8. November 2022 Wahlfragen
Erhöhung der Grundflächenzahl („FAR“) des Overlay District des North Beach Oceanside Resort (das „Overlay“).
Die Geschossflächenzahl (FAR) regelt die Gebäudegröße. Gemäß der Stadtverfassung bedarf eine Erhöhung der FAR der Zustimmung der Wähler.
Soll die Stadt den FAR in Overlay (Grundstücke am Meer von 6605-6757 Collins Avenue) von 2,25 auf 3,0 erhöhen, wo dies nicht bereits zulässig ist, und einen FAR-Anreiz von 3,0 auf 4,5 für Projekte bieten, die die folgenden Kriterien erfüllen:
- Hotel mit mindestens 150 Zimmern,
- Mindestgrundstücksgröße von 150.000 Quadratfuß,
- 50% Reduzierung der maximalen Dichte,
- Der Eigentümer stellt öffentliche Freizeiteinrichtungen und Zugang zum Strand zur Verfügung?
Die Stadt Miami Beach verwendet die sogenannte „Floor Area Ratio“ (FAR), um die Gesamtgröße eines Gebäudes zu regulieren. In Miami Beach variiert die zulässige FAR je nach Bebauungsplan. Ein höherer FAR-Multiplikator würde den Bau eines größeren Gebäudes ermöglichen.
Das North Beach Oceanside Resort Overlay District („Overlay“) wurde für die am Meer gelegenen Grundstücke zwischen Collins Avenue 6605 und Collins Avenue 6757 vorgeschlagen. Das Overlay würde das Grundstück des Deauville Hotels in der Collins Avenue 6701 sowie unbebaute Grundstücke nördlich und südlich des Deauville Hotels umfassen. Diese Grundstücke liegen im RM-3-Wohngebiet mit Mehrfamilienhäusern und hoher Bebauungsdichte.
Die Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Wähler, um die Flächennutzungszahl eines Grundstücks zu erhöhen. Insbesondere Abschnitt 1.03(c) der Stadtverfassung besagt, dass „die Geschossflächenzahl eines Grundstücks oder Straßenendes innerhalb der Stadt Miami Beach nicht durch Zoneneinteilung, Verlegung oder auf andere Weise erhöht werden darf … es sei denn, eine solche Erhöhung der Flächennutzungszahl für ein solches Grundstück wird zuvor durch eine Abstimmung der Wähler der Stadt Miami Beach genehmigt.“
Derzeit beträgt der maximale Zonen-FAR im Bezirk RM-3 2,25 für Grundstücke mit einer Größe von 45.000 Quadratfuß oder weniger und 3,0 für Grundstücke am Meer mit einer Größe von mehr als 45.000 Quadratfuß.
In dieser Abstimmungsfrage werden die Wähler der Stadt gefragt, ob die Stadt den maximalen FAR für die Überlagerung von 2,25 auf 3,0 erhöhen soll, sofern 3,0 nicht bereits zulässig ist. Außerdem soll ein FAR-Anreiz von 3,0 auf 4,5 für Projekte geschaffen werden, die die folgenden Kriterien erfüllen:
1. Ein Hotel mit mindestens 150 Zimmern,
2. Mindestgrundstücksgröße von 150.000 Quadratfuß,
3. 50%-Reduzierung gegenüber der aktuellen maximalen Dichte und
4. Der Eigentümer stellt eine öffentliche Freizeiteinrichtung und einen Strandzugang zur Verfügung.
Da diese Abstimmungsfrage eine Erhöhung der FAR in Zonen vorsieht, ist gemäß Abschnitt 1.03(c) der Stadtverfassung die Zustimmung der Wähler der Stadt erforderlich.
Immobilien kommen nur dann für den zusätzlichen FAR-Anreiz (von 4,5 FAR) in Frage, wenn eine Entwicklung die oben genannten Kriterien erfüllt.
Um die Widerstandsfähigkeit von Kunst- und Kultureinrichtungen in der ganzen Stadt zu verbessern, darunter Museen, Veranstaltungsorte, Kunstspielplätze, Senioren-/Kulturzentren, botanische Gärten, Wasserskulpturenparks und entsprechende Künstler-/Arbeitnehmerwohnungen, soll die Stadt ermächtigt werden, von Zeit zu Zeit allgemeine Schuldverschreibungen mit einem Gesamtnennbetrag von nicht mehr als $159.000.000 auszugeben, die aus unbegrenzten Wertsteuern zu zahlen sind, mit einem Zinssatz, der den gesetzlichen Höchstzinssatz nicht übersteigt, und einer Laufzeit von spätestens 30 Jahren ab dem Ausgabedatum?
Im Oktober 2021 leiteten Bürgermeister und Stadtrat das Gesetzgebungsverfahren zur Prüfung der möglichen Ausgabe einer General Obligation Bond (GO Bond) zur Verbesserung der Einrichtungen für Kunst- und Kultureinrichtungen in der gesamten Stadt ein. Die Verwaltung arbeitete mit den Betreibern und Mietern verschiedener Kultureinrichtungen zusammen, um den Kapitalbedarf und die neuen Projektanfragen zu erfassen. Die meisten dieser Projekte würden der Verbesserung städtischer Kultureinrichtungen dienen. Die vorgeschlagenen Projekte würden aufgeschobene Instandhaltungsarbeiten und zukünftigen Kapitalbedarf für kulturelle Einrichtungen in der Stadt sowie Technologie-, Innovations-, Neubau- und andere Projekte abdecken.
Nach der Prüfung des vorgeschlagenen GO-Bond-Programms für Kunst und Kultur durch den Ausschuss für Finanzen und wirtschaftliche Stabilität der Stadt beauftragten der Bürgermeister und die Stadtkommission den GO-Bond-Aufsichtsausschuss der Stadt, die vorgeschlagenen Projekte zu prüfen und der Stadtkommission eine Empfehlung vorzulegen. Der Aufsichtsausschuss, der 2019 von der Stadtkommission zur Überwachung der Umsetzung des bestehenden GO-Bond-Programms eingerichtet wurde, besteht aus insgesamt sieben (7) Einwohnern der Stadt, davon zwei (2) Mitglieder aus North Beach, zwei (2) Mitglieder aus Mid-Beach und zwei (2) Mitglieder aus South Beach.
Der Aufsichtsausschuss hielt insgesamt drei öffentlich bekannt gegebene Sitzungen ab, in denen die einzelnen Projekte geprüft wurden, einschließlich der vorgeschlagenen Budgets, Interviews mit Interessenvertretern und Fallzusammenfassungen. Am 14. Juli 2022 beriet der Aufsichtsausschuss und finalisierte seine Empfehlungen mit drei Optionen, die der Stadtkommission in ihrer Sitzung am 20. Juli 2022 vorgelegt wurden.
Der Bürgermeister und die Stadtkommission genehmigten schließlich eine endgültige Liste von Projekten im Gesamtwert von $159 Millionen, darunter zwei zusätzliche Kategorien für verschiedene Kunst- und Kulturprojekte und Arbeiterwohnungen für Kultureinrichtungen.
Städtische Kultureinrichtungen
Andere kulturelle Einrichtungen (in staatlicher Hand)
Andere Projekte/Erweiterungen
Änderung des Abschnitts 1.03(b) der Charta: Zustimmung des Wählers zum Verkauf/zur Vermietung erforderlich
von bestimmtem städtischem Eigentum
Die Abschnitte 1.03(b)1 und (b)2 der Charta erfordern die Zustimmung der Mehrheit der Wähler für den Verkauf oder die Verpachtung von Ufergrundstücken, Parks und bestimmten anderen städtischen Grundstücken für eine Dauer von zehn Jahren oder mehr.
Soll die Satzung dahingehend geändert werden, dass auch für den Verkauf oder die Vermietung von städtischem Eigentum zwischen West 43 eine solche Mehrheitszustimmung der Wähler für eine Dauer von zehn Jahren oder mehr erforderlich ist?rd Straße und West 40th Straße, von Pine Tree Drive im Osten bis Alton Road im Westen?
1992 stimmten die Wähler von Miami Beach einer Änderung der Stadtverfassung zu, die vor dem Verkauf oder der langfristigen Verpachtung städtischer Parks, Freizeitanlagen oder Ufergrundstücke die Zustimmung der Mehrheit der Wähler in einem stadtweiten Referendum erfordert. Im Laufe der Jahre wurde die Stadtverfassung dahingehend geändert, dass vor dem Verkauf oder der langfristigen Verpachtung städtischer Grundstücke in bestimmten Gebieten der Stadt für zehn (10) Jahre oder länger die Zustimmung der Wähler in einem Referendum erforderlich ist, darunter:
- Grundstücke westlich des North Beach Oceanside Park, gelegen zwischen 79th Straße und , von der Collins Avenue bis zum Collins Court;
- Collins Park Cultural Campus, gelegen zwischen 21st Straße und 22und Straße, vom Miami Beach Drive bis zur Park Avenue;
- 72und Straßenparkplatz, gelegen zwischen 72undStraße und 73rd Straße zwischen Collins Avenue und Harding Avenue; und
- Lincoln Road-Parkplätze, in der Nähe der Lincoln Road zwischen 16th Straße und 17th Straße, von der Euclid Avenue bis zur West Avenue.
Darüber hinaus ist gemäß der Stadtverfassung die Zustimmung von 60% der Wähler in einem stadtweiten Referendum erforderlich für den Verkauf oder die Vermietung von städtischem Eigentum im Convention Center District für zehn (10) Jahre oder länger, einschließlich des Convention Centers, des Rathauses, 1701 Meridian Street, des Fillmore Miami Beach/Jackie Gleason Theaters, des 17th Straßenparkhaus und andere Grundstücke, die Teil des Convention Center Campus sind.
Mit Ausnahme der Immobilien, für die wie oben beschrieben eine Volksabstimmung erforderlich ist, kann der Verkauf oder die Vermietung anderer städtischer Immobilien von der Stadtkommission genehmigt werden, nachdem der Planungsausschuss mit 4/7 der Stimmen und die Stadtkommission mit 6/7 der Stimmen dafür gestimmt haben.
Die vorgeschlagene Abstimmungsfrage würde, falls angenommen, Abschnitt 1.03(b) dahingehend ändern, dass vor jedem Verkauf oder jeder Vermietung von städtischem Eigentum im 41st Street Corridor, gelegen zwischen West 43, die Zustimmung einer Mehrheit der Wähler in einem stadtweiten Referendum erforderlich ist.rd Straße und West 40th Straße, von Pine Tree Drive im Osten bis Alton Road im Westen.
Genehmigung der Verwendung der von der Stadt erhaltenen Mietzahlungen aus Pachtverträgen für Parkplätze an der Lincoln Road
Wenn die Wähler den Pachtverträgen für stadteigene Parkplätze mit 1664 Meridian, LLC und/oder Lincoln Road Property Owner, LP zustimmen, um den Lincoln Road-Korridor mit zusätzlichen erstklassigen Büroprojekten zu diversifizieren, soll die Stadt die garantierten Mietzahlungen, die sie im Rahmen der Pachtverträge erhält, in Höhe von insgesamt $355.793.085, zu gleichen Teilen ausschließlich für die folgenden öffentlichen Zwecke verwenden:
- Initiativen für Resilienz und Nachhaltigkeitsinfrastruktur,
- Arbeiterwohnungen und
- Maßnahmen zur öffentlichen Sicherheit und Kriminalprävention?
Die Stadt besitzt und betreibt drei Parkplätze in der Nähe der Lincoln Road: 1688 Lenox Avenue (P25), 1080 Lincoln Lane North (P26) und 1664 Meridian Avenue (P27) (zusammen die „Parkplätze an der Lincoln Road“). Am 20. Juli 2022 genehmigten der Bürgermeister und die Stadtkommission vorbehaltlich der Zustimmung der Wähler verschiedene Vereinbarungen im Zusammenhang mit zwei (2) geplanten Projekten auf den Parkplätzen an der Lincoln Road, darunter Erbbaurechtsverträge, die die Entwicklung der Parkplätze zu Gebäuden mit gemischter Nutzung vorsehen, darunter Büroflächen der Klasse A und Parkhäuser zur öffentlichen Nutzung.
- Lincoln Road Property Owner, LP, der Entwickler/Pächter des geplanten Projekts in der Lenox Avenue 1688/Lincoln Lane North 1080, ist ein Joint Venture unter der Kontrolle dreier lokaler Unternehmen: Integra Investments, Starwood Capital Group und The Comras Company. Gemäß Beschluss Nr. 2022-32242 umfasst das Projekt:
- Ersatz aller bestehenden öffentlichen Parkplätze sowie zusätzlicher Parkplätze,
- zwei Büro-/Einzelhandelsgebäude der Klasse A mit einer Höhe von maximal 100 Fuß,
- 0,79 Acres landschaftlich gestalteter öffentlicher Raum,
- keinerlei städtische Förderung oder Finanzierung und
- $210.088.941 garantierte Mindestmiete an die Stadt über die 99-jährige Mietdauer oder ein Prozentsatz der Projekteinnahmen, je nachdem, welcher Betrag höher ist, neben anderen Einnahmen.
- Meridian, LLC, der Entwickler/Mieter des geplanten Projekts in der Meridian Avenue 1664, ist ein Joint Venture dreier lokaler Unternehmen: The Peebles Corporation, Scott Robins Companies, Inc. und Baron Corporation. Gemäß der Genehmigung durch Resolution Nr. 2022-32245 umfasst das Projekt:
- Ersatz aller bestehenden öffentlichen Parkplätze sowie zusätzlicher Parkplätze,
- Büro-, Einzelhandels- und Wohngebäude der Klasse A mit einer Höhe von maximal 100 Fuß.
- 0,40 Acre (ca. 30% Grundstücksfläche) landschaftlich gestalteter öffentlicher Raum und
- keinerlei städtische Förderung oder Finanzierung und
- $145.704.144 garantierte Mindestmiete an die Stadt über die Laufzeit von 99 Jahren oder ein Prozentsatz der Projekteinnahmen, je nachdem, welcher Betrag höher ist, zuzüglich zusätzlicher Einnahmen.
Abschnitt 1.03(b)(2) der Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Mehrheit der Wähler in einem stadtweiten Referendum zu jedem Pachtvertrag für die Parkplätze an der Lincoln Road mit einer Laufzeit von zehn (10) Jahren oder mehr (siehe Erläuterung zu den Wahlfragen Nr. 4 und Nr. 5 weiter unten).
Wenn die Wähler von Miami Beach den unten aufgeführten Wahlfragen Nr. 5 und/oder Nr. 6 zustimmen und damit einem oder beiden der zwei (2) Projekte auf den Parkplätzen an der Lincoln Road zustimmen, zahlen Lincoln Road Property Owner, LP und 1664 Meridian, LLC als Gegenleistung für den Abschluss der Erbbaurechtsverträge der Stadt den höheren Betrag aus (i) der garantierten Mindestmiete oder (ii) einem Prozentsatz der Projekterlöse. Die garantierte Mindestmiete von Lincoln Road Property Owner, LP während der 99-jährigen Laufzeit beträgt $210.088.941. Die garantierte Mindestmiete von 1664 Meridian, LLC während der 99-jährigen Laufzeit beträgt $145.704.144.
Wenn diese Abstimmungsfrage Nr. 4 angenommen wird, muss die Stadt eine Verordnung verabschieden, mit der die garantierten Mietzahlungen, die die Stadt aus den Erbbaurechten erhält, jährlich in gleichen Teilen zur Verbesserung der Finanzierung von städtischen Projekten in den folgenden Bereichen verwendet werden:
- Initiativen für Resilienz und Nachhaltigkeitsinfrastruktur,
- Arbeiterwohnungen und
- Maßnahmen zur öffentlichen Sicherheit und Kriminalprävention
Alle Mietzahlungen, die über die jährliche garantierte Mindestmiete im Rahmen der Erbbaurechtsverträge hinausgehen, würden als Teil der Einnahmen des allgemeinen Fonds der Stadt zur Unterstützung anderer öffentlicher Programme oder Projekte verwendet.
Weitere Informationen, einschließlich einer Kopie der Erbbaurechtsverträge und der Beschlüsse der Stadtkommission Nr. 2022-32242 und 2022-32245, finden Sie auf der Website der Stadt. Hier oder wenden Sie sich an das Büro des Stadtschreibers unter 305.673.7411.
Sollte die Stadt den Parkplatz in der 1664 Meridian Avenue (1,36 Acres) für 99 Jahre an 1664 Meridian, LLC vermieten und gemäß Resolution 2022-32245 Folgendes verlangen:
- Ersatz aller bestehenden öffentlichen Parkplätze sowie zusätzlicher Parkplätze,
- Erstklassiges Büro-, Einzelhandels- und Wohnprojekt in der Nähe der Lincoln Road,
- 0,40 Acre (ca. 301 TP3T Grundstücksfläche) landschaftlich gestalteter öffentlicher Raum,
- 6-stöckiges Gebäude, beschränkt auf eine Höhe von 100 Fuß,
- keine städtische Finanzierung und
- $145.704.144 garantierte Mindestmiete für die Stadt, neben anderen Einnahmen?
Die Stadt besitzt und betreibt einen Parkplatz in der Meridian Avenue 1664 („P27“) in unmittelbarer Nähe des Geschäftsviertels Lincoln Road.
In den Begleitbeschlüssen 2022-32244 und 2022-32245 genehmigten der Bürgermeister und die Stadtkommission eine Entwicklungsvereinbarung und, vorbehaltlich der Zustimmung der Wähler, einen Erbbaurechtsvertrag mit 1664 Meridian, LLC, dem Projektentwickler, für die Planung, Entwicklung und den Bau eines Mehrzweckgebäudes mit Parkhausanlage auf P27 (das „Projekt“). 1664 Meridian, LLC ist ein Joint Venture, das von drei lokalen Firmen kontrolliert wird: The Peebles Corporation, Scott Robins Companies, Inc. und The Baron Corporation.
Abschnitt 1.03(b)(2) der Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Mehrheit der Wähler in einem stadtweiten Referendum zu Pachtverträgen mit einer Laufzeit von zehn (10) Jahren oder mehr für bestimmte städtische Parkplätze in der Nähe der Lincoln Road, einschließlich des Standorts P27, der Gegenstand dieser Abstimmungsfrage ist. Diese Abstimmungsfrage Nr. 5 würde, sofern sie von der Mehrheit der Wähler angenommen wird, der Stadt erlauben, den Standort P27 zur Entwicklung des Projekts an 1664 Meridian, LLC zu verpachten.
Das Projekt würde, sofern es von der Mehrheit der Wähler angenommen wird, Folgendes umfassen: (1) Büroräume der Klasse A, (2) gewerbliche Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss zur Aktivierung der Straßenfronten, einschließlich Lincoln Lane North, (3) etwa 43 Mietwohnungen zu marktüblichen Preisen (Kurzzeitmieten sind verboten), (4) öffentliche Parkplätze als Ersatz für alle 151 derzeit auf P27 verfügbaren öffentlichen Parkplätze und (5) zusätzliche Parkplätze, um den Anforderungen an Parkplätze abseits der Straße für Büro- und Wohnzwecke gerecht zu werden.
Gemäß dem 99-jährigen Erbbaurecht ist der vorgeschlagene Gebäudeentwurf auf eine maximale Höhe von 100 Fuß, müssen nachhaltig gebaut sein, um die LEED Gold Zertifizierung, mit mindestens 50% Grundfläche, die als Büroräume der Klasse A entwickelt wurde, Aktivierung des Erdgeschosses mit Einzelhandel, Restaurant oder ähnlichen aktiven Nutzungen und 0,4 Acres landschaftlich gestalteter öffentlicher Raum. Der endgültige Projektentwurf unterliegt der Prüfung und Genehmigung durch das Design Review Board der Stadt und der Entwickler muss alle für die Durchführung des Projekts erforderlichen Genehmigungen und Zulassungen einholen.
Zusätzlich zu den erforderlichen Parkplätzen abseits der Straße für Büro- und Wohnzwecke bietet die 151 heute bestehende öffentliche Parkplätze auf P27 müssen durch Sachleistungen ersetzt werden in den unteren Stockwerken des Gebäudes und stehen der Öffentlichkeit zum Stadttarif zur Verfügung. Der Entwickler muss eine Parkraumbeschränkungsplan (i) Ersatz aller während der Bauarbeiten vorübergehend verlorenen öffentlichen Parkplätze durch nahegelegene alternative Einrichtungen und (ii) Entschädigung der Stadt für alle während der Bauarbeiten verlorenen Parkeinnahmen. Nach Abschluss des Projekts Die Stadt hat Anspruch auf 1001 TP3T der Nettoeinnahmen aus dem Betrieb der 151 öffentlichen Parkplätze.
Während der 99-jährigen Erbpacht erhält die Stadt Garantierte Mindestmiete von $145.704.144 (vorbehaltlich jährlicher Erhöhungen und regelmäßiger Mietanpassungen, die beide der Stadt zugute kommen) oder Beteiligungsmiete in Höhe von 5% des Bruttoprojektertrags, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Ab dem fünften Jahrestag des Stabilisierungsdatums des Projekts (d. h. dem Datum, an dem der Entwickler mindestens 85% der vermietbaren Quadratmeterzahl des Projekts gepachtet hat) erhält die Stadt Transaktionsmiete von 1,51 TP3T Bruttoerlös bei jedem Verkauf des Projekts (begrenzt auf $2.000.000, inflationsbereinigt). Der Entwickler trägt alle Kosten und Ausgaben für die Entwicklung, Planung und den Bau des Projekts. keine städtischen Mittel und keine öffentlichen Subventionen, Steuernachlässe oder Steuerermäßigungen. Die Zahlung der Wertsteuern durch den Bauträger kann der Stadt zusätzliche jährliche Steuereinnahmen in Höhe von ca. 14.500.000 TP1T einbringen.
Weitere Informationen, einschließlich einer Kopie des Erbbaurechts, der Beschlüsse der Stadtkommission und vorläufiger konzeptioneller Entwurfsdarstellungen, finden Sie auf der Website der Stadt. Hier oder wenden Sie sich an das Büro des Stadtschreibers unter 305.673.7411.
Genehmigung der Stadtverfassung: Pacht von städtischem Eigentum in 1080 Lincoln Lane North/1688 Lenox Avenue
Sollte die Stadt die Parkplätze in der Lenox Avenue 1688 (0,86 Acres) und der Lincoln Lane North 1080 (1,10 Acres) für 99 Jahre an den Lincoln Road Property Owner, LP, vermieten und dabei gemäß Resolution 2022-32242 Folgendes verlangen:
- zusätzliche Parkplätze und Ersatz aller bestehenden öffentlichen Parkplätze,
- 0,79 Acres landschaftlich gestalteter öffentlicher Raum,
- 2 Büro-/Einzelhandelsgebäude der Klasse A, beschränkt auf eine Höhe von 100 Fuß,
- Mindestgarantie für die Stadt: $210.088.941 (beide Mietverträge) zuzüglich anderer Einnahmen und keine Finanzierung durch die Stadt?
Die Stadt besitzt und betreibt Parkplätze an der Lenox Avenue 1688 („P25“) und der Lincoln Lane North 1080 („P26“), beide in unmittelbarer Nähe des Geschäftsviertels Lincoln Road.
In den Begleitbeschlüssen 2022-32241 und 2022-32242 genehmigten der Bürgermeister und die Stadtkommission vorbehaltlich der Zustimmung der Wähler einen Entwicklungsvertrag und Erbbaurechte mit dem Projektentwickler Lincoln Road Property Owner, LP, für die Planung, Entwicklung und den Bau von Gebäuden mit gemischter Nutzung und Parkhausanlagen auf P25 und P26 (einzeln „Projektkomponente“ und gemeinsam das „Projekt“). Lincoln Road Property Owner, LP, ist ein Joint Venture, das von drei lokalen Firmen kontrolliert wird: Integra Investments, Starwood Capital Group und The Comras Company.
Abschnitt 1.03(b)(2) der Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Mehrheit der in einem stadtweiten Referendum abstimmenden Wähler zu Pachtverträgen mit einer Laufzeit von zehn (10) Jahren oder mehr für bestimmte städtische Parkplätze in der Nähe der Lincoln Road, einschließlich der Standorte P25 und P26, die Gegenstand dieser Abstimmungsfrage sind. Diese Abstimmungsfrage Nr. 6 würde, sofern sie von der Mehrheit der Wähler angenommen wird, der Stadt erlauben, die Standorte P25 und P26 an Lincoln Road Property Owner, LP zur Entwicklung des Projekts zu verpachten.
Das Projekt würde, sofern es von der Mehrheit der Wähler angenommen wird, Folgendes umfassen: (1) Büroräume der Klasse A, (2) gewerbliche Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss zur Aktivierung der Straßenfronten, einschließlich Lincoln Lane North, (3) öffentliche Parkplätze als Ersatz für alle 192 öffentlichen Parkplätze, die derzeit auf P25/P26 verfügbar sind, und (4) zusätzliche Parkplätze, um den Anforderungen an Parkplätze abseits der Straße für die Büronutzung gerecht zu werden.
Gemäß den Erbbaurechten sind die geplanten Gebäude auf eine maximale Höhe von 100 Fuß und muss nachhaltig gebaut sein, um LEED Gold Zertifizierung mit mindestens 50% Grundfläche, die als Büroräume der Klasse A ausgebaut ist, Aktivierung des Erdgeschosses durch Einzelhandel, Gastronomie oder ähnliche aktive Nutzung, begrünter öffentlicher Raum und 1.000 Quadratfuß. Gemeinnütziger Raum zur mietfreien Nutzung durch eine gemeinnützige Kultur- oder Bildungseinrichtung. Der endgültige Projektentwurf unterliegt der Prüfung und Genehmigung durch das Design Review Board der Stadt und der Entwickler muss alle für die Durchführung des Projekts erforderlichen Genehmigungen und Zulassungen einholen.
Zusätzlich zur Bereitstellung der erforderlichen Parkplätze abseits der Straße für die Büronutzung, 192 heute bestehende öffentliche Parkplätze auf P25 und P26 müssen durch Sachleistungen ersetzt werden in den unteren Stockwerken beider Gebäude und stehen der Öffentlichkeit zum Stadttarif zur Verfügung. Der Entwickler hat eine Parkraumbeschränkungsplan Um die Auswirkungen der Bauarbeiten zu minimieren, wurde der Bau des Projekts auf beiden Standorten schrittweise durchgeführt und ein vom Entwickler subventioniertes Parkservice-System integriert. Dies führte zu Kein Nettoverlust an Parkplätzen vor Ort und Parkeinnahmen während der Bauarbeiten. Nach Abschluss des Projekts der Stadt stehen 1001 TP3T der Nettoeinnahmen aus dem Betrieb der 192 öffentlichen Parkplätze zu.
Während der 99-jährigen Erbpacht erhält die Stadt Garantierte Mindestmiete von $210.088.941 (vorbehaltlich jährlicher Erhöhungen und regelmäßiger Mietanpassungen, die beide der Stadt zugute kommen) oder Beteiligungsmiete in Höhe von 5% des Bruttoprojektertrags, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Beginnend am fünften Jahrestag des zulässigen Übertragungsdatums für jede Projektkomponente erhält die Stadt Transaktionsmiete von 1,51 TP3T Bruttoerlös bei jedem Verkauf jeder Projektkomponente (begrenzt auf $2.000.000, inflationsbereinigt). Der Entwickler trägt alle Kosten und Ausgaben für die Entwicklung, Planung und den Bau des Projekts. keine städtischen Mittel und keine öffentlichen Subventionen, Steuernachlässe oder Steuerermäßigungen. Die Zahlung der Wertsteuern durch den Bauträger kann der Stadt zusätzliche jährliche Steuereinnahmen in Höhe von ca. 14.500.000 TP1T einbringen.
Weitere Informationen, einschließlich einer Kopie der P25/P26-Grundstückspachtverträge, Beschlüsse der Stadtkommission und Darstellungen des vorläufigen Konzeptentwurfs für das Projekt, finden Sie auf der Website der Stadt. Hier oder wenden Sie sich an das Büro des Stadtschreibers unter 305.673.7411.
RPS4-Bezirk – Südlich der Fifth Street FAR-Anreiz zur Umwandlung bestehender Hotels in Wohngebäude
Die Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Wähler, bevor die Geschossflächenzahl („FAR“) einer Immobilie erhöht wird (Methode der Stadt zur Regulierung der Gebäudegröße).
Der Bezirk RPS4 liegt im South of Fifth Neighborhood, einem überwiegend aus Wohngebieten bestehenden Viertel.
Soll die Stadt den maximalen FAR im Bezirk RPS4 von 2,0 auf 2,75 erhöhen, um einen Anreiz für die Umwandlung bestehender Hotelimmobilien in Wohngebäude zu schaffen, wenn der Immobilieneigentümer eine Vereinbarung unterzeichnet, die kurzfristige Vermietungen auf der Immobilie verbietet?
Die Stadt Miami Beach verwendet die sogenannte „Floor Area Ratio“ (FAR), um die Gesamtgröße eines Gebäudes zu regulieren. In Miami Beach variiert die zulässige FAR je nach Bebauungsplan. Ein höherer FAR-Multiplikator würde den Bau eines größeren Gebäudes ermöglichen.
Die Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Wähler, um die Flächennutzungszahl eines Grundstücks zu erhöhen. Insbesondere Abschnitt 1.03(c) der Stadtverfassung besagt, dass „die Geschossflächenzahl eines Grundstücks oder Straßenendes innerhalb der Stadt Miami Beach nicht durch Zoneneinteilung, Verlegung oder auf andere Weise erhöht werden darf … es sei denn, eine solche Erhöhung der Flächennutzungszahl für ein solches Grundstück wird zuvor durch eine Abstimmung der Wähler der Stadt Miami Beach genehmigt.“
Derzeit beträgt der maximale FAR-Zonenwert 2,0 im Wohnleistungsstandard RPS-4, einem Bezirk mit hoher Dichte, der sich im Viertel südlich der Fifth Street befindet.
In dieser Abstimmungsfrage geht es darum, ob die Stadt den maximalen FAR im RPS-4-Bezirk von 2,0 auf 2,75 erhöhen soll, um die Umwandlung bestehender Hotelimmobilien in Wohngebäude zu fördern. Um den freiwilligen FAR-Anreiz zu erhalten, müsste der Eigentümer zunächst eine Vereinbarung unterzeichnen, in der er sich verpflichtet, kurzfristige Vermietungen (d. h. Vermietungen für weniger als sechs Monate und einen Tag) auf der Immobilie zu untersagen.
Ziel dieser Maßnahme ist es, die Umgestaltung von Hotels im RPS-4-Bebauungsgebiet, wie beispielsweise dem Marriott Stanton am Ocean Drive 161, zu Wohnimmobilien zu fördern. Der Ersatz von Hotels durch Wohnbebauung würde die Auswirkungen der vorübergehenden Nutzung im überwiegend von Wohngebäuden geprägten Viertel South of Fifth Street verringern.
Da diese Abstimmungsfrage eine Erhöhung der FAR in Zonen vorsieht, ist gemäß Abschnitt 1.03(c) der Stadtverfassung die Zustimmung der Wähler der Stadt erforderlich.
FAR-Anreiz für Wohn- und Büronutzungen auf der Washington Avenue zwischen der 1. und 2. Straße
Die Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Wähler, bevor die Geschossflächenzahl („FAR“) einer Immobilie erhöht wird (wie die Stadt die Gebäudegröße regelt).
FAR in 1st Street Overlay (östlich der Washington Avenue zwischen 1st und 2nd Street) beträgt 1,0, obwohl FAR zuvor 2,0 betrug.
Soll die Stadt den FAR im 1st Street Overlay von 1,0 auf 2,0 erhöhen, mit einem FAR-Anreiz von 2,0 auf 2,7 für Sanierungen, die Wohn- oder Büronutzungen umfassen, und Hotels und Kurzzeitvermietungen verbieten?
Die Stadt Miami Beach verwendet die sogenannte „Floor Area Ratio“ (FAR), um die Gesamtgröße eines Gebäudes zu regulieren. In Miami Beach variiert die zulässige FAR je nach Bebauungsplan. Ein höherer FAR-Multiplikator würde den Bau eines größeren Gebäudes ermöglichen.
Die Stadtverfassung erfordert die Zustimmung der Wähler, um die Flächennutzungszahl eines Grundstücks zu erhöhen. Insbesondere Abschnitt 1.03(c) der Stadtverfassung besagt, dass „die Geschossflächenzahl eines Grundstücks oder Straßenendes innerhalb der Stadt Miami Beach nicht durch Zoneneinteilung, Verlegung oder auf andere Weise erhöht werden darf … es sei denn, eine solche Erhöhung der Flächennutzungszahl für ein solches Grundstück wird zuvor durch eine Abstimmung der Wähler der Stadt Miami Beach genehmigt.“
Für Grundstücke entlang der Ostseite der Washington Avenue zwischen der 1. und 2. Straße (die „Überlagerung“) wurde eine 1st Street Overlay vorgeschlagen, um die Sanierung von Wohn- und Büroflächen in diesem begrenzten geografischen Gebiet zu fördern. Diese Grundstücke befinden sich im CPS-1 Commercial Performance Standard, einem Bezirk mit eingeschränkter Mischnutzung. Derzeit beträgt die maximale Zoneneinteilung im CPS-1-Bezirk 1,0.
Dieses Referendum schlägt eine Erhöhung des FAR von 1,0 auf 2,0 für das gesamte Overlay sowie einen FAR-Anreiz von 2,0 auf 2,7 für bestimmte Wohn- und Bürosanierungen vor. Wie vorgeschlagen, hätte ein Immobilieneigentümer nur dann Anspruch auf den Anreiz (auf 2,7), wenn er sich bereit erklärt, Hotels und Kurzzeitvermietungen auf dem Grundstück zu verbieten.
Da diese Abstimmungsfrage eine Erhöhung der Zonen-FAR vorsieht, ist die Zustimmung der Wähler der Stadt gemäß Abschnitt 1.03(c) der Stadtverfassung erforderlich.
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