ABSCHNITT 4 WEGERECHTE, DIENSTBARKEITEN UND BODENNUTZUNG SONDERBESTIMMUNGEN

A. Parzellierungsverfahren

a) Vorbesprechung. Der Grundstücksteiler oder sein Ingenieur und/oder Landvermesser kann vor der Erstellung des vorläufigen Lageplans den Rat des Bauamts einholen, um sich mit den Anforderungen der Grundstücksteilung und den Bestimmungen des Masterplans für das Gebiet, in dem die geplante Grundstücksteilung liegt, vertraut zu machen.

b) Checkliste. Der vorläufige Lageplan muss die von den verschiedenen städtischen Ämtern geforderten Angaben enthalten, um festzustellen, ob die geplante Grundstücksaufteilung im öffentlichen Interesse zufriedenstellend ist. Nach Genehmigung des vorläufigen Lageplans und zur Erstellung eines endgültigen Lageplans sind folgende Informationen einzureichen, sofern die Stadt nicht darauf verzichtet:

1) Vorgeschlagener Name und identifizierender Titel der Unterteilung, in der sich die Unterteilung befindet, sowie Abschnitt, Gemeinde und Bereich.

2) Die Namen und Adressen des eingetragenen Eigentümers, des Grundstücksaufteilers und der Person, die den vorläufigen Lageplan erstellt.

3) Lage von Grundstücksgrenzen, bestehenden Dienstbarkeiten, Gebäuden, Wasserläufen und anderen wesentlichen Merkmalen.

4) Die Namen angrenzender Unterteilungen und ihrer Eigentümer.

5) Lage aller vorhandenen Abwasserleitungen, Wasserleitungen oder unterirdischen oder oberirdischen Versorgungseinrichtungen, Durchlässe und Abflüsse auf dem zu unterteilenden Grundstück.

6) Die Lage und Breite bestehender und geplanter Straßen, Autobahnen, Wegerechte, Baulinien, Gassen, Parks und anderer offener öffentlicher Flächen sowie ähnliche Informationen für Grundstücke, die unmittelbar an das geplante Grundstück angrenzen.

7) Jegliche Änderungen hinsichtlich der Nutzung, Höhe, Fläche, Dichte oder anderer Vorschriften gemäß diesem Kapitel, der für das aufzuteilende Gebiet geltenden Zoneneinteilung und jeglicher Grenzen solcher Bezirke, die das Gebiet betreffen; alle Grundstücke, die der öffentlichen Nutzung gewidmet werden sollen, und die Bedingungen solcher Widmungen.

8) Die Breite und Lage aller Straßen oder anderer öffentlicher Wege oder Plätze, die in der offiziellen Karte oder im Masterplan innerhalb des zu unterteilenden Gebiets verzeichnet sind, sowie die Breite, Lage und Neigung aller vom Bauträger vorgeschlagenen Straßen oder anderer öffentlicher Wege.

9) Typischer Querschnitt der vorgeschlagenen Neigung für Straßen oder Gehwege und topografische Bedingungen.

10) Datum, Nordpfeil und grafische Skala.

11) Die Beschreibungen und Karten der Vermessung der Grundstücksgrenzen wurden von einem in Florida zugelassenen Landvermesser erstellt und zertifiziert.

12) Standort der nächstgelegenen verfügbaren Wohnsiedlung oder des öffentlichen Wasserversorgungssystems.

13) Standort der nächstgelegenen verfügbaren Siedlung oder öffentlichen Abwasserentsorgung.

14) Vorkehrungen für das Auffangen und Ableiten von Oberflächenabwässern.

15) Vorentwurf aller eventuell erforderlichen Brücken oder Durchlässe.

16) Die vorgeschlagenen Grundstücksgrenzen mit ungefähren Abmessungen; und bei Grundstücken mit ungewöhnlicher oder unregelmäßiger Form die vorgeschlagene Position der geplanten Gebäude.

17) Die vorgeschlagene Lage und Art der Gehwege, die Standards für die Straßenbeleuchtung und die Arten der Straßenbäume, die Lage, Art und Größe der Bordsteine, Rinnen, Wasserleitungen, Abwasserleitungen und Regenwasserkanäle sowie die Breite und Tiefe des Straßenbelags und des Unterbaus und die Lage der Kanaldeckel, Becken und unterirdischen Leitungen.

18) Die Grenzen geplanter dauerhafter Dienstbarkeiten über oder unter Privatgrundstücken dürfen nicht weniger als 20 Fuß breit sein, sofern in diesem Abschnitt nichts anderes angegeben ist. Solche Dienstbarkeiten müssen einen ausreichenden Zugang zu bestehenden öffentlichen Straßen oder Freiflächen gewährleisten, die im Lageplan oder auf der offiziellen Karte ausgewiesen sind. Dauerhafte Entwässerungsdienstbarkeiten müssen ebenfalls ausgewiesen sein.

19) Wenn der eingereichte vorläufige Lageplan nur einen Teil des gesamten Grundstücks des Unterteilers abdeckt, kann aufgrund ungewöhnlicher Umstände eine Skizze des voraussichtlichen zukünftigen Straßensystems für den nicht unterteilten Teil erforderlich sein.

20) Ein vom Eigentümer unterzeichneter und notariell beglaubigter Lageplanantrag auf dem von der Stadt vorgeschriebenen Formular.

21) Alle Abmessungen des Plans, die öffentliche Wegerechte und die vorgeschlagene Widmung der öffentlichen Wegerechte betreffen, müssen von einem in Florida registrierten Landvermesser und Kartografen erstellt und im offiziellen Plan zur Geländenivellierung und Entwässerung dargestellt werden, der den genehmigten vorläufigen Plänen beiliegt.

Endgültige Plat-Anforderungen

a) Übereinstimmung mit dem vorläufigen Plan. Der endgültige Plan muss alle notwendigen Änderungen am vorläufigen Plan enthalten, um den Anforderungen dieses Abschnitts zu entsprechen.

b) Vorbereitung. Der endgültige Plan wird von einem in Florida registrierten Landvermesser und Kartografen erstellt. Der endgültige Plan muss klar und leserlich auf einer Blattgröße von 18 x 28 Zoll oder 30 x 36 Zoll und in einem ausreichend großen Maßstab erstellt werden, um lesbar zu sein. Der endgültige Plan muss den geltenden Landesgesetzen sowie den Verordnungen der Städte und Landkreise entsprechen.

c) Checkliste für den endgültigen Plan:

1) Name der Unterteilung. Der Plan muss einen Titel oder Namen haben. Der Begriff „Stadt“ oder ein anderer Begriff, der auf eine kommunale Körperschaft schließen lässt, darf im Titel oder Namen eines Plans, der Grundstücke innerhalb der Stadtgrenzen umfasst, nicht erscheinen.

2) Grundstücksbeschreibung. Der Lageplan muss eine vollständige und detaillierte Beschreibung des in der Karte oder im Lageplan erfassten Landes enthalten. Diese muss die Gemeinde und den Bereich, in dem sich das Land befindet, sowie die Abschnitte und Teile der Abschnitte enthalten, die im Lageplan erfasst sind. Die Lage des Lageplans muss in Bezug auf die nächstgelegenen Mittelpunkte der einzelnen Abschnitte im Lageplan dargestellt sein. Die Beschreibung muss so vollständig sein, dass sich der Ausgangspunkt und der Verlauf der Umrisse ohne Bezugnahme auf den Lageplan bestimmen lassen. Bei einer Teilparzellierung des bereits erfassten Lageplans sind die zuvor neu zu unterteilenden Grundstücke und Blöcke anzugeben. Bei einer Neuparzellierung des gesamten bereits erfassten Lageplans ist dies zu vermerken. Die Räumung bereits parzellierten Landes erfolgt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.

3) Namen angrenzender Unterteilungen

4) Namen oder Nummern und Breite der unmittelbar an den Plan angrenzenden Straßen

5) Alle Grundstücksgrenzen

6) Richtung und Entfernung zu den nächstgelegenen Straßenlinien, Abschnittsecken oder anderen anerkannten dauerhaften Denkmälern müssen auf dem Plan genau beschrieben sein.

7) Gemeinde-, Township-, County- oder Abschnittsgrenzen, die hinsichtlich Entfernung und Richtung genau mit den Linien der Unterteilung verknüpft sind.

8) Genaue Standorte aller Denkmäler.

9) Länge aller Bögen, Radien, Innenwinkel, Krümmungspunkte und Tangentialwinkel.

10) Wenn Grundstücke in einer Kurve liegen oder wenn die seitlichen Grundstücksgrenzen einen Winkel von weniger als 87 Grad oder mehr als 93 Grad aufweisen, muss die Breite des Grundstücks an den vorderen Gebäudefluchtlinien angegeben werden.

11) Der Name oder die Nummerierung und die Wegerechtsbreite jeder auf dem Lageplan angegebenen Straße oder jedes Wegerechts.

12) Die Nummerierung aller im Lageplan dargestellten Grundstücke und Blöcke. Alle Grundstücke werden entweder durch fortlaufende Nummern oder in fortlaufend nummerierten Blöcken dargestellt. Ausnahmen gelten für gleichnamige Zugänge, die in den einzelnen Zugängen fortlaufend nummeriert werden. Ausgenommene Parzellen müssen mit dem Vermerk „Nicht Teil dieses Lageplans“ gekennzeichnet sein.

13) Parzellierungsbeschränkungen zur Einschränkung von Art und Nutzung der Wasserversorgung; Art und Nutzung sanitärer Einrichtungen; Nutzung und Nutzen von Wasserflächen und anderen Freiflächen sowie ungewöhnlich geformten und minderwertigen Grundstücken; Neuaufteilung von Grundstücken als „parzelliert“ und Beschränkungen ähnlicher Art.

14) Alle für öffentliche Zwecke reservierten oder bestimmten Flächen. Kein Streifen oder Grundstück darf vom Eigentümer reserviert werden, es sei denn, es ist in Größe und Fläche ausreichend, um einen praktischen Nutzen zu bieten.

15) Die Abmessungen aller Lose und Winkel oder Lager.

16) Mindestbauabstände, soweit gesetzlich vorgeschrieben

17) Lage, Ausmaß und Zweck der Dienstbarkeiten

18) Bescheinigung eines registrierten Landvermessers, dass die Katastervermessung von ihm durchgeführt wurde und dass alle gezeigten Denkmäler tatsächlich existieren und dass ihre Standorte korrekt angegeben sind.

19) Eine Bestätigung des Eigentümers über die Übernahme des Lageplans und die Widmung von Straßen und anderen öffentlichen Flächen sowie die Zustimmung etwaiger Hypothekengläubiger zu dieser Übernahme und Widmung. Sollen bestehende Wegerechte gesperrt werden, muss der Zweck der Sperrung im Lageplan angegeben werden.

20) Unterschrift und Siegel der Stadt, in der das Grundstück neu aufgeteilt wird, sind gemäß den in FS § 177.101 festgelegten Verfahren anzubringen oder zu verweigern, es sei denn, die Aufhebung früherer Parzellen wurde zuvor bestätigt.

d) Weitere erforderliche Daten. Weitere dem Lageplan beizufügende Daten sind:

1) Von den Entwicklern gewünschte restriktive Vereinbarungen, solange sie nicht gegen bestehende Stadtverordnungen verstoßen.

2) Aktuelles Gutachten zum Eigentumstitel durch einen in Florida zur Ausübung des Anwaltsberufs befugten Anwalt.

3) Steuerbeleg oder Bescheinigung des Landkreises, aus der hervorgeht, dass alle Steuern und Abgaben für das Grundstück innerhalb der geplanten Unterteilung bezahlt wurden. 

4) Wird eine Änderung der Flächennutzungsplanung beantragt, ist eine Bescheinigung der Stadt vorzulegen, aus der hervorgeht, dass die beantragte Änderung genehmigt wurde und die Größe der Grundstücke und die sonstigen im Plan ausgewiesenen Merkmale den städtischen Flächennutzungsvorschriften entsprechen. Die Unterzeichnung des endgültigen Plans durch den Bürgermeister und den Stadtschreiber gilt als solche Bescheinigung.

5) Gebühren des Sachbearbeiters für die Erfassung des Lageplans.

6) Das Bauamt der Stadt Miami Beach bescheinigt durch die Bezirksgrundrissabteilung, dass alle erforderlichen Verbesserungen im öffentlichen Wegerecht abgeschlossen sind oder dass die Stadt über eine ausreichende Sicherheit für die Fertigstellung der Verbesserungen verfügt. Die Bezirksgrundrissabteilung stellt diese Bescheinigung innerhalb von 45 Tagen nach Erhalt des Plans aus. Wird innerhalb dieser Frist nicht reagiert, gilt der endgültige Plan automatisch als genehmigt.

Alle Parzellierungsverfahren müssen den Statuten von Florida, Kapitel 177, Teil I entsprechen und alle erforderlichen Vermessungen werden von einem professionellen Landvermesser im Bundesstaat Florida gemäß Kapitel 472.027 der Statuten von Florida durchgeführt und müssen den technischen Mindeststandards entsprechen, die in Kapitel 61G17-6 des Verwaltungskodex von Florida festgelegt sind.