Perguntas frequentes sobre planejamento
Conselho de Ajustes / Variâncias
O que é uma variação de zoneamento?
Uma variação de zoneamento é uma modificação dos requisitos específicos do Regulamento de Desenvolvimento Territorial. Geralmente, as variações são consideradas para alterações em recuos de edifícios ou outras restrições dimensionais/mensuráveis. Para autorizar qualquer variação, o Conselho de Ajustes, o Conselho de Revisão de Projeto ou o Conselho de Preservação Histórica (conforme aplicável) deve constatar a existência de determinados critérios de dificuldade ou de uma dificuldade prática, como um lote pequeno ou uma parcela com formato irregular, que possa impedir o projeto proposto de cumprir os requisitos.
Variações de uso são permitidas?
Não, variações de uso são proibidas.
Que outros tipos de variações são proibidas?
É proibido o pedido de variação para os seguintes itens:
- Proporção da área do piso
- Estacionamento obrigatório, exceto conforme previsto no Regulamento de Desenvolvimento Territorial.
- Pedidos relativos à redução de uma taxa de impacto
- Área do lote ao determinar as proporções da área do piso
- Qualquer variação máxima de altura do edifício maior que três pés.
Estou projetando uma casa com sub-bosque e também estou solicitando uma ou mais variações. Preciso fazer uma solicitação ao Conselho de Revisão de Projeto (ou Conselho de Preservação Histórica) e ao Conselho de Ajustes?
Não, se o seu requerimento incluir um sub-bosque, qualquer isenção de projeto ou variação, todo o requerimento, incluindo a variação, será analisado pelo Conselho de Revisão de Projeto (ou pelo Conselho de Preservação Histórica, se a casa estiver em um Distrito Histórico ou em um Distrito Histórico designado individualmente). O Conselho de Ajustes analisa os requerimentos de variações se o imóvel não estiver localizado em um Distrito Histórico e se o requerimento não incluir isenções.
Quantos votos afirmativos são necessários para a aprovação do Conselho de um pedido de variação?
A Associação de Diretores (BOA) é composta por vários (7) membros cada. A aprovação de qualquer alteração requer cinco (5) votos afirmativos.
Tenho direito a um reembolso se meu pedido for negado?
Não. Uma vez que uma solicitação seja notificada publicamente e colocada em pauta para análise, os reembolsos não poderão ser emitidos, independentemente do resultado da solicitação ou se ela for retirada. Uma solicitação pode ser elegível para reembolso total ou parcial se for retirada antes de qualquer notificação pública da solicitação.
Conselho de Revisão de Projeto (Casas Unifamiliares)
Quero construir uma nova casa unifamiliar. Preciso solicitar a aprovação do Conselho de Revisão de Projeto?
Não necessariamente. Se a nova casa atender a todos os requisitos de zoneamento e projeto necessários para aprovação administrativa, não será necessária a revisão e aprovação do Conselho de Revisão de Projeto. Se forem solicitadas isenções ou variações de projeto, ou se a casa incluir um sub-bosque, será necessária a revisão e aprovação do Conselho de Revisão de Projeto.
Qual é o tamanho máximo de casa que posso construir na minha propriedade?
Em distritos de zoneamento unifamiliar, o tamanho máximo da unidade é de 50% da área do lote e a cobertura máxima do lote é de 30% para uma casa de 2 andares. Há algumas exceções a esses requisitos; por exemplo, os lotes são criados por meio de um requerimento de divisão de lotes, o que pode ter restrições adicionais.
Quanto tempo demora para que minha inscrição seja considerada pelo Conselho de Revisão de Design?
As audiências dos pedidos são geralmente agendadas entre três e quatro meses, dependendo, em parte, da data de apresentação do pedido e da integralidade do pacote de candidatura. Os pedidos que incluem todas as informações e documentos necessários podem ser processados mais rapidamente, resultando em um agendamento antecipado. Como parte desse processo, a equipe deve garantir que os lotes propostos cumpram todos os requisitos dos regulamentos de desenvolvimento territorial. O primeiro passo é solicitar uma reunião pré-candidatura com a equipe. Após a reunião pré-candidatura, você receberá uma lista de verificação com os requisitos de apresentação.
Os profissionais de design são incentivados a se familiarizarem com as seções aplicáveis dos Regulamentos de Desenvolvimento de Terras da Cidade antes de projetar o projeto para garantir um processo de inscrição rápido e eficiente. Você pode se inscrever para uma reunião de pré-inscrição aqui. Digite Pre-App DRB na barra de pesquisa.
Após receber a aprovação do Conselho de Revisão de Projeto, quanto tempo tenho para obter a licença de construção completa?
As aprovações do conselho são válidas por 18 meses. Para prorrogar uma ordem do conselho, envie um e-mail para Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov
As aprovações do conselho podem ser estendidas além dos 18 meses iniciais?
É possível solicitar ao conselho a extensão da aprovação por até um ano. O proprietário do imóvel também pode se valer de extensões concedidas automaticamente em decorrência de uma declaração de Estado de Emergência emitida pelo Estado da Flórida, se houver. As solicitações devem ser protocoladas no Departamento de Planejamento antes do vencimento da ordem. O prazo do(s) estado(s) de emergência ou emergências determinará a duração máxima da extensão da aprovação do DRB. Para enviar uma solicitação de extensão de uma ordem do conselho, envie um e-mail para Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov.
Recebi um aviso por correio sobre uma audiência pública para uma nova casa perto de mim. Onde posso encontrar informações sobre a inscrição?
Informações sobre tais aplicações podem ser encontradas aqui . Insira o número do caso do plano ou endereço na barra de pesquisa para obter informações.
Quantos votos afirmativos são necessários para obter aprovação do Conselho de Revisão de Projeto?
O Conselho de Revisão de Projeto é composto por sete (7) membros. A Aprovação da Revisão de Projeto, incluindo quaisquer isenções de projeto, requer quatro (4) votos afirmativos. Quaisquer variações associadas à aprovação da Revisão de Projeto requerem cinco (5) votos afirmativos.
Determinação formal da significância arquitetônica
O que é uma Determinação Formal de Significância Arquitetônica?
A Determinação Formal de Significância Arquitetônica é um requerimento apresentado pelo proprietário de uma residência unifamiliar, normalmente apresentado quando o proprietário deseja manter substancialmente a residência atual e expandi-la com novas adições. O Código Municipal oferece diversos incentivos de zoneamento para esses casos, incluindo aumento da metragem quadrada máxima que pode ser construída, aumento da cobertura máxima do lote, redução dos recuos de construção e redução dos recuos para piscinas e decks. Também permite certas isenções de projeto que, de outra forma, exigiriam a análise do Conselho de Revisão de Projeto.
Há alguma desvantagem ou restrição se um proprietário solicitar uma determinação formal de importância arquitetônica para aproveitar os incentivos de zoneamento aplicáveis?
O Código Municipal oferece incentivos para incentivar os proprietários a manterem substancialmente uma casa existente classificada como arquitetonicamente significativa. Isso inclui o aumento do tamanho da unidade para até 60% e a ampliação da cobertura do lote para até 40%, além da redução dos recuos. Modificações e novas construções são avaliadas administrativamente para verificar a conformidade com os incentivos e os Critérios de Revisão de Projeto. Você pode enviar um pedido de determinação de significância arquitetônica aqui. Digite Determinação de Significância Arquitetônica na barra de pesquisa.
Uma determinação formal de significância arquitetônica é o mesmo que uma designação histórica?
Não, não são a mesma coisa. Casas formalmente classificadas como Arquitetonicamente Significativas não são historicamente designadas e não estão sujeitas à revisão e aprovação do Conselho de Preservação Histórica.
Minha casa é elegível para Determinação de Significância Arquitetônica?
Se sua casa foi construída antes de 1966, ela pode atender aos critérios necessários para ser classificada como arquitetonicamente significativa. A casa deve ser um exemplo reconhecido de um estilo arquitetônico e deve manter a maioria dos detalhes e características arquitetônicas externas originais. Se adições posteriores consumiram ou alteraram significativamente o projeto da casa original, ela não será classificada como arquitetonicamente significativa.
Se minha casa for formalmente classificada como arquitetonicamente significativa, haverá alguma restrição quanto à demolição total no futuro?
Com base nos requisitos atuais, uma casa classificada como Arquitetonicamente Significativa não é tratada de forma diferente de uma casa sem essa classificação. Os mesmos requisitos para licenças de demolição se aplicam, e a revisão pelo Conselho de Revisão de Projeto ou pelo Conselho de Preservação Histórica não é necessária.
Posso construir uma adição moderna à minha casa que tenha uma classificação formal de importância arquitetônica ou preciso combinar com o design da casa atual?
Uma nova construção não precisa combinar com o estilo da casa atual. Adições modernas podem ser construídas em casas classificadas como arquitetonicamente significativas, desde que o projeto seja compatível e esteja em conformidade com os Critérios de Revisão de Projeto, conforme determinado pela Equipe de Planejamento.
Posso ter minha casa formalmente classificada como arquitetonicamente significativa e então mudar completamente o design e o caráter da casa?
Não. Se um proprietário estiver aproveitando os incentivos fornecidos pela Determinação Formal, o estilo arquitetônico e o caráter da casa existente devem ser mantidos. Novas construções são avaliadas conforme mencionado acima.
Preservação Histórica
Minha propriedade está localizada em um distrito histórico?
A cidade tem 14 distritos históricos locais. Os distritos históricos da cidade são identificados no Mapa de Distritos Históricos disponível aqui.
Minha propriedade é considerada histórica?
Imóveis localizados em um distrito histórico local são classificados como contribuintes ou não contribuintes. Se o seu imóvel estiver localizado em um distrito histórico, você pode encontrar a classificação da propriedade através do Visualizador de Propriedades Históricas da Cidade disponível aqui.
Posso demolir meu prédio?
Se o edifício estiver localizado em um distrito histórico local ou em um sítio histórico designado individualmente, todas as solicitações de demolição total exigirão a revisão e aprovação do Conselho de Preservação Histórica em uma audiência pública, independentemente da classificação do edifício.
O que é um Certificado de Adequação?
Um Certificado de Adequação é uma aprovação emitida pelo Conselho de Preservação Histórica ou pela equipe do Departamento de Planejamento, indicando que uma nova construção, alteração ou demolição de uma estrutura histórica ou uma melhoria dentro de um distrito histórico está de acordo com os critérios de revisão descritos em Capítulo 118, Artigo X, Divisão 3 do Código da Cidade, que pode ser acessado aqui.
Posso mudar a aparência do meu prédio?
Sim, modificações em estruturas históricas, incluindo edifícios contribuintes e não contribuintes, são permitidas. Todas as modificações propostas são analisadas de acordo com os Critérios do Certificado de Adequação e podem exigir a aprovação do Conselho de Preservação Histórica.
Se minha casa foi considerada arquitetonicamente significativa, isso significa que ela é histórica?
Não, se você recebeu uma determinação de que sua casa unifamiliar é arquitetonicamente significativa, isso não significa que sua casa tenha qualquer tipo de designação histórica.
Qual é a diferença entre um edifício contribuinte e um não contribuinte?
Um edifício contribuinte é aquele que, por sua localização, escala, design, cenário, materiais, execução, sentimento ou associação, contribui para o senso de tempo, lugar e desenvolvimento histórico de um distrito histórico. Um edifício pode ser contribuinte mesmo que tenha sido alterado, desde que as alterações sejam reversíveis e os elementos arquitetônicos mais significativos estejam intactos e reparáveis.
Um edifício não contribuinte é aquele que não contribui para o senso de tempo, lugar e desenvolvimento histórico de um distrito histórico ou aquele em que a localização, escala, design, cenário, materiais, mão de obra, sentimento ou associação foram tão alterados ou tão deteriorados que a integridade geral do edifício foi irrevogavelmente perdida.
As alterações ou demolições em edifícios contribuintes são analisadas de forma diferente das realizadas em edifícios não contribuintes?
Não, todos os edifícios localizados em qualquer distrito histórico local são revisados de acordo com os Critérios do Certificado de Adequação, independentemente da classificação do edifício.
Quero fazer algumas pequenas melhorias na minha propriedade. É necessário fazer um requerimento ao Conselho de Preservação Histórica?
Não, reparos, substituição de janelas e fachadas, toldos, marquises, pintura externa, pequenas demolições para atender a requisitos de segurança de vida, acessibilidade, mecânicos e outros códigos aplicáveis, e restauração de fachadas e edifícios podem ser aprovados pela equipe, desde que o escopo do trabalho atenda aos critérios do Certificado de Adequação.
Como faço para solicitar aprovação do Conselho de Preservação Histórica e quanto tempo demora?
As audiências dos pedidos são geralmente agendadas entre três e quatro meses, dependendo, em parte, da data de apresentação do pedido e da integralidade do pacote de candidatura. Os pedidos que incluem todas as informações e documentos necessários podem ser processados mais rapidamente, resultando em um agendamento antecipado. Como parte desse processo, a equipe deve garantir que os projetos propostos cumpram todos os requisitos dos regulamentos de desenvolvimento territorial. O primeiro passo é solicitar uma reunião pré-candidatura com a equipe. Após a reunião pré-candidatura, você receberá uma lista de verificação com os requisitos de apresentação.
Os profissionais de design são incentivados a se familiarizarem com as seções aplicáveis dos Regulamentos de Desenvolvimento de Terras da Cidade antes de projetar o projeto para garantir um processo de inscrição rápido e eficiente. Você pode se inscrever para uma reunião de pré-inscrição aqui. Digite "Pre-App HPB" na barra de pesquisa.
As aprovações do conselho podem ser estendidas além dos 18 meses iniciais?
É possível solicitar ao conselho a extensão da aprovação por até um ano. O proprietário do imóvel também pode se valer de extensões concedidas automaticamente devido à declaração de Estado de Emergência emitida pelo Estado da Flórida, se houver. As solicitações devem ser protocoladas no Departamento de Planejamento antes do vencimento da ordem. O prazo do estado de emergência ou das emergências determinará a duração máxima da extensão da aprovação do HPB. Para enviar uma solicitação de extensão de uma ordem do conselho, envie um e-mail para Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov
Conselho de Planejamento
Tenho uma propriedade composta por vários lotes. A propriedade pode ser dividida em lotes individuais?
As audiências dos pedidos são geralmente agendadas entre três e quatro meses, dependendo, em parte, da data de apresentação do pedido e da integralidade do pacote de candidatura. Os pedidos que incluem todas as informações e documentos necessários podem ser processados mais rapidamente, resultando em um agendamento antecipado. Como parte desse processo, a equipe deve garantir que os lotes propostos cumpram todos os requisitos para lotes previstos nos regulamentos de desenvolvimento territorial. O primeiro passo é solicitar uma reunião pré-candidatura com a equipe. Após a reunião pré-candidatura, você receberá uma lista de verificação com os requisitos de apresentação.
Entre outras coisas, a proposta deve incluir um levantamento dos lotes propostos e da disposição arquitetônica das casas propostas. Se aprovada, a Diretoria de Planejamento pode impor condições à nova construção, incluindo limites de cobertura do lote e tamanho das unidades, para garantir que as novas estruturas sejam compatíveis com a vizinhança.
Se a proposta modificar os lotes em relação ao que foi originalmente planejado, você também terá que replanejar através do Condado de Miami-Dade após a divisão do lote ser concedida pelo Conselho de Planejamento. Você pode se inscrever para uma reunião de pré-inscrição aqui. Digite "Pre-App Planning Board" na barra de pesquisa.
Preciso de uma Permissão de Uso Condicional?
Permissões de Uso Condicional (PUCs) são exigidas para determinados usos condicionais identificados no código de zoneamento. Geralmente, esses usos exigem controles adicionais para minimizar os impactos sobre as propriedades e os moradores do entorno. Os usos condicionais variam de acordo com o distrito de zoneamento. Os usos condicionais típicos geralmente incluem, entre outros, os seguintes:
- Estabelecimentos de entretenimento ao ar livre
- Estabelecimentos de entretenimento ao ar livre
- Estabelecimentos de Impacto de Bairro
- Estabelecimentos de Bebidas Alcoólicas com Entretenimento e Ocupação de mais de 199 pessoas; ou
- Estabelecimentos de Bebidas Alcoólicas sem Entretenimento e com Ocupação Superior a 299 Pessoas.
- Escolas
- Instituições religiosas
- Novas construções com mais de 50.000 pés quadrados em distritos comerciais
Como obtenho uma Permissão de Uso Condicional (CUP)?
Os CUPs devem ser aprovados pelo Conselho de Planejamento. Os pedidos geralmente são agendados para audiência entre três e quatro meses, dependendo, em parte, da data de envio do pedido, bem como da integralidade do pacote de solicitação. Os pedidos que incluem todas as informações e documentos necessários podem ser processados mais rapidamente, resultando em um agendamento antecipado. Após a reunião de pré-candidatura, você receberá uma lista de verificação com os requisitos de envio. Dependendo do uso, um pedido pode exigir a apresentação de plantas de construção, plantas baixas, plano de operações, estudo de tráfego e um estudo de som, além de outros documentos.
A equipe analisará a proposta e fará uma recomendação ao Conselho de Planejamento, que deverá, em última instância, aprovar o pedido. O Conselho de Planejamento poderá impor condições ao uso para garantir que os impactos do uso sejam minimizados ou mitigados. O uso estará sujeito aos mecanismos de fiscalização do Conselho de Planejamento para garantir que os usos operem conforme o planejado. Você pode se inscrever para uma reunião de pré-inscrição aqui. Digite "Pre-App Planning Board" na barra de pesquisa.
Após receber a aprovação do Land Use Board, quanto tempo tenho para obter a licença de construção completa?
As aprovações do conselho são válidas por 18 meses. Um requerimento pode ser feito ao conselho aprovador para estender a aprovação por até um ano, ou o proprietário pode se beneficiar de extensões com a aprovação por ordem do conselho ou concedidas automaticamente devido à declaração de Estado de Emergência emitida pelo Estado da Flórida, se houver. Tais solicitações devem ser protocoladas no Departamento de Planejamento antes do vencimento da ordem. O prazo do estado de emergência ou das emergências determinará a duração máxima da extensão da aprovação do Conselho de Planejamento. Para enviar uma solicitação de extensão de uma ordem do conselho, envie um e-mail para Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov
Perguntas frequentes sobre autorização
Por que preciso fornecer informações sobre pés quadrados?
A metragem quadrada determinará a regulamentação correta dependendo da localização e do uso pretendido. Essa medição é necessária para uma análise completa e eficiente da sua licença.
Você pode me ajudar com a inscrição on-line do CSS?
Podemos ajudar com os processos de Planejamento e Zoneamento e poderemos fornecer o contato correto para auxiliar caso seja necessária ajuda de outros departamentos.
Entre em contato conosco em 305.673.7550 ou Planninginfo@miamibeachfl.gov.
Como posso fazer a revisão da minha autorização mais rapidamente?
Uma solicitação completa e detalhada garantirá que a análise contenha todas as informações necessárias para processar sua solicitação com rapidez e eficiência. Caso não tenha certeza sobre o que precisa, criamos uma série de checklists que identificam os requisitos mínimos para determinadas autorizações. Entre em contato com nossa recepção pelo telefone 305 673-7550 para obter mais informações.
Por que preciso fazer uma inspeção final de planejamento?
As inspeções finais garantem que as melhorias construídas sejam consistentes com os planos aprovados.
Como podemos melhorar o processo de revisão do plano?
Uma solicitação completa e detalhada garantirá que a análise contenha todas as informações necessárias para processar sua solicitação com rapidez e eficiência. Caso não tenha certeza sobre o que precisa, criamos uma série de checklists que identificam os requisitos mínimos para determinadas autorizações. Entre em contato com nossa recepção pelo telefone 305 673-7550 para obter mais informações.
O que são requisitos de planejamento?
Um requisito de planejamento é uma informação ou projeto que torna a melhoria ou uso pretendido compatível com o Regulamento de Desenvolvimento de Terrenos da Cidade de Miami Beach.
Perguntar se um tipo específico de sinalização é permitido (faixas temporárias, etc.)
Sim, placas e faixas temporárias são permitidas. O Capítulo 6, Artigo III, do Regulamento de Desenvolvimento de Terras da Cidade de Miami Beach fornece orientações. Visite a página do Departamento de Planejamento para obter um link para o Regulamento de Desenvolvimento de Terras.
Por que o planejamento foi adicionado à revisão da licença, se é apenas para eletricidade/encanamento/mecânica?
Melhorias que incluam instalações elétricas, hidráulicas ou mecânicas também podem ser regulamentadas pelos Regulamentos de Desenvolvimento de Terrenos da Cidade de Miami Beach. Portanto, é necessária uma revisão de planejamento.
Você pode analisar minha permissão bem rápido?
Levando em consideração outros candidatos, os envios são analisados na ordem de recebimento.
Qual é o zoneamento da minha propriedade?
A classificação de zoneamento pode ser determinada inserindo o endereço do imóvel na plataforma de regulamentação de desenvolvimento de terras da cidade. Visite a página do Departamento de Planejamento para obter um link para a Regulamentação de Desenvolvimento de Terras.
O que preciso fazer para abrir meu negócio?
Todas as empresas que desejam operar na cidade de Miami Beach precisam de um Certificado de Uso do Departamento de Planejamento e de um Recibo de Imposto Comercial do Departamento Financeiro da cidade de Miami Beach. Visite a página do Departamento Financeiro para obter um link para os formulários de solicitação de BTR e obter mais informações.
O Departamento de Planejamento oferece recursos para Aplicações do Conselho de Uso do Solo, revisões de licenças de construção, listas de verificação de documentos necessários, Zoneamento e Mapas de distritos históricos, e links para a portaria de zoneamento da cidade e outros regulamentos; para mais informações, entre em contato conosco em 305.673.7550 ou Planninginfo@miamibeachfl.gov.
