ciertos permisos. Para más información, comuníquese con nuestra recepción al 305 673-7550.
¿Qué son los requisitos de planificación?
Un requisito de planificación es información o diseño que hace que la mejora o el uso previstos cumplan con el Reglamento de Desarrollo de Terrenos de la Ciudad de Miami Beach.
Preguntar si se permite algún tipo de cartel en particular (banderas temporales, etc.)
Sí, se permiten letreros y pancartas temporales. El Capítulo 6, Artículo III del Reglamento de Desarrollo Territorial de la Ciudad de Miami Beach ofrece orientación. Visite la página web del Departamento de Planificación para obtener un enlace al Reglamento de Desarrollo Territorial.
¿Por qué se agregó la planificación a la revisión de permisos, si es solo para electricidad, plomería y mecánica?
Las mejoras que incluyan instalaciones eléctricas, de plomería o mecánicas también podrían estar reguladas por el Reglamento de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Miami Beach. Por lo tanto, se requiere una revisión de planificación.
¿Puedes revisar mi permiso rápidamente?
Teniendo en cuenta a otros solicitantes, las propuestas se revisan en orden de recepción.
¿Cuál es la zonificación de mi propiedad?
La clasificación de zonificación se puede determinar ingresando la dirección de la propiedad en la plataforma de regulaciones de desarrollo territorial de la ciudad. Visite la página web del Departamento de Planificación para obtener un enlace a las Regulaciones de Desarrollo Terrestre.
¿Qué necesito hacer para abrir mi negocio?
Todas las empresas que deseen operar en la Ciudad de Miami Beach necesitan un Certificado de Uso del Departamento de Planificación y un Recibo de Impuestos Comerciales del Departamento de Finanzas de la Ciudad de Miami Beach. Para más información, visite la página web del Departamento de Finanzas para obtener un enlace a las solicitudes de BTR.
El Departamento de Planificación ofrece recursos para Solicitudes para la Junta de Uso del Suelo, revisiones de permisos de construcción, listas de verificación de documentos requeridos, Zonificación y Mapas de distritos históricos, y enlaces a la ordenanza de zonificación de la ciudad y otras regulaciones; para más información contáctenos en 305.673.7550 o Planninginfo@miamibeachfl.gov.
