SECCIÓN 4 DISPOSICIONES ESPECIALES SOBRE DERECHO DE PASO, SERVIDUMBRE Y USO DEL TERRENO

A. Procedimientos de planificación

a) Reunión preliminar. El urbanizador o su ingeniero y/o agrimensor, antes de la elaboración del plano tentativo, podrán solicitar asesoramiento al Departamento de Edificación y Zonificación para familiarizarse con los requisitos de subdivisión y las disposiciones del plan maestro que afectan al área donde se ubica la subdivisión propuesta.

b) Lista de verificación. El plano tentativo que se muestra en el mapa deberá incluir los requisitos de los distintos departamentos municipales para determinar si la distribución propuesta del terreno en la subdivisión es satisfactoria desde el punto de vista del interés público. Tras la aprobación del plano tentativo, y para obtener un plano definitivo, se deberá presentar la siguiente información, salvo exención del Ayuntamiento:

1) Nombre de la subdivisión propuesta y título de identificación en el que se ubica la subdivisión y la sección, el municipio y el rango.

2) Los nombres y direcciones del propietario registrado, del subdivisor y de la persona que prepara el plano tentativo.

3) Ubicación de los límites de propiedad, servidumbres existentes, edificios, cursos de agua y otras características esenciales.

4) Los nombres de las subdivisiones adyacentes y sus propietarios.

5) Ubicación de cualquier línea de alcantarillado existente, red de agua o cualquier servicio público subterráneo o aéreo, alcantarillas y desagües en la propiedad a subdividir.

6) Las ubicaciones y anchos de calles, carreteras, servidumbres, líneas de construcción, callejones, parques y otros espacios públicos abiertos existentes y propuestos e información similar para propiedades inmediatamente adyacentes a la propiedad propuesta.

7) Cualquier cambio en el uso, altura, área, densidad u otras reglamentaciones bajo este capítulo, la zonificación aplicable al área a ser subdividida y cualquier límite de tales distritos que afecten el terreno; todas las parcelas de tierra que se proponen dedicar al uso público y las condiciones de tales dedicaciones.

8) El ancho y la ubicación de cualquier calle u otros derechos de paso públicos o lugares que se muestren en el mapa oficial o plan maestro dentro del área a ser subdividida y el ancho, las ubicaciones y las pendientes de todas las calles u otras vías públicas propuestas por el desarrollador.

9) Sección transversal típica de la nivelación propuesta para calzadas o aceras y condiciones topográficas.

10) La fecha, la flecha norte y la escala gráfica.

11) Las descripciones y el mapa del estudio de los límites del terreno realizado y certificado por un agrimensor autorizado de Florida.

12) Ubicación de la subdivisión o sistema público de suministro de agua disponible más cercano.

13) Ubicación de la subdivisión o sistema público de eliminación de aguas residuales disponible más cercano.

14) Disposiciones para la recolección y descarga de drenaje superficial.

15) Diseño preliminar de cualquier puente o alcantarilla que pueda requerirse.

16) Los límites de los lotes propuestos con sus dimensiones aproximadas; y para lotes de formas irregulares o extrañas, la ubicación sugerida de los edificios propuestos.

17) La ubicación propuesta y los tipos de aceras, las normas de alumbrado público y las especies de árboles de la calle, la ubicación, los tipos y tamaños de bordillos, cunetas, tuberías principales de agua, líneas de alcantarillado sanitario y desagües pluviales y el ancho y la profundidad del pavimento y la subbase y la ubicación de pozos de registro y cuencas y conductos subterráneos.

18) Los límites de las servidumbres permanentes de servicios públicos propuestas, ya sea sobre o debajo de propiedad privada, no deberán ser menores de 20 pies de ancho, salvo que se indique lo contrario en esta sección. Dichas servidumbres deberán proporcionar acceso adecuado a una vía pública existente o a espacios abiertos que se indiquen en el plano o mapa oficial. También se deberán indicar las servidumbres permanentes de drenaje.

19) Cuando el plano tentativo presentado cubra solo una parte de la totalidad de la propiedad del subdivisor, puede requerirse un boceto del futuro sistema de calles para la parte no subdividida debido a circunstancias inusuales.

20) Una solicitud de plano firmada por el propietario y notariada en el formulario prescrito por la Ciudad.

21) Todas las dimensiones del plano que afecten los derechos de paso públicos y la dedicación propuesta de los derechos de paso públicos deberán ser preparadas por un agrimensor y cartógrafo registrado en Florida y deberán mostrarse en el plano oficial de nivelación y drenaje que acompaña a los planos tentativos aprobados.

Requisitos finales del plano

a) Conformidad con el plano tentativo. El plano final deberá incluir todas las modificaciones necesarias al plano tentativo para cumplir con los requisitos de esta sección.

b) Preparación. El plano final será preparado por un agrimensor y cartógrafo registrado en Florida. El plano final deberá dibujarse de forma clara y legible en una hoja de 45 x 71 cm o 76 x 91 cm, a una escala lo suficientemente grande como para ser legible. El plano final deberá cumplir con la legislación estatal aplicable y las ordenanzas municipales y del condado.

c) Lista de verificación final del plano:

1) Nombre de la subdivisión. El plano deberá tener un título o nombre. El término "pueblo" o cualquier otro término que sugiera una corporación municipal no deberá aparecer en el título o nombre de ningún plano que incluya propiedades dentro de los límites del pueblo.

2) Descripción de la escritura. En el plano se deberá incluir, escrita o impresa, una descripción completa y detallada del terreno comprendido en el mapa o plano, que muestre el municipio y la zona donde se ubican, así como la sección y parte de las secciones trazadas, y el croquis de ubicación que indique la ubicación del plano con respecto a los centros más cercanos de cada sección comprendida en él. La descripción deberá ser tan completa que, a partir de ella, sin referencia al plano, se pueda determinar el punto de partida y trazar los límites. Si se realiza una subdivisión de parte del plano previamente registrado, se deberán indicar los lotes y manzanas anteriores que se resubdividirán. Si el plano consiste en una resubdivisión de la totalidad del plano previamente registrado, se deberá indicar así. La desocupación de terrenos previamente trazados deberá realizarse de la manera prescrita por la ley.

3) Nombres de subdivisiones adyacentes

4) Nombres o números y ancho de las calles inmediatamente adyacentes al plano.

5) Todos los límites de parcelas

6) Los rumbos y distancias a las líneas de calles establecidas más cercanas, esquinas de secciones u otros monumentos permanentes reconocidos se deberán describir con precisión en el plano.

7) Líneas municipales, de municipio, de condado o de sección unidas con precisión a las líneas de la subdivisión por distancia y rumbo.

8) Ubicación precisa de todos los monumentos.

9) Longitud de todos los arcos, radios, ángulos internos, puntos de curvatura y rumbos tangentes.

10) Cuando los lotes estén ubicados en una curva o cuando las líneas laterales de los lotes estén en un ángulo menor a 87 grados o mayor a 93 grados, se deberá mostrar el ancho del lote en las líneas de retiro del edificio delantero.

11) El nombre o numeración y el ancho del derecho de vía de cada calle o derecho de vía que figura en el plano.

12) La numeración de todos los lotes y manzanas que figuran en el plano. Todos los lotes se indicarán mediante números progresivos o en manzanas numeradas progresivamente, excepto las manzanas numeradas que lleven el mismo nombre, que se numerarán consecutivamente en todas las ampliaciones. Las parcelas exceptuadas deben marcarse como «no forman parte de este plano».

13) Restricciones de parcelas para restringir el tipo y uso del suministro de agua; tipo y uso de instalaciones sanitarias; uso y beneficios de las áreas de agua y otros espacios abiertos y parcelas de formas irregulares y de calidad inferior; resubdivisión de parcelas como "trazadas" y restricciones de naturaleza similar.

14) Todas las áreas reservadas o dedicadas a fines públicos. El propietario no reservará ninguna franja o parcela de terreno a menos que sea lo suficientemente grande y superficial como para ser de utilidad práctica.

15) Las dimensiones de todos los lotes y ángulos o apoyos.

16) Líneas mínimas de retranqueo de edificaciones cuando lo exija la ordenanza

17) Ubicación, dimensión y finalidad de las servidumbres

18) Certificación de un agrimensor registrado que declare que el estudio del terreno fue realizado por él y que todos los monumentos mostrados realmente existen y que sus ubicaciones están correctamente indicadas.

19) Un reconocimiento por parte del propietario de su adopción del plano y de la dedicación de calles y otras áreas públicas, así como el consentimiento de los acreedores hipotecarios a dicha adopción y dedicación. Si se van a cerrar derechos de paso existentes, el propósito del cierre deberá constar en el plano.

20) La firma y el sello de la Ciudad donde se va a redistribuir la propiedad. La firma y el sello de la Ciudad se colocarán o denegarán de conformidad con los procedimientos establecidos en FS § 177.101, a menos que la anulación de los planos anteriores haya sido validada previamente.

d) Otros datos requeridos. Otros datos requeridos que acompañan al plano serán:

1) Convenios restrictivos deseados por los desarrolladores siempre y cuando no violen las ordenanzas municipales existentes.

2) Opinión actual sobre el título por un abogado autorizado para ejercer la abogacía en Florida.

3) Recibo de impuestos o certificación del condado que indique que se han pagado todos los impuestos y evaluaciones sobre el terreno dentro de la subdivisión propuesta. 

4) Si se solicita un cambio de zonificación, se deberá presentar una certificación del Ayuntamiento que indique que el cambio solicitado ha sido aprobado y que el tamaño de los lotes y demás características que figuran en el plano se ajustan a los requisitos de zonificación del Ayuntamiento. La firma del plano final por parte del Alcalde y el Secretario Municipal constituirá dicha certificación.

5) Honorarios del secretario por la inscripción del plano.

6) El Departamento de Obras Públicas de la Ciudad de Miami Beach certificará, a través de la División de Planos del Condado, que se han completado todas las mejoras requeridas dentro de la vía pública o que la Ciudad cuenta con una fianza suficiente para la finalización de las mejoras. La División de Planos del Condado emitirá esta certificación dentro de los 45 días siguientes a la fecha de acuse de recibo del plano. De no hacerlo dentro de este plazo, se aprobará automáticamente el plano final.

Todos los procedimientos de planificación urbanística deberán realizarse de conformidad con el Capítulo 177 Parte I de los Estatutos de Florida y todos los estudios necesarios serán realizados por un agrimensor profesional en el estado de Florida de conformidad con el Capítulo 472.027 de los Estatutos de Florida y deberán cumplir con los estándares técnicos mínimos identificados en el Capítulo 61G17-6 del Código Administrativo de Florida.