Projets de développement à usage mixte de Lincoln Lane, y compris des bureaux de classe A
Sites de projets
Les sites du projet sont situés sur trois (3) parkings de surface (P25, P26 et P27), situés à un pâté de maisons au nord de la galerie marchande de Lincoln Road. Le projet P25/P26 est situé sur deux parcelles distinctes de part et d'autre de Lenox Avenue : le parking P25 est situé au 1680 Lenox Avenue et le parking P26 au 1080 Lincoln Lane North. Le projet P27 est situé sur le parking P27 au 1664 Meridian Avenue.
| Parking P25 | |
|---|---|
| Adresse | 1680, avenue Lenox |
| Taille | 37 454 pieds carrés (0,86 acres) |
| Places de stationnement | 86 places |
| Zonage adjacent | CD-2 / CD-3 |
| Hauteur autorisée par le Code | 100 pieds |
| FAR autorisé par le Code | 1.87 |
| Promoteur | Propriétaire foncier de Lincoln Road, LP |
| Parking P26 | |
|---|---|
| Adresse | 1080 Lincoln Lane Nord |
| Taille | 48 000 pieds carrés (1,10 acres) |
| Places de stationnement | 151 places |
| Zonage adjacent | CD-3 |
| Hauteur autorisée par le Code | 100 pieds |
| FAR autorisé par le Code | 2.75 |
| Promoteur | Propriétaire foncier de Lincoln Road, LP |
| Parking P27 | |
|---|---|
| Adresse | 1664, avenue Méridien |
| Taille | 59 273 pieds carrés (1,36 acres) |
| Places de stationnement | 151 places |
| Zonage adjacent | CD-3 |
| Hauteur autorisée par le Code | 100 pieds |
| FAR autorisé par le Code | 2.75 |
| Promoteur | 1664 Meridian, LLC |
Structure de la transaction
Les projets proposés n'impliquent PAS l'achat ou la vente de terrains publics. La Commission municipale a autorisé les baux fonciers proposés, sous réserve de l'approbation des électeurs par référendum (résolutions n° 2022-32242 (P25/P26) et 2022-32246 (P27)). Bien que la Ville conserve la propriété du terrain pendant toute la durée du bail, la Commission municipale a soumis les baux proposés au vote, conformément à la Charte municipale (résolutions n° 2022-32243 (P5/P26) et 2022-32246 (P27)).
Les projets prévoient des baux fonciers de 99 ans pour chacun des sites, avec une durée initiale de 51 ans et deux renouvellements de 24 ans. Les deux parcelles des projets P25/P26 seront régies par des baux fonciers individuels de 99 ans et un contrat de développement unique régira la construction sur les deux parcelles. Le projet P27 sera régi par un bail foncier de 99 ans et un contrat de développement.
Pendant la durée des baux fonciers de 99 ans, la Ville conservera la propriété du terrain sous-jacent, ainsi que celle du stationnement municipal de chaque projet. Le promoteur/locataire foncier sera responsable de tous les coûts et dépenses liés au développement, à la conception et à la construction de chaque projet, et sera propriétaire de toutes les améliorations (à l'exception du stationnement municipal appartenant à la Ville), pendant toute la durée du bail. Pendant toute la durée du bail, le promoteur/locataire foncier assumera tous les coûts et dépenses liés à l'exploitation des projets, y compris ceux liés aux services publics, à l'entretien, aux assurances, aux taxes foncières, aux évaluations, etc. À l'expiration ou à la résiliation des baux, la possession du terrain et des bâtiments reviendra automatiquement à la Ville.
Sociétés de développement et d'investissement
Lincoln Road Property Owner, LP, une entité composée d'Integra Investments, Starwood Capital Group et The Comras Company, investira au moins $140 millions dans les coûts de construction du projet P25/P26, en plus des paiements requis pour le loyer, les taxes foncières, etc. L'investissement en capital financier des développeurs comprendra la construction de deux (2) tout nouveaux parkings municipaux intégrant une conception de bâtiment durable et sans coût financier pour la ville.
1664 Meridian, LLC, une entité composée de The Peebles Corporation, Scott Robins Companies, Inc. et Baron Corporation, investira au moins 141 millions de livres sterling (144 millions de livres sterling) dans les coûts de construction du projet P27, en plus des paiements requis pour le loyer, les taxes foncières, etc. Cet investissement en capital comprend la construction d'un tout nouveau parking municipal doté d'une conception de bâtiment durable et sans coût financier pour la ville.
Non. Tel qu'approuvé par les résolutions de la Commission municipale n° 2022-32241, 2022-32242, 2022-32244, et 2022-32245, les accords de développement et les baux fonciers proposés stipulent qu'il y aura Non Financement ou financement de la ville et aucune subvention publique, réduction d'impôt ou abattement fiscal ont contribué à l'un ou l'autre des projets. L'interdiction de tout financement public se reflète dans les questions de vote approuvant les baux fonciers. Les promoteurs/locataires fonciers ont remboursé à la Ville les frais liés aux consultants indépendants et aux avocats externes engagés lors des négociations relatives aux projets. Une fois les projets terminés, la Ville aura droit à des loyers garantis, à des taxes foncières ad valorem et à 100% de revenus nets de stationnement provenant des éléments de stationnement public de chaque projet.
Conception
La Commission municipale a promulgué l'ordonnance n° 2022-4499 de permettre une hauteur de bâtiment maximale de 100 pieds pour les projets proposés. Les projets proposés sont conformes à la réglementation en vigueur du Code municipal relative au coefficient d'occupation du sol (COS). Aucun aspect des projets, ni les questions soumises au vote pour l'approbation des baux fonciers correspondants, n'envisagent une modification de la surface au sol, comme le prévoit le Code municipal.
Conformément à l'appel d'offres, la Ville a exigé que les projets incluent un parking public couvert appartenant à la Ville, ce qui augmente la hauteur totale du projet, mais n'apporte aucun revenu aux promoteurs/locataires fonciers. Cette hauteur supplémentaire limitée permet aux architectes des projets d'intégrer des conceptions qui améliorent la viabilité du projet et attirent des locataires de meilleure qualité vers les espaces locatifs. Plus précisément, cette hauteur supplémentaire permet au projet P25 d'intégrer des hauteurs sous plafond plus importantes, au projet P26 d'inclure un (1) étage de bureaux convertible supplémentaire, et au projet P27 d'éviter l'utilisation de niveaux de stationnement souterrains, un aspect clé de la conception qui améliore la résilience de la structure face à l'élévation du niveau de la mer.
Avant l'adoption de l'ordonnance n° 2022-4499, le Conseil d'urbanisme et le Comité d'aménagement du territoire et de développement durable ont examiné l'augmentation de la hauteur et ont tous deux voté la transmission de l'ordonnance sur la hauteur des bâtiments à la Commission municipale pour examen. Comme l'exige toute modification de zonage, le Service d'urbanisme a analysé l'impact potentiel d'une hauteur supplémentaire et a déterminé qu'elle pas Conduisent à des structures hors d'échelle par rapport au contexte bâti des propriétés voisines. Des bâtiments de hauteur similaire, voire supérieure, existent aujourd'hui à proximité immédiate des sites du projet, notamment au 1688 Meridian Avenue (31 mètres), au 1111 Lincoln Road (38 mètres) et au 401 Lincoln Road (52 mètres). De plus, lors du référendum de 2018 à Miami Beach, les électeurs ont approuvé une hauteur de 56 mètres pour la construction de l'hôtel Convention Center sur un terrain public près de Lincoln Road.
Si les électeurs de Miami Beach approuvent l'un ou l'autre des projets lors du référendum du 8 novembre 2022, le comité de révision de la conception examinera et approuvera la ou les structures proposées, en abordant spécifiquement la conception, la volumétrie et les impacts potentiels sur les structures environnantes. Une audience publique offrira à la communauté une occasion supplémentaire de s'exprimer et de formuler des commentaires avant l'approbation de la conception.
Oui. L'appel d'offres a spécifiquement identifié la nécessité de projets visant à améliorer l'expérience urbaine en dynamisant les sites grâce à des équipements de proximité et en transformant Lincoln Lane en un lieu de passage dynamique et convivial pour les piétons. Les deux projets comprennent de vastes espaces ouverts au rez-de-chaussée et des cheminements piétonniers paysagers destinés à l'usage public, aux loisirs et/ou à la connectivité fonctionnelle du quartier. Ces espaces publics s'intègrent parfaitement au tissu commercial du rez-de-chaussée et favoriseront la création d'espaces communautaires.
Projet P25/P26Le plan conceptuel P25 comprend 1 280 m² d'espace public paysager au rez-de-chaussée. Le plan conceptuel P26 comprend 1 800 m² d'espace public paysager au rez-de-chaussée, dont un petit parc de 320 m² ombragé par des arbres et une fontaine en cascade.
Projet P27Le plan conceptuel P27 comprend plus de 17 000 pieds carrés d'espaces publics paysagers au rez-de-chaussée. Le projet réinvente Lincoln Lane en un parc linéaire animé. Les quatre côtés de la propriété sont agrémentés de places publiques paysagées, et l'architecture biophilique se déploie en cascade, d'une terrasse sur le toit végétalisée à des terrasses paysagées à chaque étage.
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Utilisations du projet
Plan conceptuel du projet P25/P26Les deux parcelles comprendront des parkings à usage mixte avec une conception durable LEED Or : le site P25 comprend un bâtiment de sept étages avec trois (3) niveaux de bureaux de classe A au-dessus du parking ; le site P26 comprend un bâtiment de huit étages avec quatre (4) niveaux de bureaux de classe A au-dessus du parking. Les deux sites comprendront des commerces au rez-de-chaussée, un parking public appartenant à la Ville, un parking privé supplémentaire pour les bureaux et un espace public paysager. Sur P26, la zone commerciale le long de Lincoln Lane comprend un parc urbain de poche de 3 500 pi² avec des sièges ombragés accessibles au public. Le projet comprend un espace d'intérêt communautaire de 1 000 pi², offert gratuitement (à l'exception des frais de transfert tels que les taxes foncières et l'entretien des parties communes) à un organisme à but non lucratif ou à un partenaire éducatif, qui sera choisi conjointement par la Ville et le promoteur.
Plan conceptuel du projet P27Un parking polyvalent de six étages, conçu selon les normes LEED durables, comprend trois niveaux de bureaux de classe A, 43 logements locatifs à prix du marché aux deux étages supérieurs et des commerces au rez-de-chaussée. Le parking est dissimulé au cœur du bâtiment et abrite un parking public appartenant à la Ville, ainsi qu'un parking privé pour les bureaux et les logements. L'architecture unique du bâtiment comprend un gradin inversé le long de Lincoln Lane, ce qui maximise l'espace public et améliore l'expérience piétonne.
Ces dernières années, les efforts de planification à long terme de la Ville en matière de diversification économique et de prudence budgétaire ont visé à attirer de nouveaux utilisateurs de bureaux et à développer des bureaux. Parmi les diverses initiatives visant à cibler l'afflux régional d'entreprises et les investissements dans des secteurs ciblés, la Commission municipale a autorisé la publication de l'appel d'offres pour le développement à usage mixte de Lincoln Lane, dans le but d'améliorer le parc immobilier de bureaux existant de la ville en exigeant qu'au moins 50% de surface de plancher soient aménagés en bureaux de catégorie A pour chaque projet.
La « Classe A » est généralement définie comme un bien immobilier de premier ordre, offrant une qualité de construction et d'exécution, des matériaux et des systèmes de la plus haute qualité, des éléments architecturaux remarquables, des finitions et des finitions de haute qualité, de nombreux équipements et un entretien et une gestion de premier ordre, le tout dans un emplacement privilégié et une accessibilité exceptionnelle. Les projets proposés sont conçus pour attirer des locataires de bureaux de premier ordre et à long terme grâce à des caractéristiques de conception telles que des technologies de construction avancées, une architecture durable, une ventilation et une luminosité accrues, des espaces de travail flexibles, un accès aux espaces extérieurs pour les occupants et l'intégration d'un design biophilique à tous les niveaux, terrasses et terrasses.
Les locataires de bureaux de catégorie A renforcent l'économie de la ville en créant des emplois bien rémunérés et des employés qui soutiendront Lincoln Road et d'autres entreprises locales. Les projets bénéficieront également plus directement aux résidents de la ville : en augmentant le nombre de bureaux attractifs, les résidents qui doivent actuellement se déplacer vers et depuis le continent en semaine auront plus de chances de trouver des bureaux adaptés plus près de chez eux. Miami Beach peut ainsi devenir une véritable communauté où il fait bon vivre, travailler et se divertir.
Les baux fonciers ont été préparés dans le but de favoriser un développement compatible et complémentaire avec les commerces existants sur Lincoln Road. Les rez-de-chaussée du projet doivent être aménagés avec des commerces de détail, des commerces ou des usages similaires qui s'intègrent à l'expérience piétonne de Lincoln Road. Les baux fonciers interdisent certains usages commerciaux habituellement exclus des propriétés municipales, par exemple les pratiques illégales, les divertissements pour adultes, la vente de cannabis médical ou d'accessoires, ainsi que certains types de commerces mieux adaptés aux propriétés privées, comme les pharmacies, les salons de tatouage, les boutiques de t-shirts, les commerces de proximité ou les épiceries (autres que les vendeurs en magasin d'aliments et de boissons fins, spécialisés et/ou gastronomiques), les magasins de préparations pour nourrissons et les chaînes de magasins (avec quelques exceptions) et les grandes surfaces. L'intégration de surfaces commerciales plus petites encouragera l'occupation des commerces de détail par les entreprises de services et les opérateurs locaux. La liste complète des usages interdits se trouve à la section 6.2 des baux fonciers. ici.
L'appel d'offres visait à développer le parc de bureaux de la Ville. Par conséquent, les baux fonciers exigent que les bureaux de catégorie A représentent au moins 50% de surface de plancher au sein de chaque projet. Les bureaux de catégorie A attirent des locataires recherchés, notamment des entreprises de secteurs d'activité ciblés, dont les employés bien rémunérés contribueront à dynamiser le corridor commercial et à stimuler l'économie locale. Pour plus de commodité, les baux fonciers stipulent que les places de stationnement publiques appartenant à la Ville doivent être situées aux niveaux inférieurs. Le stationnement sera facturé au tarif municipal en vigueur, comparable à celui des autres parkings municipaux. Le projet P25/P26 se concentre exclusivement sur les bureaux de catégorie A aux niveaux supérieurs. Le projet P27 comprendra des bureaux de catégorie A et environ 43 logements locatifs au prix du marché. Le projet P27 interdit les locations de courte durée ou les utilisations temporaires/hôtelières, et tous les locataires résidentiels doivent avoir un bail d'une durée minimale de 12 mois. Les unités résidentielles ne peuvent être conçues comme des micro-unités ni utilisées comme espaces de cohabitation.
Revenus pour la ville
Loyer minimum garantiOutre les taxes foncières ad valorem annuelles générées par les projets et les recettes de stationnement conservées par la Ville, les projets généreront des revenus locatifs pour la Ville. Les baux fonciers des projets prévoient un loyer annuel à verser à la Ville. Le loyer minimum garanti par Lincoln Road Property Owner, LP pour le projet P25/P26, sur une durée de 99 ans, s'élève à environ $210 088 941. Le loyer minimum garanti par 1664 Meridian, LLC pour le projet P27, sur une durée de 99 ans, s'élève à environ $145 704 144. Le loyer minimum garanti combiné pour les projets P25/26 et P27, sur une durée de 99 ans, s'élève à environ $355 793 085.
Paiements forfaitaires du loyerUne partie du loyer minimum garanti des projets sera versée à la Ville sous forme de paiements forfaitaires. Le projet P25/P26 générera un loyer forfaitaire initial de 1 TP4T2,5 millions à la Ville dès la date d'entrée en vigueur du bail, suivi d'un loyer forfaitaire de 1 TP4T500 000 par bâtiment (1 TP4T1 million au total) dès l'obtention d'un certificat d'occupation temporaire (COT). Le projet P27 générera un loyer forfaitaire initial de 1 TP4T2 millions à la Ville dès le début des travaux.
Pourcentage de participation au loyer: La Ville bénéficie également d'une participation au loyer (part des revenus du projet revenant à la Ville). Elle percevra un loyer plus élevé si 5% du revenu brut effectif de l'un des projets est supérieur au loyer minimum annuel garanti. La participation au loyer projetée de Lincoln Road Property Owner, LP pour le projet P25/P26, sur la durée du bail de 99 ans, s'élève à environ $470 831 644. La participation au loyer projetée de 1664 Meridian, LLC pour le projet P27, sur la durée du bail de 99 ans, s'élève à environ $345 408 801. La participation au loyer projetée combinée pour les projets P25/26 et P27, sur la durée du bail de 99 ans, s'élève à environ $816 240 445.
Augmentations de loyer: Le loyer minimum garanti à la Ville augmentera annuellement pour le projet P25/P26 du montant le plus élevé entre 2% et l'indice des prix à la consommation (IPC), sans dépasser 3%. Le loyer minimum garanti à la Ville augmentera sur la durée du bail de 99 ans pour le projet P27 de 1,5% au cours des années 1 à 5 ; du montant le plus élevé entre 1,5% et l'IPC, sans dépasser 2% au cours des années 6 à 10 ; du montant le plus élevé entre 1,5% et l'IPC, sans dépasser 2,5% au cours des années 11 à 15 ; et du montant le plus élevé entre 1,5% et l'IPC, sans dépasser 3% au cours des années 16 à 99.
Réinitialisations du loyer de base:Les baux fonciers comprennent également des réinitialisations du loyer de base aux années 51 et 75, où le loyer annuel garanti sera augmenté en déterminant ce qu'aurait été le loyer au début des années 52 et 75 si les augmentations annuelles au cours des années 1 à 51 et 52 à 75, respectivement, étaient les plus élevées entre 2% ou CPI sans aucun bouchonSi l'IPC est supérieur à 2% au cours d'une année donnée, cette majoration s'applique ; si l'IPC est égal ou inférieur à 2% au cours d'une année donnée, le loyer est augmenté de 2% pour cette année. Le loyer minimum garanti estimé par la Ville ne tient pas compte de l'impact des révisions de loyer. Étant donné que l'IPC ne sera pas plafonné lors des révisions de loyer, le loyer minimum garanti à la Ville sur la durée du bail de 99 ans sera probablement nettement supérieur aux prévisions.
Loyer de transaction (honoraires): La Ville recevra 1,5% du produit brut de chaque vente/transfert par le promoteur/locataire de toute partie ou composante développée du projet. Le loyer de transaction sera plafonné à $2,5 millions pour les projets P25/P26 ($875 000 pour P25 et $1 625 000 pour P26), sous réserve de l'inflation. Pour le projet P27, la Ville recevra 1,5% du produit brut de chaque vente/transfert, plafonné à $2 millions, sous réserve de l'inflation. Aucun loyer de transfert ne sera dû à la Ville lors du premier transfert par le promoteur de tout ou partie du projet si cette vente intervient dans les cinq (5) premières années suivant la date de transfert autorisée. Si le premier transfert par le promoteur/locataire intervient à compter du cinquième anniversaire de la date de transfert autorisée, le loyer de transaction sera dû à la Ville. Toute vente/cession consécutive à la première cession par le Promoteur est également soumise à un loyer de transaction pour toute la durée du bail.
Le loyer minimum garanti par Lincoln Road Property Owner, LP pour le projet P25/P26 sur une période de 99 ans est d'environ $210 088 941. Le loyer minimum garanti par 1664 Meridian, LLC pour le projet P27 sur une période de 99 ans est d'environ $145 704 144. Si la question #4 est adoptée, la Ville devra adopter une ordonnance affectant les loyers garantis qu'elle perçoit au titre des baux fonciers du projet, à parts égales chaque année, au financement des projets, programmes et services municipaux dans les domaines suivants :
- Initiatives en matière d’infrastructures de résilience et de durabilité;
- Logement pour la main-d'œuvre; et
- Mesures de sécurité publique et de prévention de la criminalité.
Si la question du scrutin #4 n'est pas adoptée, le loyer perçu auprès des projets sera désigné comme revenu du Fonds général par le biais du processus budgétaire annuel sans allocation prédéterminée pour des projets, programmes et services municipaux spécifiques.
Les deux projets comprendront des usages privés, notamment des bureaux, des commerces et des logements, générant ainsi des taxes foncières ad valorem perçues par le comté de Miami-Dade. Sur la base des évaluations de taxes foncières ad valorem réalisées pour des projets similaires à proximité, la part de la Ville dans ces taxes, générées par les deux projets, est estimée à environ 1,4 million de livres sterling (TP4T1,2 million) par an. Ces fonds seront versés à la Ville et affectés à son Fonds général, budgétisé chaque exercice. Les recettes de ce Fonds pourront être dépensées conformément au budget annuel adopté par la Ville, notamment pour financer des services, des programmes et des projets bénéficiant aux résidents de Miami Beach.
La Ville exploite actuellement les parkings municipaux P25, P26 et P27, sites des projets proposés. Le site P25/P26 compte 192 places de stationnement, tandis que le site P27 en compte 151. Chaque projet comprendra un parc de stationnement de remplacement, offrant le même nombre de places de stationnement public dans un garage. Une fois ce parc de stationnement de remplacement terminé, 1 001 TP3T de recettes nettes perçues pour les 192 places de stationnement de remplacement des projets P25/P26 et les 151 places de stationnement de remplacement du projet P27 seront reversées à la Ville.
La Ville exploitera le stationnement de remplacement pour chaque projet, à condition qu'elle ait le droit, à sa seule discrétion, d'exiger du ou des promoteurs qu'ils exploitent ce stationnement. Si la Ville exige du ou des promoteurs qu'ils exploitent le stationnement de remplacement, ces derniers et elle négocieront les conditions, telles que les normes d'exploitation et d'entretien, la responsabilité des coûts et des dépenses, etc. En toutes circonstances, la Ville et le ou les promoteurs stipulent que les tarifs de stationnement pour les stationnements de remplacement ne seront pas supérieurs aux tarifs alors en vigueur pour des installations de stationnement similaires.
Calendrier de développement
Si les deux projets sont approuvés lors du référendum, leur construction sera probablement échelonnée. Le séquençage des projets tiendra compte de tous les facteurs pertinents, notamment l'impact sur le stationnement dans le secteur et d'autres impacts locaux, tels que la construction du Palais des congrès. La Ville peut également déterminer que les deux projets peuvent raisonnablement être construits simultanément sans impact négatif sur les résidents, les entreprises et les visiteurs de la Ville. Si les deux projets sont approuvés lors du référendum, les détails concernant le phasage et l'ordre de début des travaux devraient être déterminés par la Ville dans les soixante (60) jours suivant la certification officielle des résultats du référendum.
La Ville reconnaît que, si les électeurs approuvent les projets, le processus de construction devra être planifié et géré avec soin afin d'atténuer les impacts négatifs potentiels sur les résidents et le quartier de Lincoln Road. Avant le début des travaux, les projets devront être approuvés lors d'une audience publique devant le Comité d'examen de la conception. La demande d'autorisation d'urbanisme nécessite une étude de circulation, examinée et approuvée par le Service des transports, qui répond aux besoins pour répondre à la demande anticipée. Comme tous les grands projets de construction de la ville, pour obtenir un permis de construire, les projets devront tenu de payer et de construire toutes les mises à niveau et améliorations de concurrence nécessaires pour garantir que l'infrastructure existante de la ville puisse répondre à la demande, par exemple, l’eau et les égouts, les transports, etc.
Le Lincoln Road Business Improvement District a exprimé son soutien aux deux projets, estimant que les développements permettront de faire du Lincoln Road District un quartier « vivre-travailler-jouer ».
Si l'un ou les deux projets sont approuvés par référendum, les détails concernant le phasage du projet et l'ordre de démarrage devraient être déterminés dans les soixante (60) jours suivant la certification officielle des résultats du référendum. Pour le projet P25/P26, la construction débutera au plus tard 35 mois après la date de début des travaux pour le P25 et au plus tard 54 mois après la date de début des travaux pour le P26. Le certificat d'occupation temporaire (COT) doit être obtenu 63 mois après la date de début des travaux pour le P25 et 82 mois pour le P26. La construction du projet P27 débutera au plus tard 34 mois après la délivrance de l'avis de démarrage. Le COT doit être obtenu au plus tard 64 mois après la délivrance de l'avis de démarrage.
Parking
Oui. Des plans visant à réduire les perturbations pour les résidents et les commerces de Lincoln Road pendant les travaux sont intégrés aux deux projets, soutenus par le Lincoln Road Business Improvement District (BID). Le projet P25/P26 prévoit une absence totale de perte nette de capacité de stationnement pendant les travaux grâce à un processus d'échelonnement sur les deux sites, sans qu'il soit nécessaire de déplacer les places de stationnement existantes vers des installations hors site. Pendant les travaux, et jusqu'à la construction d'un parking sur l'un des sites, le projet P25/P26 intégrera un service de voiturier partiellement subventionné par le promoteur et accessible au public à des tarifs compatibles avec ceux de la municipalité de Lincoln Road. Le projet P25/P26 permettra à la Ville de continuer à percevoir les recettes du stationnement pendant toute la durée des travaux, et ce système de voiturier temporaire offrira un confort optimal aux résidents et usagers de Lincoln Road. Le plan d'atténuation des problèmes de stationnement du projet P27 prévoit un soutien à la demande de stationnement dans les parkings privés situés autour de Lincoln Road, pendant la durée des travaux du P27.
Oui. Les deux projets comprendront un nombre de places de stationnement de remplacement équivalent à celui des trois (3) parcs de stationnement, et la Ville aura droit aux revenus nets de ces places, qui devraient correspondre aux recettes actuelles. Les baux fonciers stipulent que les tarifs de stationnement public des projets achevés ne doivent pas être supérieurs aux tarifs en vigueur pour des parcs de stationnement similaires. La Ville exploitera tous les éléments de remplacement du stationnement public pour chaque projet, étant entendu que la Ville aura le droit, à sa seule discrétion, de décider que le promoteur exploitera ces éléments de remplacement, sous réserve d'un préavis de soixante (60) jours après la certification officielle des résultats du référendum. Si la Ville choisit d'exploiter l'élément de remplacement du stationnement public, les conditions applicables seront intégrées dans un accord d'exploitation distinct. Si la Ville demande au promoteur d'exploiter l'élément de remplacement du stationnement public, le promoteur et la Ville négocieront les conditions telles que les normes d'exploitation, la responsabilité des coûts et des dépenses, etc. En toutes circonstances, la Ville et le promoteur stipulent que les tarifs de stationnement pour les éléments de stationnement public ne doivent pas être supérieurs aux tarifs alors en vigueur pour des parcs de stationnement similaires.
Engagement du public
L'article 1.03(b)(2) de la Charte municipale exige l'approbation, par la majorité des électeurs votant lors d'un référendum municipal, de tout bail de dix (10) ans ou plus pour certains parkings municipaux situés à proximité de Lincoln Road, y compris les trois parcelles liées aux projets P25, P26 et P27. Avant leur mise aux voix, les baux fonciers et les accords d'aménagement des deux projets ont été négociés dans leur forme définitive et approuvés par la Commission municipale lors d'une audience publique.
La Commission municipale a adopté les résolutions 2022-32243 et 2022-32249, convoquant une élection spéciale le 8 novembre 2022, conformément à l'article 1.03(b)(2) de la Charte municipale, afin de soumettre les questions soumises au vote des électeurs. En cas d'échec du référendum ou de rejet des questions soumises au vote, les baux fonciers et les conventions d'aménagement seront nuls et non avenus.
Depuis 2019, dix-neuf (19) réunions publiques ont été organisées concernant le développement de bureaux, Lincoln Lane et les projets proposés. Si les projets sont approuvés le 8 novembre 2022, le public aura d'autres occasions de s'exprimer sur ces projets, notamment lors d'audiences publiques devant le Comité d'examen de la conception afin d'examiner leur conception architecturale.
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