FAQ sur la planification

Conseil d'ajustement / Variances

Qu'est-ce qu'une dérogation au zonage?

Une dérogation au zonage est une modification des exigences spécifiques du Règlement sur l'aménagement du territoire. Généralement, les dérogations sont envisagées pour modifier les marges de recul des bâtiments ou d'autres restrictions dimensionnelles ou mesurables. Pour autoriser une dérogation, le Conseil d'aménagement, le Comité de révision de la conception ou le Conseil de préservation historique (selon le cas) doit établir l'existence de certains critères de difficulté ou d'une difficulté pratique, comme un petit terrain ou une parcelle de forme irrégulière, qui pourrait empêcher le projet proposé de se conformer aux exigences.

Les écarts d’utilisation sont-ils autorisés ?

Non, les écarts d'utilisation sont interdits.

Quels autres types de dérogations sont interdits ?

Une demande de dérogation pour les éléments suivants est interdite :

Rapport surface au sol
Stationnement obligatoire sauf tel que prévu dans le Règlement sur l'aménagement du territoire.
Demandes relatives à la réduction d'une taxe d'impact
Superficie du terrain lors de la détermination des ratios de surface au sol
Toute variation de hauteur maximale d’un bâtiment supérieure à trois pieds.

Je conçois une maison avec un sous-bois et je demande une ou plusieurs dérogations. Dois-je déposer une demande auprès du Bureau d'examen des plans (ou du Bureau de préservation historique) et du Bureau de révision ?

Non. Si votre demande comprend un sous-bois, une dérogation ou une dérogation, l'ensemble de la demande, y compris la dérogation, est examiné par le Comité d'examen de la conception (ou le Comité de préservation historique si la maison est située dans un quartier historique ou est désignée comme historique). Le Comité d'ajustement examine les demandes de dérogation si la propriété n'est pas située dans un quartier historique et si la demande ne comprend pas de dérogation.

Combien de votes affirmatifs sont nécessaires pour que le Conseil approuve une demande de dérogation ?

Le Conseil d'administration est composé de sept (7) membres chacun. L'approbation de toute dérogation requiert cinq (5) votes positifs.

Ai-je droit à un remboursement si ma demande est refusée ?

Non. Une fois qu'une demande est annoncée publiquement et inscrite à l'ordre du jour pour examen, aucun remboursement ne peut être accordé, quel que soit le résultat de la demande ou son retrait. Une demande peut donner droit à un remboursement total ou partiel si elle est retirée avant sa publication.

Comité d'examen de la conception (maisons unifamiliales)

Je souhaite construire une maison individuelle. Dois-je demander l'approbation du Bureau d'examen de la conception (BEPC) ?

Pas nécessairement. Si la nouvelle maison respecte toutes les exigences de zonage et de conception nécessaires à l'approbation administrative, l'examen et l'approbation du comité de révision de la conception ne sont pas requis. Si des dérogations ou des dérogations à la conception sont demandées, ou si la maison comprend un sous-étage, l'examen et l'approbation du comité de révision de la conception sont requis.

Quelle est la taille maximale de maison que je peux construire sur ma propriété ?

Dans les districts de zonage unifamiliaux, la superficie maximale d'une unité est de 501 TP3T de la superficie du terrain et la superficie maximale du terrain est de 301 TP3T pour une maison à deux étages. Il existe quelques exceptions à ces exigences ; par exemple, les lots créés par une demande de lotissement peuvent être soumis à des restrictions supplémentaires.

Combien de temps faut-il pour que ma demande soit examinée par le Design Review Board ?

L'audience des demandes est généralement prévue entre trois et quatre mois, en fonction notamment de la date de dépôt et de l'exhaustivité du dossier. Les demandes comprenant toutes les informations et documents nécessaires peuvent être traitées plus rapidement, ce qui permet une planification plus rapide. Dans le cadre de ce processus, le personnel doit s'assurer que les lots proposés sont conformes à toutes les exigences de la réglementation sur l'aménagement du territoire. La première étape consiste à solliciter un entretien préalable avec le personnel. À l'issue de cet entretien, vous recevrez une liste de contrôle des exigences de dépôt.

Les professionnels de la conception sont encouragés à se familiariser avec les sections applicables du Règlement sur l'aménagement du territoire de la Ville avant de concevoir le projet afin de garantir un processus de demande rapide et efficace. Vous pouvez postuler à une réunion de pré-candidature ici. Saisissez Pre-App DRB dans la barre de recherche.

Après avoir reçu l’approbation du Design Review Board, combien de temps ai-je pour obtenir le permis de construire complet ?

Les autorisations du conseil d'administration sont valables 18 mois. Pour prolonger une autorisation du conseil d'administration, veuillez nous contacter par courriel. Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov

Les approbations du conseil peuvent-elles être prolongées au-delà des 18 mois initiaux ?

Une demande de prolongation de l'approbation du DRB peut être déposée auprès du conseil pour une durée maximale d'un an. Le propriétaire peut également bénéficier des prolongations accordées automatiquement en cas de déclaration d'état d'urgence par l'État de Floride, le cas échéant. Les demandes doivent être déposées auprès du service d'urbanisme avant l'expiration de l'ordonnance. La durée maximale de prolongation d'une approbation du DRB dépend de la durée de l'état d'urgence ou des situations d'urgence. Pour soumettre une demande de prolongation d'une ordonnance du conseil, veuillez envoyer un courriel à Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov.

J'ai reçu un avis par courrier concernant une audience publique pour une nouvelle maison près de chez moi. Où puis-je trouver des informations sur la demande ?

Des informations sur ces applications peuvent être trouvées ici Veuillez saisir le numéro du plan-dossier ou l'adresse dans la barre de recherche pour obtenir des informations.

Combien de votes positifs sont nécessaires pour obtenir l’approbation du comité d’examen de la conception ?

Le comité d'examen de la conception est composé de sept (7) membres. L'approbation de la conception, y compris toute dérogation, requiert quatre (4) votes positifs. Toute modification apportée à cette approbation requiert cinq (5) votes positifs.

Détermination formelle de l'importance architecturale

Qu’est-ce qu’une détermination formelle de l’importance architecturale ?

Une demande de détermination formelle d'importance architecturale est une demande déposée par le propriétaire d'une maison individuelle, généralement lorsqu'il souhaite conserver une grande partie de sa maison actuelle et l'agrandir par de nouvelles extensions. Le Code municipal offre de nombreuses mesures incitatives en matière de zonage dans ce cas, notamment une augmentation de la superficie constructible maximale, une augmentation de la superficie maximale du terrain, une réduction des marges de recul pour les bâtiments et les piscines et terrasses. Il autorise également certaines dérogations en matière de conception qui nécessiteraient autrement un examen par le Comité de révision de la conception.

Existe-t-il des inconvénients ou des restrictions si un propriétaire demande une détermination formelle de l’importance architecturale pour profiter des incitations de zonage applicables ?

Le code municipal prévoit des mesures incitatives pour encourager les propriétaires à conserver une partie substantielle de leur maison existante classée comme importante sur le plan architectural. Ces mesures comprennent l'augmentation de la superficie des logements jusqu'à 60% et de la superficie des terrains jusqu'à 40%, ainsi que la réduction des marges de recul. Les modifications et les nouvelles constructions sont examinées administrativement pour vérifier leur conformité aux mesures incitatives et aux critères d'examen de la conception. Vous pouvez soumettre une demande de détermination d'importance architecturale ici. Saisissez Détermination de l’importance architecturale dans la barre de recherche.

Une détermination formelle de l’importance architecturale est-elle la même chose qu’une désignation historique ?

Non, ce ne sont pas les mêmes. Les maisons officiellement classées comme d'importance architecturale ne sont pas classées comme patrimoine historique et ne sont pas soumises à l'examen et à l'approbation du Conseil de préservation historique.

Ma maison est-elle admissible à la détermination de l’importance architecturale ?

Si votre maison a été construite avant 1966, elle peut répondre aux critères requis pour être classée comme architecturalement importante. La maison doit être un exemple reconnu d'un style architectural et conserver la plupart de ses détails et caractéristiques extérieurs d'origine. Si des ajouts ultérieurs ont modifié ou considérablement modifié la conception de la maison d'origine, elle ne sera pas classée comme architecturalement importante.

Si ma maison est officiellement classée comme étant d’importance architecturale, existe-t-il des restrictions quant à sa démolition totale à l’avenir ?

Selon les exigences actuelles, une maison classée « d'importance architecturale » n'est pas traitée différemment d'une maison ne correspondant pas à cette classification. Les mêmes exigences s'appliquent aux permis de démolition, et l'examen par le Comité de révision de la conception ou le Comité de préservation historique n'est pas requis.

Puis-je construire une extension moderne sur ma maison qui a une classification formelle d'importance architecturale ou dois-je faire correspondre la conception de la maison actuelle ?

Les nouvelles constructions ne doivent pas nécessairement correspondre au style de la maison actuelle. Des extensions modernes peuvent être construites sur des maisons classées comme architecturalement importantes, à condition que leur conception soit compatible et conforme aux critères d'examen de la conception, tels que déterminés par le service d'urbanisme.

Puis-je faire classer officiellement ma maison comme étant d’importance architecturale, puis changer complètement la conception et le caractère de la maison ?

Non. Si un propriétaire bénéficie des avantages offerts par la décision officielle, le style architectural et le caractère de la maison existante doivent être préservés. Les nouvelles constructions sont examinées comme indiqué ci-dessus.

Préservation historique

Ma propriété est-elle située dans un quartier historique ?

La ville compte 14 quartiers historiques locaux. Les quartiers historiques de la ville sont identifiés sur la carte des quartiers historiques disponible ici.

Ma propriété est-elle considérée comme historique ?

Les propriétés situées dans un quartier historique local sont classées comme contributives ou non contributives. Si votre propriété est située dans un quartier historique, vous pouvez trouver la classification des propriétés via le visualiseur de propriétés historiques de la ville disponible ici.

Puis-je démolir mon bâtiment ?

Si le bâtiment est situé dans un quartier historique local ou dans un site historique désigné individuellement, toutes les demandes de démolition totale nécessitent l'examen et l'approbation du Historic Preservation Board lors d'une audience publique, quelle que soit la classification du bâtiment.

Qu'est-ce qu'un certificat d'aptitude ?

Un certificat de pertinence est une approbation délivrée par le Historic Preservation Board ou par le personnel du service de planification indiquant que la nouvelle construction, la modification ou la démolition d'une structure historique ou d'une amélioration dans un quartier historique est conforme aux critères d'examen décrits dans Chapitre 118, article X, division 3 du Code de la ville auquel vous pouvez accéder ici.

Puis-je changer l’apparence de mon bâtiment ?

Oui, les modifications aux structures historiques, qu'elles soient contributives ou non, sont autorisées. Toutes les modifications proposées sont examinées conformément aux critères du certificat de conformité et peuvent nécessiter l'approbation du Conseil de préservation historique.

Si ma maison est considérée comme ayant une importance architecturale, cela signifie-t-il qu’elle est historique ?

Non, si vous avez reçu une décision selon laquelle votre maison unifamiliale est importante sur le plan architectural, cela ne signifie pas que votre maison a une quelconque désignation historique.

Quelle est la différence entre un bâtiment contributif et un bâtiment non contributif ?

Un bâtiment contributif est un bâtiment qui, par son emplacement, son échelle, sa conception, son cadre, ses matériaux, sa fabrication, son atmosphère ou son association, contribue à l'histoire d'un quartier historique et à son évolution. Un bâtiment peut être contributif même s'il a subi des modifications, si celles-ci sont réversibles et si les éléments architecturaux les plus significatifs sont intacts et réparables.

Un bâtiment non contributif est un bâtiment qui n'ajoute rien au sens du temps et du lieu d'un quartier historique et à son développement historique ou un bâtiment dont l'emplacement, l'échelle, la conception, le cadre, les matériaux, la fabrication, le sentiment ou l'association ont été tellement modifiés ou se sont tellement détériorés que l'intégrité globale du bâtiment a été irrémédiablement perdue.

Les modifications ou la démolition des bâtiments contributifs sont-elles examinées différemment des bâtiments non contributifs ?

Non, tous les bâtiments situés dans un quartier historique local sont examinés conformément aux critères du certificat d'adéquation, quelle que soit la classification du bâtiment.

Je souhaite apporter quelques améliorations mineures à ma propriété, une demande auprès du Historic Preservation Board est-elle nécessaire ?

Non, les réparations, le remplacement des fenêtres et des devantures, les auvents, les marquises, la peinture extérieure, les démolitions mineures pour répondre aux exigences de sécurité des personnes, d'accessibilité, de mécanique et autres exigences applicables du code, ainsi que la restauration de la façade et du bâtiment peuvent être approuvés par le personnel, à condition que l'étendue des travaux satisfasse aux critères du certificat d'adéquation.

Comment puis-je demander l'approbation du Historic Preservation Board et combien de temps cela prend-il ?

L'audience des demandes est généralement prévue entre trois et quatre mois, en fonction notamment de la date de dépôt et de l'exhaustivité du dossier. Les demandes comprenant toutes les informations et documents nécessaires peuvent être traitées plus rapidement, ce qui permet une planification plus rapide. Dans le cadre de ce processus, le personnel doit s'assurer que les projets proposés sont conformes à toutes les exigences de la réglementation sur l'aménagement du territoire. La première étape consiste à solliciter un entretien préalable avec le personnel. À l'issue de cet entretien, vous recevrez une liste de contrôle des exigences de dépôt.

Les professionnels de la conception sont encouragés à se familiariser avec les sections applicables du Règlement sur l'aménagement du territoire de la Ville avant de concevoir le projet afin de garantir un processus de demande rapide et efficace. Vous pouvez demander un entretien de pré-candidature ici. Saisissez « Pre-App HPB » dans la barre de recherche.

Les approbations du conseil peuvent-elles être prolongées au-delà des 18 mois initiaux ?

Une demande de prolongation de l'approbation du HPB pour une durée maximale d'un an peut être déposée auprès du conseil. Le propriétaire peut également bénéficier des prolongations accordées automatiquement en cas de déclaration d'état d'urgence par l'État de Floride, le cas échéant. Les demandes doivent être déposées auprès du service d'urbanisme avant l'expiration de l'ordonnance. La durée maximale de prolongation d'une approbation du HPB dépend de la durée de l'état d'urgence ou des situations d'urgence. Pour soumettre une demande de prolongation d'une ordonnance du conseil, veuillez envoyer un courriel à l'adresse suivante : Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov

Conseil de planification

Ma propriété est composée de plusieurs lots. Est-il possible de la diviser en lots individuels ?

L'audience des demandes est généralement prévue entre trois et quatre mois, en fonction notamment de la date de dépôt et de l'exhaustivité du dossier. Les demandes comprenant toutes les informations et documents nécessaires peuvent être traitées plus rapidement, ce qui permet une planification plus rapide. Dans le cadre de ce processus, le personnel doit s'assurer que les lots proposés sont conformes à toutes les exigences de la réglementation foncière. La première étape consiste à solliciter un entretien préalable avec le personnel. À l'issue de cet entretien, vous recevrez une liste de contrôle des exigences de dépôt.

Le dossier doit notamment comprendre un relevé des lots proposés et de la volumétrie architecturale des logements proposés. En cas d'approbation, la commission d'urbanisme peut imposer des conditions à la nouvelle construction, notamment des limites d'emprise au sol et de superficie des logements, afin de garantir la compatibilité des nouvelles structures avec le quartier.

Si la proposition modifie les lots par rapport à ce qui était initialement prévu, vous devrez également replanifier via le comté de Miami-Dade une fois que la division du lot aura été accordée par la Commission de planification. Vous pouvez demander un entretien de pré-candidature ici. Saisissez « Pre-App Planning Board » dans la barre de recherche.

Ai-je besoin d’un permis d’utilisation conditionnelle ?

Des permis d'usage conditionnel (CUP) sont requis pour certains usages conditionnels identifiés dans le code de zonage. Généralement, ces usages nécessitent des contrôles supplémentaires afin de minimiser les impacts sur les propriétés et les résidents environnants. Les usages conditionnels varient selon le district de zonage. Les usages conditionnels typiques comprennent, sans s'y limiter, les suivants :

Établissements de divertissement en plein air
Établissements de divertissement en plein air
Établissements d'impact de quartier
- Établissements de boissons alcoolisées avec divertissement et une capacité d'occupation de plus de 199 personnes ; ou
- Établissements de boissons alcoolisées sans divertissement et pouvant accueillir plus de 299 personnes.
Écoles
Institutions religieuses
Nouvelles constructions de plus de 50 000 pi2 dans les quartiers commerciaux

Comment obtenir un permis d'utilisation conditionnelle (CUP) ?

Les demandes de permis de construire doivent être approuvées par la Commission d'urbanisme. L'audience est généralement prévue entre trois et quatre mois, en fonction de la date de dépôt de la demande et de l'exhaustivité du dossier. Les demandes comprenant toutes les informations et documents nécessaires peuvent être traitées plus rapidement, ce qui permet une planification plus rapide. Après la réunion préalable à la demande, vous recevrez une liste de contrôle des exigences de soumission. Selon l'usage, une demande peut nécessiter la soumission de plans de construction, de plans d'étage, d'un plan d'exploitation, d'une étude de circulation et d'une étude acoustique, en plus d'autres documents.

Le personnel examinera la proposition et formulera une recommandation à la Commission d'urbanisme, qui devra finalement approuver la demande. La Commission d'urbanisme pourra imposer des conditions à l'utilisation afin de minimiser ou d'atténuer ses impacts. L'utilisation sera soumise aux mécanismes d'application de la Commission d'urbanisme afin de garantir son bon fonctionnement. Vous pouvez demander un entretien de pré-candidature ici. Saisissez « Pre-App Planning Board » dans la barre de recherche.

Après avoir reçu l’approbation du Land Use Board, combien de temps ai-je pour obtenir le permis de construire complet ?

Les autorisations du conseil sont valables 18 mois. Une demande de prolongation d'un an peut être déposée auprès du conseil compétent. Le propriétaire peut également bénéficier d'une prolongation, accordée par décret ou automatiquement en cas de déclaration d'état d'urgence par l'État de Floride, le cas échéant. Ces demandes doivent être déposées auprès du service d'urbanisme avant l'expiration du décret. La durée maximale de prolongation d'une autorisation du conseil d'urbanisme dépend de la durée de l'état d'urgence ou des situations d'urgence. Pour soumettre une demande de prolongation d'un décret, veuillez envoyer un courriel. Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov

FAQ sur les permis

Pourquoi dois-je fournir des informations sur la superficie en pieds carrés ?

La superficie en pieds carrés déterminera la réglementation appropriée en fonction de l'emplacement et de l'usage prévu. Cette mesure est nécessaire pour une étude complète et efficace de votre permis.

Pouvez-vous m'aider avec la demande CSS en ligne ?

Nous pouvons vous aider dans les processus de planification et de zonage et serons en mesure de vous fournir le contact approprié pour vous aider si l'aide d'autres services est requise.

Contactez-nous au 305.673.7550 ou Planninginfo@miamibeachfl.gov.

Comment puis-je faire examiner mon permis plus rapidement ?

Un dossier complet et détaillé permettra à l'équipe d'examen de disposer de toutes les informations nécessaires pour traiter votre demande rapidement et efficacement. Si vous avez des doutes sur les exigences minimales requises, nous avons créé des listes de contrôle pour certains permis. Pour plus d'informations, veuillez contacter notre réception au 305 673-7550.

Pourquoi ai-je besoin d’une inspection finale de planification ?

Les inspections finales garantissent que les améliorations construites sont conformes aux plans approuvés.

Comment pouvons-nous améliorer le processus de révision des plans ?

Quelles sont les exigences de planification ?

Une exigence de planification est une information ou une conception qui rend l'amélioration ou l'utilisation prévue conforme au règlement sur l'aménagement du territoire de la ville de Miami Beach.

Demander si un type particulier de panneau est autorisé (bannières temporaires, etc.)

Oui, les enseignes et bannières temporaires sont autorisées. L'article III, chapitre 6, du règlement d'aménagement du territoire de la ville de Miami Beach fournit des directives. Veuillez consulter la page web du service d'urbanisme pour accéder au règlement d'aménagement du territoire.

Pourquoi la planification a-t-elle été ajoutée à l’examen du permis, si elle ne concerne que l’électricité, la plomberie et la mécanique ?

Les améliorations concernant l'électricité, la plomberie ou les installations mécaniques peuvent également être réglementées par le règlement d'aménagement du territoire de la ville de Miami Beach. Un examen d'urbanisme est donc requis.

Pouvez-vous examiner mon permis très rapidement ?

En considération des autres candidats, les candidatures sont examinées dans l’ordre de réception.

Quel est le zonage de ma propriété?

Le zonage peut être déterminé en saisissant l'adresse de la propriété dans la plateforme des règlements d'aménagement du territoire de la ville. Veuillez consulter la page web du service d'urbanisme pour accéder au règlement d'aménagement du territoire.

Que dois-je faire pour ouvrir mon entreprise ?

Toutes les entreprises souhaitant opérer à Miami Beach doivent obtenir un certificat d'utilisation du service d'urbanisme et un reçu de taxe professionnelle du service des finances de la ville. Pour plus d'informations, consultez la page web du service des finances pour accéder aux formulaires de demande de BTR.

Le service de planification offre des ressources pour Demandes d'utilisation du sol, examens des permis de construire, listes de contrôle des documents requis, Zonage et Cartes des quartiers historiques, et des liens vers l'ordonnance de zonage de la ville et d'autres réglementations; pour plus d'informations, contactez-nous au 305.673.7550 ou Planninginfo@miamibeachfl.gov.