Projetos de desenvolvimento de uso misto em Lincoln Lane, incluindo escritórios Classe A
Locais do Projeto
Os terrenos do Projeto estão localizados em três (3) estacionamentos de superfície (P25, P26 e P27), um quarteirão ao norte do calçadão da Lincoln Road. O Projeto P25/P26 está localizado em dois lotes separados em ambos os lados da Lenox Avenue: o Estacionamento P25 está localizado na Lenox Avenue, 1680, e o Estacionamento P26 está localizado na Lincoln Lane North, 1080. O Projeto P27 está localizado no Estacionamento P27, na Meridian Avenue, 1664.
| Estacionamento P25 | |
|---|---|
| Endereço | Avenida Lenox, 1680 |
| Tamanho | 37.454 pés quadrados (0,86 acres) |
| Vagas de estacionamento | 86 espaços |
| Zoneamento Adjacente | CD-2 / CD-3 |
| Altura permitida pelo Código | 100 pés |
| FAR permitido pelo Código | 1.87 |
| Desenvolvedor | Proprietário de imóvel na Lincoln Road, LP |
| Estacionamento P26 | |
|---|---|
| Endereço | 1080 Lincoln Lane Norte |
| Tamanho | 48.000 pés quadrados (1,10 acres) |
| Vagas de estacionamento | 151 vagas |
| Zoneamento Adjacente | CD-3 |
| Altura permitida pelo Código | 100 pés |
| FAR permitido pelo Código | 2.75 |
| Desenvolvedor | Proprietário de imóvel na Lincoln Road, LP |
| Estacionamento P27 | |
|---|---|
| Endereço | Avenida Meridian, 1664 |
| Tamanho | 59.273 pés quadrados (1,36 acres) |
| Vagas de estacionamento | 151 vagas |
| Zoneamento Adjacente | CD-3 |
| Altura permitida pelo Código | 100 pés |
| FAR permitido pelo Código | 2.75 |
| Desenvolvedor | 1664 Meridiano, LLC |
Estrutura da transação
Os Projetos propostos NÃO envolvem a compra ou venda de terras públicas. A Comissão Municipal autorizou propostas de arrendamento de terras, sujeitas à aprovação dos eleitores em referendo (Resoluções nº 2022-32242 (P25/P26) e 2022-32246 (P27)). Embora a Prefeitura mantivesse a propriedade do terreno durante todo o prazo do arrendamento, a Comissão Municipal colocou as propostas de arrendamento em votação, de acordo com o Estatuto Municipal (Resoluções nº 2022-32243 (P5/P26) e 2022-32246 (P27)).
Os Projetos propõem arrendamentos de terrenos de 99 anos para cada um dos locais do Projeto, com um prazo inicial de 51 anos e duas (2) renovações de 24 anos. Ambas as parcelas do Projeto P25/P26 serão regidas por arrendamentos de terrenos individuais de 99 anos e um único contrato de desenvolvimento orientará a construção em ambas as parcelas. O Projeto P27 será regido por um arrendamento de terrenos de 99 anos e um contrato de desenvolvimento.
Durante o prazo de 99 anos dos contratos de arrendamento, a Prefeitura manterá a propriedade e o título do terreno subjacente, bem como a propriedade do componente de estacionamento municipal dentro de cada Projeto. O Incorporador/Locatário do Terreno será responsável por todos os custos e despesas relacionados ao desenvolvimento, projeto e construção de cada Projeto, e será proprietário de todas as benfeitorias (exceto os componentes de estacionamento municipal de propriedade da Prefeitura) durante todo o prazo do arrendamento. Durante todo o prazo do arrendamento, o Incorporador/Locatário do Terreno pagará todos os custos e despesas associados à operação dos Projetos, incluindo aqueles relacionados a serviços públicos, manutenção, seguros, impostos imobiliários, avaliações, etc. Após o término ou rescisão dos contratos de arrendamento, a posse do terreno e dos edifícios reverterá automaticamente para a Prefeitura.
Empresas de Desenvolvimento e Investimento
A Lincoln Road Property Owner, LP, uma entidade composta pela Integra Investments, Starwood Capital Group e The Comras Company, investirá pelo menos $140 milhões em custos de construção de capital para o Projeto P25/P26 — além dos pagamentos necessários de aluguel, impostos imobiliários, etc. O investimento de capital financeiro dos desenvolvedores incluirá a construção de duas (2) novas instalações de estacionamento municipal incorporando design de construção sustentável e sem custo financeiro para a cidade.
A 1664 Meridian, LLC, uma entidade composta pela The Peebles Corporation, Scott Robins Companies, Inc. e Baron Corporation, investirá pelo menos $141 milhões em custos de construção de capital para o Projeto P27 — além dos pagamentos necessários de aluguel, impostos imobiliários, etc. Esse investimento de capital inclui a construção de um novo estacionamento municipal com design de construção sustentável e sem custo financeiro para a cidade.
Não. Conforme aprovado pelas Resoluções da Comissão Municipal nº. 2022-32241, 2022-32242, 2022-32244, e 2022-32245, os acordos de desenvolvimento propostos e os contratos de arrendamento de terrenos estipulam que deverá haver não Financiamento ou financiamento da cidade e sem subsídios públicos, deduções fiscais ou abatimentos fiscais contribuíram para qualquer um dos Projetos. A proibição de financiamento público de qualquer tipo está refletida nas questões de votação que aprovam os contratos de arrendamento de terrenos. Os Incorporadores/Locatários de Terrenos reembolsaram a Prefeitura pelas despesas relacionadas a consultores independentes e assessoria jurídica externa, incorridas durante a negociação dos Projetos. Após a conclusão do projeto, a Prefeitura terá direito a pagamentos garantidos de aluguel, impostos prediais ad valorem e 100% de receita líquida de estacionamento proveniente dos componentes de estacionamento público de cada Projeto.
Projeto
A Comissão da Cidade promulgou a Portaria nº. 2022-4499 para permitir uma altura máxima de construção de 100 pés para os Projetos propostos. Os Projetos propostos estão em conformidade com as normas vigentes no Código Municipal relativas à taxa de área construída (TAP). Nenhum aspecto dos Projetos, ou das questões de votação que buscam a aprovação dos eleitores para os respectivos contratos de arrendamento, contempla qualquer modificação da área construída, conforme permitido pelo Código Municipal.
De acordo com a RFP, a Prefeitura exigiu que os Projetos incorporassem estacionamento público fechado de propriedade da Prefeitura, o que aumenta a altura total do Projeto, mas não gera receita para as Incorporadoras/Locatárias. A permissão para altura adicional limitada permite que os arquitetos dos Projetos incorporem projetos que aumentem a viabilidade do projeto e atraiam inquilinos de maior qualidade para os espaços locáveis. Especificamente, a altura adicional permite que o Projeto P25 incorpore maiores alturas do piso ao teto, o Projeto P26 inclua um (1) andar adicional de escritórios conversível e o Projeto P27 evite o uso de níveis de estacionamento abaixo do nível do solo, um aspecto fundamental do projeto que melhora a resiliência da estrutura contra a elevação do nível do mar.
Antes da adoção da Portaria nº 2022-4499, o Conselho de Planejamento e o Comitê de Uso do Solo e Sustentabilidade revisaram o aumento de altura e ambos votaram pela transmissão da portaria sobre altura de edifícios à Comissão Municipal para consideração. Conforme exigido em todas as alterações de zoneamento, o Departamento de Planejamento analisou o impacto potencial do aumento de altura e determinou que isso... não levam a estruturas fora de escala com o contexto construído das propriedades vizinhas. Edifícios de altura semelhante ou superior existem hoje nas imediações dos locais do Projeto, incluindo 1688 Meridian Avenue (31 metros), 1111 Lincoln Road (38 metros) e 401 Lincoln Road (51 metros). Além disso, no referendo de Miami Beach de 2018, os eleitores de Miami Beach aprovaram uma altura de 57 metros para a construção do hotel do Centro de Convenções em terreno público próximo à Lincoln Road.
Caso os eleitores de Miami Beach aprovem qualquer um dos projetos no referendo de 8 de novembro de 2022, o Conselho de Revisão de Projeto analisará e aprovará a(s) estrutura(s) proposta(s), abordando especificamente o projeto do edifício, a distribuição de massa e os potenciais impactos nas estruturas vizinhas. Uma audiência pública oferecerá uma oportunidade adicional para a comunidade opinar e fornecer comentários antes da aprovação do projeto.
Sim. O edital identificou especificamente a necessidade de projetos que aprimorem a experiência urbana, ativando os locais com comodidades locais e transformando a Lincoln Lane em uma passagem vibrante e amigável para pedestres. Ambos os projetos incluem espaços abertos substanciais no nível do solo e caminhos paisagísticos para pedestres, destinados ao uso público, lazer e/ou conectividade funcional no bairro. Esses espaços públicos estão integrados à malha comercial do térreo e promoverão a criação de lugares comunitários.
Projeto P25/P26O plano conceitual P25 inclui 13.800 pés quadrados de espaço público paisagístico no térreo. O plano conceitual P26 inclui 20.450 pés quadrados de espaço público paisagístico no térreo, incluindo um parque de bolso de 3.500 pés quadrados com sombra de árvores e uma fonte em cascata.
Projeto P27O plano conceitual do P27 inclui mais de 1.550 m² de espaço público paisagístico no térreo. O projeto reinventa a Lincoln Lane como um parque linear ativado. Todos os quatro lados da propriedade contam com praças públicas paisagísticas, e a arquitetura biofílica se estende de um deck verde na cobertura até decks paisagísticos em cada andar.
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Usos do Projeto
Plano de Conceito do Projeto P25/P26. Ambas as parcelas incluirão estacionamentos de uso misto com design sustentável LEED Gold: o terreno P25 inclui um edifício de sete andares com três (3) níveis de escritórios Classe A acima do estacionamento; o terreno P26 inclui um edifício de oito andares com quatro (4) níveis de escritórios Classe A acima do estacionamento. Ambos os terrenos conterão lojas no térreo, estacionamento público de propriedade da cidade, estacionamento privativo adicional para uso de escritórios e espaço público aberto e paisagístico. No P26, a área de lojas ao longo da Lincoln Lane inclui um parque urbano de bolso de 3.500 pés quadrados com assentos sombreados acessíveis ao público. O projeto inclui um espaço de benefício comunitário de 1.000 pés quadrados, oferecido sem aluguel (exceto para despesas de passagem como impostos sobre a propriedade e manutenção de áreas comuns) para uma organização sem fins lucrativos ou parceiro educacional, a ser mutuamente selecionado pela cidade e pelo desenvolvedor.
Plano de Conceito do Projeto P27Um estacionamento de uso misto de seis andares com projeto sustentável LEED, incluindo três (3) níveis de escritórios Classe A, 43 unidades residenciais para aluguel a preço de mercado nos dois andares mais altos e lojas no térreo. O estacionamento fica escondido dentro do núcleo do edifício, contendo vagas públicas de propriedade da Prefeitura e vagas privativas para escritórios e residências. A arquitetura única inclui a fachada do edifício em degraus invertidos ao longo da Lincoln Lane, o que maximiza o espaço público e aprimora a experiência do pedestre.
Nos últimos anos, os esforços de planejamento de longo prazo da cidade em direção à diversificação econômica e à prudência fiscal têm buscado atrair novos usuários e empreendimentos comerciais. Entre várias iniciativas voltadas para o fluxo regional de empresas e investimentos em setores específicos, a Comissão Municipal autorizou a emissão da RFP (Requerimento de Proposta) para o Desenvolvimento de Uso Misto na Lincoln Lane, com o objetivo de aprimorar o estoque de edifícios comerciais existentes na cidade, exigindo que pelo menos 50% de área construída em cada projeto sejam desenvolvidos como escritórios Classe A.
"Classe A" é normalmente definida como um imóvel extremamente desejável, com grau de investimento, com construção e mão de obra, materiais e sistemas da mais alta qualidade, características arquitetônicas significativas, acabamentos e acabamentos de alta qualidade, comodidades abundantes e manutenção e administração de primeira linha, em uma excelente localização com acessibilidade excepcional. Os projetos propostos visam atrair inquilinos de escritórios de alto padrão e de longo prazo, utilizando recursos de design como tecnologia avançada de sistemas de construção, arquitetura sustentável, maior fluxo de ar e luz, espaços de trabalho flexíveis, acesso a espaços externos para os ocupantes e incorporação de design biofílico em todos os níveis, terraços e decks.
Inquilinos de escritórios Classe A fortalecem a economia da cidade, trazendo empregos e funcionários com altos salários que apoiarão a Lincoln Road e outros negócios locais. Os Projetos também podem beneficiar os moradores da cidade de forma mais direta: ao aumentar o estoque de escritórios desejáveis, os moradores que agora precisam se deslocar para o continente em dias úteis têm mais chances de encontrar escritórios adequados mais perto de suas casas. Miami Beach pode se tornar uma verdadeira comunidade "viva-trabalhe-diversão".
Os contratos de arrendamento de terrenos foram elaborados com o objetivo de promover o desenvolvimento compatível e complementar aos negócios existentes na Lincoln Road. As partes térreas do Projeto devem ser ativadas com usos comerciais, de varejo ou similares que se integrem à experiência de pedestres na Lincoln Road. Os contratos de arrendamento de terrenos proíbem certos usos comerciais habitualmente excluídos das propriedades da Cidade, como práticas ilegais, entretenimento adulto, venda de maconha medicinal ou parafernália, bem como certos tipos de negócios que são mais adequados para propriedade privada, como farmácias, estúdios de tatuagem, lojas de camisetas, lojas de conveniência ou supermercados (exceto fornecedores internos de alimentos e bebidas finos, especiais e/ou gourmet), lojas de fórmulas e redes de lojas (com exceções limitadas) e grandes redes de varejo. A integração de áreas de varejo de menor porte incentivará a ocupação de lojas por empresas de serviços e operadores locais. Uma lista completa dos usos proibidos pode ser encontrada na seção 6.2 dos contratos de arrendamento de terrenos, disponível. aqui.
A RFP visava aumentar o estoque de escritórios da Prefeitura. Consequentemente, os contratos de locação de terrenos exigem que os espaços para escritórios Classe A constituam, no mínimo, 50% de área construída em cada Projeto. Escritórios Classe A atraem inquilinos cobiçados, como empresas em setores específicos, cujos funcionários com altos salários ajudarão a ativar o corredor comercial e estimular a economia local. Para proporcionar comodidade ao público, os contratos de locação de terrenos estipulam que as vagas de estacionamento público de propriedade da Prefeitura devem estar situadas em níveis inferiores. Os moradores pagarão as taxas municipais vigentes para estacionar, comparáveis a outros estacionamentos da Prefeitura. O Projeto P25/P26 concentra-se exclusivamente em escritórios Classe A nos níveis superiores. O Projeto P27 incluirá espaços para escritórios Classe A e também conterá aproximadamente 43 unidades de aluguel a preços de mercado. O Projeto P27 proíbe aluguéis de curta temporada ou usos temporários/hoteleiros, e todos os inquilinos residenciais devem ter um prazo mínimo de locação de 12 meses. As unidades residenciais não podem ser projetadas como microunidades ou utilizadas como espaços de convivência.
Receita para a Cidade
Aluguel Mínimo GarantidoAlém dos impostos prediais ad valorem anuais gerados pelos Projetos e da receita de estacionamento retida pela Prefeitura, os Projetos gerarão receita de aluguel para a Prefeitura. Os contratos de locação dos terrenos dos Projetos preveem o pagamento anual de aluguel à Prefeitura. O aluguel mínimo garantido da Lincoln Road Property Owner, LP para o Projeto P25/P26, durante o prazo de 99 anos, é de aproximadamente $210.088.941. O aluguel mínimo garantido da 1664 Meridian, LLC para o Projeto P27, durante o prazo de 99 anos, é de aproximadamente $145.704.144. O aluguel mínimo garantido combinado para os Projetos P25/26 e P27, durante o prazo de 99 anos, é de aproximadamente $355.793.085.
Pagamentos de aluguel de quantia únicaUma parcela do aluguel mínimo garantido para os Projetos será paga à Prefeitura por meio de pagamentos únicos. O Projeto P25/P26 renderá um aluguel único inicial de $2,5 milhões à Prefeitura imediatamente após a Data de Vigência do contrato de locação, seguido por um aluguel único de $500.000 por edifício (total de $1 milhão) quando um Certificado de Ocupação Temporário (TCO) for obtido. O Projeto P27 renderá um aluguel único inicial de $2 milhões à Prefeitura após o início da construção.
Participação percentual no aluguel: A cidade também se beneficia da participação percentual no aluguel (a parcela da cidade na receita do projeto). A cidade receberá um valor maior de aluguel se 5% da receita bruta efetiva de qualquer um dos projetos for maior que o valor mínimo anual do aluguel garantido. A participação percentual projetada no aluguel da Lincoln Road Property Owner, LP para o projeto P25/P26, ao longo do prazo de 99 anos, é de aproximadamente $470.831.644. A participação percentual projetada no aluguel da 1664 Meridian, LLC para o projeto P27, ao longo do prazo de 99 anos, é de aproximadamente $345.408.801. A participação percentual projetada combinada no aluguel para os projetos P25/26 e P27, ao longo do prazo de 99 anos do arrendamento, é de aproximadamente $816.240.445.
Escaladas de aluguel: O aluguel mínimo garantido à Prefeitura aumentará anualmente para o Projeto P25/P26 em 2% ou o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), o que for maior, mas não mais que 3%. O aluguel mínimo garantido à Prefeitura aumentará ao longo do prazo de locação de 99 anos para o Projeto P27 em 1,5% nos anos 1 a 5; 1,5% ou IPC, o que for maior, mas não mais que 2%, nos anos 6 a 10; 1,5% ou IPC, o que for maior, mas não mais que 2,5%, nos anos 11 a 15; e 1,5% ou IPC, o que for maior, mas não mais que 3%, nos anos 16 a 99.
Redefinições de aluguel base: Os arrendamentos de terrenos também incorporam redefinições de renda base nos anos 51 e 75, onde a renda anual garantida será aumentada determinando qual teria sido a renda no início dos anos 52 e 75 se os aumentos anuais durante os anos 1-51 e 52-75, respectivamente, fossem os maiores entre 2% ou IPC. sem nenhuma tampaSe o IPC for superior a 2% em qualquer ano, aplica-se esse reajuste mais alto; se o IPC for igual ou inferior a 2% em qualquer ano, o aluguel é aumentado em 2% para esse ano. O aluguel mínimo garantido estimado pela Prefeitura não leva em consideração o impacto dos reajustes de aluguel. Como o IPC não será limitado quando os reajustes de aluguel ocorrerem, o aluguel mínimo garantido para a Prefeitura ao longo do prazo de locação de 99 anos provavelmente será significativamente maior do que o projetado.
Aluguel de transação (taxa): A Cidade receberá 1,5% do valor bruto da venda/transferência realizada pela Desenvolvedora/Locatária em qualquer parte ou componente desenvolvido do Projeto. O aluguel da transação será limitado a $2,5 milhões para o Projeto P25/P26 ($875.000 para P25 e $1.625.000 para P26), sujeito à inflação. Para o Projeto P27, a Cidade receberá 1,5% do valor bruto da venda/transferência, limitado a $2 milhões, sujeito à inflação. Nenhum aluguel de transferência será devido à Cidade na primeira transferência realizada pela Desenvolvedora de todo ou parte do Projeto, se tal venda ocorrer dentro dos primeiros cinco (5) anos a partir da data de transferência permitida. Se a primeira transferência realizada pela Desenvolvedora/Locatária ocorrer no quinto aniversário da data de transferência permitida ou após essa data, o aluguel da transação será devido à Cidade. Toda venda/transferência após a primeira transferência pelo Desenvolvedor também está sujeita ao aluguel de transação durante todo o prazo do arrendamento.
O aluguel mínimo garantido da Lincoln Road Property Owner, LP para o Projeto P25/P26 durante o prazo de 99 anos é de aproximadamente $210.088.941. O aluguel mínimo garantido da 1664 Meridian, LLC para o Projeto P27 durante o prazo de 99 anos é de aproximadamente $145.704.144. Se a questão #4 for aprovada, a Prefeitura deverá adotar uma portaria dedicando os pagamentos de aluguel garantido que a Prefeitura recebe dos arrendamentos de terreno do Projeto, em parcelas iguais anualmente, para aumentar o financiamento de projetos, programas e serviços da Prefeitura nas seguintes áreas:
- Iniciativas de infraestrutura de resiliência e sustentabilidade;
- Habitação para a Força de Trabalho; e
- Medidas de Segurança Pública e Prevenção ao Crime.
Se a questão #4 não for aprovada, o aluguel arrecadado dos Projetos será designado como receita do Fundo Geral por meio do processo orçamentário anual, sem uma alocação predeterminada para projetos, programas e serviços específicos da Cidade.
Ambos os Projetos terão usos privados, incluindo escritórios, comércio e residências, gerando, portanto, impostos prediais ad valorem a serem arrecadados pelo Condado de Miami-Dade. Com base nas avaliações de impostos prediais ad valorem para empreendimentos semelhantes nas proximidades, estima-se que a parcela da Prefeitura nos impostos prediais ad valorem gerados por ambos os Projetos será de aproximadamente $1,2 milhões por ano. Esses fundos serão desembolsados para a Prefeitura e alocados ao Fundo Geral da Prefeitura, a ser orçado em cada ano fiscal. A receita do Fundo Geral poderá ser utilizada conforme designado no orçamento anual adotado pela Prefeitura, incluindo, entre outros, serviços, programas e projetos que beneficiem os moradores de Miami Beach.
Atualmente, a Prefeitura opera os estacionamentos municipais P25, P26 e P27, os locais para os Projetos propostos. O local P25/P26 inclui, coletivamente, 192 vagas de estacionamento. O local P27 inclui 151 vagas de estacionamento. Cada Projeto incluirá um componente de estacionamento substituto, fornecendo o mesmo número de vagas de estacionamento público dentro de uma estrutura de garagem. Após a conclusão do componente de estacionamento substituto público, 100% da receita líquida arrecadada com as 192 vagas de estacionamento substituto do Projeto P25/P26 e as 151 vagas de estacionamento substituto do Projeto P27 serão revertidas para a Prefeitura.
A Prefeitura deverá operar o componente de estacionamento de substituição para cada Projeto, desde que a Prefeitura tenha o direito, a seu exclusivo critério, de exigir que o(s) Desenvolvedor(es) opere(m) o componente de estacionamento de substituição. Caso a Prefeitura exija que o(s) Desenvolvedor(es) opere(m) o componente de estacionamento de substituição, o(s) Desenvolvedor(es) e a Prefeitura negociarão termos como padrões de operação e manutenção, responsabilidade por custos e despesas, etc. Em todas as circunstâncias, a Prefeitura e o(s) Desenvolvedor(es) estipulam que as tarifas de estacionamento para os componentes de estacionamento de substituição não serão superiores às tarifas vigentes na Prefeitura para estacionamentos semelhantes.
Cronograma de Desenvolvimento
Caso ambos os Projetos sejam aprovados no Referendo, a construção dos dois Projetos provavelmente será faseada. O sequenciamento dos Projetos levará em consideração todos os fatores pertinentes, incluindo os impactos na disponibilidade de estacionamento na área e outros impactos locais, como a construção do Hotel do Centro de Convenções, desde que a Prefeitura também possa determinar que ambos os Projetos podem ser construídos simultaneamente, sem causar impacto adverso aos moradores, empresas e visitantes da cidade. Caso ambos os Projetos sejam aprovados no Referendo, os detalhes sobre o faseamento e a ordem de início dos projetos deverão ser determinados pela Prefeitura em até sessenta (60) dias após a certificação oficial dos resultados do Referendo.
A Prefeitura reconhece que, se os eleitores aprovarem os Projetos, o processo de construção deverá ser devidamente planejado e gerenciado para mitigar potenciais impactos adversos aos moradores e ao Distrito de Lincoln Road. Antes do início da construção, os Projetos precisarão ser aprovados em audiência pública perante o Conselho de Revisão de Projeto. A solicitação ao Conselho de Uso do Solo exige um estudo de tráfego, revisado e aprovado pelo Departamento de Transportes, que atenda às necessidades de atendimento à demanda prevista. Como todos os grandes projetos de construção na cidade, para receber uma licença de construção, os Projetos serão: obrigados a pagar e construir quaisquer atualizações e melhorias simultâneas necessárias para garantir que a infraestrutura existente da cidade possa suportar a demanda, por exemplo, água e esgoto, transporte, etc.
O Lincoln Road Business Improvement District expressou seu apoio a ambos os projetos, concluindo que os empreendimentos concretizarão plenamente o Lincoln Road District como um bairro de "moradia-trabalho-diversão".
Caso um ou ambos os Projetos sejam aprovados em Referendo, os detalhes sobre o faseamento do Projeto e a ordem de início deverão ser determinados em até sessenta (60) dias após a certificação oficial dos resultados do Referendo. Para o Projeto P25/P26, a construção começará no P25 em até 35 meses após a data de início, e no P26 em até 54 meses após a data de início. O Certificado Temporário de Ocupação (TCO) deverá ser obtido em até 63 meses a partir da data de início para o P25 e em 82 meses para o P26. A construção do Projeto P27 começará em até 34 meses após a emissão de uma notificação para prosseguir. O Projeto deverá obter o TCO em até 64 meses após a notificação para prosseguir.
Estacionamento
Sim. Planos para reduzir a interrupção de atividades para moradores e empresas na Lincoln Road durante a construção estão incorporados em ambos os Projetos, que contam com o apoio do Distrito de Melhoria Comercial (BID) da Lincoln Road. O Projeto P25/26 não prevê perda líquida de capacidade de estacionamento durante a construção, por meio de um processo de escalonamento em ambos os locais, sem a necessidade de deslocar o estacionamento existente para instalações externas. Durante a construção, até que uma estrutura de estacionamento seja desenvolvida em um dos locais, o Projeto P25/P26 incorporará um serviço de manobrista parcialmente subsidiado pela Incorporadora e disponível ao público a preços compatíveis com as taxas municipais da Lincoln Road. O Projeto P25/P26 permitirá que a Prefeitura continue a receber receita de estacionamento durante toda a construção, e o sistema temporário de manobrista oferecerá conveniência aos moradores e usuários da Lincoln Road. O plano de mitigação de estacionamento do Projeto P27 inclui suporte para a demanda de estacionamento em estacionamentos privados próximos à Lincoln Road, durante o período em que a P27 estiver em construção.
Sim. Ambos os Projetos contarão com vagas de estacionamento de substituição equivalentes ao número de vagas atualmente existentes em todos os três (3) estacionamentos, e a Prefeitura terá direito à receita líquida dessas vagas, que se prevê ser consistente com as arrecadações atuais. Os contratos de locação de terrenos exigem que as tarifas de estacionamento público nos Projetos concluídos não sejam superiores às tarifas vigentes da Prefeitura para estacionamentos similares. A Prefeitura deverá operar todos os componentes de substituição de estacionamento público para cada Projeto, desde que a Prefeitura tenha o direito, a seu exclusivo critério, de decidir que a Construtora deverá operar os componentes de substituição de estacionamento público, desde que notificada até sessenta (60) dias após a certificação oficial dos resultados do Referendo. Caso a Prefeitura opte por operar o componente de substituição de estacionamento público, os termos aplicáveis serão incorporados a um contrato operacional separado. Se a Cidade exigir que o Desenvolvedor opere o componente de substituição de estacionamento público, o Desenvolvedor e a Cidade negociarão termos como padrões de operação, responsabilidade por custos e despesas, etc. Em todas as circunstâncias, a Cidade e o Desenvolvedor estipulam que as taxas de estacionamento para Componentes de Estacionamento Público não devem ser maiores do que as taxas aplicáveis pela Cidade para instalações de estacionamento semelhantes.
Engajamento Público
A Seção 1.03(b)(2) do Estatuto da Cidade exige a aprovação, pela maioria dos eleitores votantes em referendo municipal, de qualquer arrendamento por dez (10) anos ou mais de determinados estacionamentos de propriedade da Cidade localizados nas proximidades da Lincoln Road, incluindo os três terrenos relacionados aos Projetos propostos, P25, P26 e P27. Antes de serem colocados em votação, os arrendamentos de terreno e os contratos de desenvolvimento, para ambos os Projetos, foram negociados em sua forma final e aprovados pela Comissão Municipal em audiência pública.
A Comissão Municipal adotou as Resoluções 2022-32243 e 2022-32249, convocando uma Eleição Especial para 8 de novembro de 2022, de acordo com a Seção 1.03(b)(2) do Estatuto Municipal, com o objetivo de submeter as questões de votação aos eleitores da Cidade. Caso o Referendo não seja bem-sucedido ou se a(s) questão(ões) de votação não forem aprovadas, os contratos de arrendamento de terras e de desenvolvimento serão nulos e sem efeito.
Desde 2019, foram realizadas dezenove (19) reuniões públicas sobre o desenvolvimento do escritório, Lincoln Lane e os Projetos propostos. Se os Projetos forem aprovados em 8 de novembro de 2022, haverá oportunidades adicionais para o público opinar sobre os Projetos propostos, incluindo audiências públicas perante o Conselho de Revisão de Projeto para analisar o projeto arquitetônico dos Projetos.
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