Häufig gestellte Fragen zur Planung
Anpassungsausschuss / Abweichungen
Eine Zonierungsabweichung ist eine Änderung der spezifischen Anforderungen der Bauvorschriften. In der Regel werden Abweichungen bei Änderungen des Gebäudeabstands oder anderen maßlichen/messbaren Einschränkungen in Betracht gezogen. Um eine Abweichung zu genehmigen, muss das Board of Adjustment, das Design Review Board oder das Historic Preservation Board (je nach Fall) feststellen, dass bestimmte Härtekriterien vorliegen oder praktische Schwierigkeiten bestehen, wie z. B. ein kleines Grundstück oder eine ungewöhnlich geformte Parzelle, die die Einhaltung der Anforderungen durch das geplante Projekt verhindern könnten.
Nein, Nutzungsabweichungen sind verboten.
Für folgende Punkte ist ein Antrag auf Abweichung nicht zulässig:
- Geschossflächenzahl
- Erforderliches Parken, außer wie in den Landentwicklungsvorschriften vorgesehen.
- Anträge auf Ermäßigung einer Aufschlagsgebühr
- Grundstücksfläche bei der Bestimmung der Geschossflächenzahl
- Jede maximale Abweichung der Gebäudehöhe von mehr als drei Fuß.
Nein. Wenn Ihr Antrag eine Unterschicht, eine Designbefreiung oder eine Abweichung enthält, wird der gesamte Antrag einschließlich der Abweichung vom Design Review Board (oder vom Historic Preservation Board, wenn sich das Haus in einem historischen Bezirk befindet oder als denkmalgeschützt ausgewiesen ist) geprüft. Das Board of Adjustment prüft Anträge auf Abweichungen, wenn sich das Grundstück nicht in einem historischen Bezirk befindet und der Antrag keine Ausnahmegenehmigungen enthält.
Der Vorstand besteht aus jeweils sieben Mitgliedern. Die Genehmigung einer Abweichung erfordert fünf (5) Ja-Stimmen.
Nein. Sobald ein Antrag öffentlich bekannt gemacht und zur Prüfung auf die Tagesordnung gesetzt wurde, sind Rückerstattungen nicht mehr möglich, unabhängig vom Ausgang des Antrags oder dessen Rücknahme. Ein Antrag kann unter Umständen eine vollständige oder teilweise Rückerstattung erhalten, wenn er vor der öffentlichen Bekanntmachung zurückgezogen wurde.
Design Review Board (Einfamilienhäuser)
Nicht unbedingt. Erfüllt das neue Haus alle für die behördliche Genehmigung erforderlichen Zonen- und Gestaltungsanforderungen, ist eine Prüfung und Genehmigung durch das Design Review Board nicht erforderlich. Werden Ausnahmen oder Abweichungen vom Design beantragt oder verfügt das Haus über ein Untergeschoss, ist eine Prüfung und Genehmigung durch das Design Review Board erforderlich.
In Einfamilienhausgebieten beträgt die maximale Grundstücksgröße 501 TP3T und die maximale Grundstücksfläche 301 TP3T für ein zweistöckiges Haus. Es gibt einige Ausnahmen von diesen Anforderungen; beispielsweise werden Grundstücke über eine Grundstücksteilungsanwendung erstellt, die zusätzliche Einschränkungen mit sich bringen kann.
Die Anhörung von Anträgen dauert in der Regel drei bis vier Monate, abhängig vom Datum der Antragstellung und der Vollständigkeit der Unterlagen. Anträge, die alle erforderlichen Informationen und Unterlagen enthalten, können schneller bearbeitet werden, was zu einer früheren Terminplanung führt. Im Rahmen dieses Prozesses muss sichergestellt werden, dass die vorgeschlagenen Grundstücke alle Anforderungen der Bebauungsvorschriften erfüllen. Der erste Schritt besteht darin, ein Vorgespräch mit den Mitarbeitern zu vereinbaren. Nach dem Vorgespräch erhalten Sie eine Checkliste mit den Einreichungsvoraussetzungen.
Planern wird empfohlen, sich vor der Planung des Projekts mit den entsprechenden Abschnitten der städtischen Bauvorschriften vertraut zu machen, um einen schnellen und effizienten Antragsprozess zu gewährleisten. Hier können Sie sich für ein Vorgespräch bewerben. Geben Sie Pre-App DRB in die Suchleiste ein.
Die Genehmigungen für die Boards sind 18 Monate gültig. Um eine Board-Bestellung zu verlängern, senden Sie bitte eine E-Mail an Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov
Die Genehmigung kann beim Vorstand um bis zu ein Jahr verlängert werden. Der Grundstückseigentümer kann auch automatisch gewährte Verlängerungen aufgrund einer etwaigen Notstandserklärung des Bundesstaates Florida in Anspruch nehmen. Anträge müssen vor Ablauf der Anordnung beim Planungsamt eingereicht werden. Die maximale Dauer der Verlängerung einer DRB-Genehmigung hängt vom Zeitraum des Notstands bzw. der Notfälle ab. Um eine Verlängerung einer Anordnung des Vorstands zu beantragen, senden Sie bitte eine E-Mail an Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov.
Informationen zu solchen Anwendungen finden Sie hier . Für weitere Informationen geben Sie bitte die Plan-Fallnummer oder Adresse in die Suchleiste ein.
Das Design Review Board besteht aus sieben (7) Mitgliedern. Die Genehmigung des Design Review, einschließlich etwaiger Designverzichtserklärungen, erfordert vier (4) Ja-Stimmen. Abweichungen im Zusammenhang mit der Genehmigung des Design Review erfordern fünf (5) Ja-Stimmen.
Formale Bestimmung der architektonischen Bedeutung
Eine formelle Feststellung der architektonischen Bedeutung ist ein Antrag des Eigentümers eines Einfamilienhauses. Er wird typischerweise gestellt, wenn der Eigentümer sein bestehendes Haus im Wesentlichen behalten und durch Anbauten erweitern möchte. Die Stadtverordnung bietet hierfür zahlreiche Anreize für die Flächennutzung, darunter eine erhöhte Zulässigkeit der maximal bebaubaren Fläche, eine Erhöhung der maximalen Grundstücksfläche, geringere Gebäudeabstände und geringere Abstände für Pools und Terrassen. Sie ermöglicht auch bestimmte Ausnahmen von der Baugenehmigung, die sonst einer Prüfung durch das Design Review Board bedürfen würden.
Die Stadtverordnung bietet Anreize für Hausbesitzer, ein bestehendes Haus, das als architektonisch bedeutsam eingestuft ist, im Wesentlichen zu erhalten. Dazu gehören eine Vergrößerung der Wohneinheiten auf bis zu 601 TP3T und eine Vergrößerung der Grundstücksfläche auf bis zu 401 TP3T sowie reduzierte Bauabstände. Umbauten und Neubauten werden administrativ auf die Einhaltung der Anreize und der Design-Review-Kriterien geprüft. Einen Antrag auf Feststellung der baugeschichtlichen Bedeutung können Sie hier stellen.. Geben Sie „Bestimmung der architektonischen Bedeutung“ in die Suchleiste ein.
Nein, das ist nicht dasselbe. Häuser, die offiziell als architektonisch bedeutsam eingestuft sind, sind nicht historisch ausgewiesen und unterliegen nicht der Überprüfung und Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde.
Wenn Ihr Haus vor 1966 gebaut wurde, erfüllt es möglicherweise die Kriterien für die Einstufung als architektonisch bedeutsam. Das Haus muss ein anerkanntes Beispiel eines bestimmten Baustils sein und die meisten seiner ursprünglichen äußeren architektonischen Details und Merkmale aufweisen. Wenn spätere Anbauten das Design des ursprünglichen Hauses beeinträchtigt oder erheblich verändert haben, wird es nicht als architektonisch bedeutsam eingestuft.
Nach den geltenden Vorschriften wird ein als architektonisch bedeutsam eingestuftes Haus nicht anders behandelt als ein Haus ohne diese Klassifizierung. Es gelten die gleichen Anforderungen für Abrissgenehmigungen, und eine Prüfung durch das Design Review Board oder das Historic Preservation Board ist nicht erforderlich.
Ein Neubau muss nicht dem Stil des bestehenden Hauses entsprechen. Moderne Anbauten können an architektonisch bedeutsame Häuser angebaut werden, sofern das Design kompatibel ist und den vom Planungspersonal festgelegten Designprüfungskriterien entspricht.
Nein. Nutzt ein Hausbesitzer die Anreize der formellen Entscheidung, müssen der architektonische Stil und Charakter des bestehenden Hauses erhalten bleiben. Neubauten werden wie oben beschrieben geprüft.
Denkmalschutz
Die Stadt verfügt über 14 historische Stadtviertel. Die historischen Viertel der Stadt sind auf der hier verfügbaren Karte der historischen Viertel eingezeichnet.
Immobilien, die sich in einem lokalen historischen Viertel befinden, werden als beitragend oder nicht beitragend klassifiziert. Wenn sich Ihre Immobilie in einem historischen Viertel befindet, Sie können die Objektklassifizierung über den Historic Property Viewer der Stadt finden, der hier verfügbar ist.
Befindet sich das Gebäude in einem örtlichen historischen Bezirk oder an einer individuell ausgewiesenen historischen Stätte, müssen alle Anträge auf vollständigen Abriss unabhängig von der Gebäudeklassifizierung im Rahmen einer öffentlichen Anhörung vom Denkmalschutzausschuss geprüft und genehmigt werden.
Ein Certificate of Appropriateness ist eine Genehmigung, die vom Historic Preservation Board oder von Mitarbeitern der Planungsabteilung ausgestellt wird und die besagt, dass der Neubau, die Änderung oder der Abriss eines historischen Bauwerks oder eine Verbesserung innerhalb eines historischen Bezirks den Überprüfungskriterien entspricht, die in Kapitel 118, Artikel X, Abschnitt 3 der Stadtverordnung, auf das hier zugegriffen werden kann.
Ja, Änderungen an historischen Bauwerken, einschließlich beitragender und nicht beitragender Gebäude, sind zulässig. Alle vorgeschlagenen Änderungen werden gemäß den Kriterien für die Eignungsbescheinigung geprüft und erfordern möglicherweise die Genehmigung des Denkmalschutzausschusses.
Nein, wenn Sie die Feststellung erhalten haben, dass Ihr Einfamilienhaus architektonisch bedeutsam ist, bedeutet das nicht, dass Ihr Haus unter Denkmalschutz steht.
Ein beitragendes Gebäude ist ein Gebäude, das durch seine Lage, Größe, Gestaltung, Umgebung, Materialien, Verarbeitung, Atmosphäre oder Assoziation zum Zeit- und Ortsgefühl sowie zur historischen Entwicklung eines historischen Viertels beiträgt. Ein Gebäude kann auch dann beitragen, wenn es verändert wurde, sofern die Veränderungen reversibel sind und die wichtigsten architektonischen Elemente intakt und reparierbar sind.
Ein nicht beitragendes Gebäude ist ein Gebäude, das nicht zum Zeit- und Ortsgefühl und zur historischen Entwicklung eines historischen Viertels beiträgt, oder ein Gebäude, bei dem Lage, Maßstab, Design, Umgebung, Materialien, Verarbeitung, Atmosphäre oder Assoziation so verändert oder so verschlechtert wurden, dass die Gesamtintegrität des Gebäudes unwiederbringlich verloren gegangen ist.
Nein, alle Gebäude, die sich in einem örtlichen historischen Bezirk befinden, werden unabhängig von der Gebäudeklassifizierung gemäß den Kriterien für das Certificate of Appropriateness überprüft.
Nein, Reparaturen, der Austausch von Fenstern und Schaufenstern, Markisen, Vordächer, Außenanstriche, kleinere Abbrucharbeiten zur Wahrung der Lebenssicherheit, Zugänglichkeit, mechanischer und anderer anwendbarer Vorschriften sowie die Restaurierung von Fassaden und Gebäuden können vom Personal genehmigt werden, sofern der Arbeitsumfang die Kriterien des Certificate of Appropriateness erfüllt.
Die Anhörung von Anträgen dauert in der Regel drei bis vier Monate, abhängig vom Datum der Antragstellung und der Vollständigkeit der Unterlagen. Anträge, die alle erforderlichen Informationen und Unterlagen enthalten, können schneller bearbeitet werden, was zu einer früheren Terminplanung führt. Im Rahmen dieses Prozesses müssen die Mitarbeiter sicherstellen, dass die vorgeschlagenen Projekte alle Anforderungen der Bebauungsvorschriften erfüllen. Der erste Schritt besteht darin, ein Vorgespräch mit den Mitarbeitern zu vereinbaren. Nach dem Vorgespräch erhalten Sie eine Checkliste mit den Einreichungsvoraussetzungen.
Planern wird empfohlen, sich vor der Planung des Projekts mit den entsprechenden Abschnitten der städtischen Bauvorschriften vertraut zu machen, um einen schnellen und effizienten Antragsprozess zu gewährleisten. Hier können Sie sich für ein Pre-Application-Meeting bewerben. Geben Sie dazu in der Suchleiste „Pre-App HPB“ ein.
Die Genehmigung kann beim Vorstand um bis zu ein Jahr verlängert werden. Der Grundstückseigentümer kann auch automatisch gewährte Verlängerungen aufgrund einer etwaigen Notstandserklärung des Bundesstaates Florida in Anspruch nehmen. Anträge müssen vor Ablauf der Anordnung beim Planungsamt eingereicht werden. Die maximale Dauer der Verlängerung einer HPB-Genehmigung hängt von der Dauer des Notstands bzw. der Notfälle ab. Um einen Antrag auf Verlängerung einer Anordnung des Vorstands zu stellen, senden Sie bitte eine E-Mail an Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov
Planungstafel
Die Anhörung von Anträgen dauert in der Regel drei bis vier Monate, abhängig vom Datum der Antragstellung und der Vollständigkeit der Unterlagen. Anträge, die alle erforderlichen Informationen und Unterlagen enthalten, können schneller bearbeitet werden, was zu einer früheren Terminplanung führt. Im Rahmen dieses Prozesses muss sichergestellt werden, dass die vorgeschlagenen Grundstücke alle Anforderungen der Bebauungsvorschriften erfüllen. Der erste Schritt besteht darin, ein Vorgespräch mit den Mitarbeitern zu vereinbaren. Nach dem Vorgespräch erhalten Sie eine Checkliste mit den Einreichungsvoraussetzungen.
Der Antrag muss unter anderem eine Vermessung der geplanten Grundstücke und der architektonischen Anordnung der geplanten Häuser enthalten. Bei Genehmigung kann der Planungsausschuss Auflagen für den Neubau festlegen, darunter Beschränkungen der Grundstücksfläche und der Wohnungsgröße, um sicherzustellen, dass die neuen Gebäude in die Nachbarschaft passen.
Wenn der Vorschlag eine Änderung der ursprünglich geplanten Grundstücksaufteilung vorsieht, müssen Sie die Parzellierung auch im Miami-Dade County neu durchführen, nachdem die Planungskommission die Grundstücksaufteilung genehmigt hat. Hier können Sie sich für ein Vorgespräch bewerben. Geben Sie dazu in der Suchleiste „Pre-App Planning Board“ ein.
Für bestimmte bedingte Nutzungen, die in der Bauordnung festgelegt sind, sind bedingte Nutzungsgenehmigungen (Conditional Use Permits, CUPs) erforderlich. Diese Nutzungen erfordern in der Regel zusätzliche Kontrollen, um die Auswirkungen auf umliegende Grundstücke und Anwohner zu minimieren. Die bedingten Nutzungen variieren je nach Baugebiet. Typische bedingte Nutzungen umfassen im Allgemeinen (aber nicht ausschließlich) Folgendes:
- Unterhaltungseinrichtungen im Freien
- Open-Air-Unterhaltungseinrichtungen
- Einrichtungen mit Auswirkungen auf die Nachbarschaft
- Alkoholische Getränkelokale mit Unterhaltung und einer Belegung von über 199 Personen; oder
- Alkoholische Getränkelokale ohne Unterhaltung und einer Belegung von über 299 Personen.
- Schulen
- Religiöse Institutionen
- Neubauten mit über 50.000 SF in Gewerbegebieten
CUPs müssen vom Planungsausschuss genehmigt werden. Die Anhörungszeit für Anträge beträgt in der Regel drei bis vier Monate, abhängig vom Datum der Antragstellung und der Vollständigkeit der Antragsunterlagen. Anträge, die alle erforderlichen Informationen und Unterlagen enthalten, können schneller bearbeitet werden, was zu einer früheren Terminplanung führt. Nach der Vorbesprechung erhalten Sie eine Checkliste mit den Einreichungsanforderungen. Je nach Nutzung kann ein Antrag neben weiteren Antragsunterlagen die Einreichung von Bauplänen, Grundrissen, Betriebsplänen, Verkehrs- und Schallstudien erfordern.
Die Mitarbeiter prüfen den Vorschlag und geben dem Planungsausschuss eine Empfehlung, der den Antrag letztendlich genehmigen muss. Der Planungsausschuss kann Auflagen für die Nutzung festlegen, um sicherzustellen, dass die Auswirkungen minimiert oder gemildert werden. Die Nutzung unterliegt den Durchsetzungsmechanismen des Planungsausschusses, um sicherzustellen, dass die Nutzungen wie vorgesehen durchgeführt werden. Hier können Sie sich für ein Vorgespräch bewerben. Geben Sie dazu in der Suchleiste „Pre-App Planning Board“ ein.
Genehmigungen des Bauausschusses sind 18 Monate gültig. Sie können beim zuständigen Bauausschuss eine Verlängerung der Genehmigung um bis zu ein Jahr beantragen. Grundstückseigentümer können Verlängerungen mit Genehmigung des Bauausschusses oder automatisch aufgrund der Ausrufung des Notstands durch den Bundesstaat Florida in Anspruch nehmen. Solche Anträge müssen vor Ablauf der Genehmigung beim Planungsamt eingereicht werden. Die maximale Dauer der Verlängerung einer Genehmigung des Planungsausschusses hängt von der Dauer des Notstands bzw. der Notfälle ab. Um einen Antrag auf Verlängerung einer Bauausschussanordnung zu stellen, senden Sie bitte eine E-Mail an Boardorderextensionrequest@miamibeachfl.gov
Häufig gestellte Fragen zur Genehmigung
Die richtige Angabe in Quadratfuß bestimmt je nach Standort und Verwendungszweck die korrekte Regelung. Diese Messung ist für eine vollständige und effiziente Prüfung Ihrer Genehmigung erforderlich.
Wir können bei Planungs- und Zonierungsprozessen behilflich sein und den richtigen Ansprechpartner vermitteln, falls Hilfe von anderen Abteilungen benötigt wird.
Kontaktieren Sie uns unter 305.673.7550 oder Planninginfo@miamibeachfl.gov.
Ein vollständiger und detaillierter Antrag stellt sicher, dass alle notwendigen Informationen für eine schnelle und effiziente Bearbeitung vorliegen. Falls Sie sich nicht sicher sind, was Sie benötigen, haben wir eine Reihe von Checklisten mit den Mindestanforderungen für bestimmte Genehmigungen erstellt. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an unsere Rezeption unter 305 673-7550.
Durch Endabnahmen wird sichergestellt, dass die durchgeführten Verbesserungen den genehmigten Plänen entsprechen.
Ein vollständiger und detaillierter Antrag stellt sicher, dass alle notwendigen Informationen für eine schnelle und effiziente Bearbeitung vorliegen. Falls Sie sich nicht sicher sind, was Sie benötigen, haben wir Checklisten mit den Mindestanforderungen für bestimmte Genehmigungen erstellt. Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an unsere Rezeption unter 305 673-7550.
Eine Planungsanforderung besteht aus Informationen oder Entwürfen, die dafür sorgen, dass die beabsichtigte Verbesserung oder Nutzung mit der Landentwicklungsverordnung der Stadt Miami Beach vereinbar ist.
Ja, temporäre Schilder und Banner sind erlaubt. Kapitel 6, Artikel III der Bauvorschriften der Stadt Miami Beach enthält Hinweise. Einen Link zu den Bauvorschriften finden Sie auf der Webseite des Planungsamtes.
Verbesserungen im Bereich Elektrik, Sanitär oder Mechanik können auch durch die Bauvorschriften der Stadt Miami Beach geregelt sein. Daher ist eine Planungsprüfung erforderlich.
Mit Rücksicht auf die anderen Bewerber werden die Einreichungen in der Reihenfolge ihres Eingangs berücksichtigt.
Die Einstufung der Bebauungszone kann durch Eingabe der Grundstücksadresse in die Plattform der städtischen Bebauungsordnung erfolgen. Einen Link zu den Bebauungsvorschriften finden Sie auf der Webseite des Planungsamtes.
Alle Unternehmen, die in der Stadt Miami Beach tätig sein möchten, benötigen eine Nutzungsbescheinigung des Planungsamtes und eine Gewerbesteuerbescheinigung des Finanzamts der Stadt Miami Beach. Weitere Informationen finden Sie auf der Webseite des Finanzamts. Dort finden Sie einen Link zu den Gewerbesteuerbescheinigungsanträgen.
Die Planungsabteilung bietet Ressourcen für Anträge des Land Use Board, Baugenehmigungsprüfungen, Checklisten für erforderliche Dokumente, Zoneneinteilung Und Karten historischer Bezirke, und Links zur Bebauungsordnung der Stadt und anderen Vorschriften; für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter 305.673.7550 oder Planninginfo@miamibeachfl.gov.
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