Lincoln Lane-Mischnutzungsentwicklungsprojekte, einschließlich Büro der Klasse A
Projektstandorte
Die Projektstandorte befinden sich auf drei (3) Parkplätzen (P25, P26 und P27) einen Block nördlich der Lincoln Road Pedestrian Mall. Das Projekt P25/P26 befindet sich auf zwei separaten Parzellen zu beiden Seiten der Lenox Avenue: Parkplatz P25 befindet sich in der Lenox Avenue 1680, Parkplatz P26 in der Lincoln Lane North 1080. Das Projekt P27 befindet sich auf Parkplatz P27 in der Meridian Avenue 1664.
| Parkplatz P25 | |
|---|---|
| Adresse | 1680 Lenox Avenue |
| Größe | 37.454 Quadratfuß (0,86 Acres) |
| Parkplätze | 86 Stellplätze |
| Angrenzende Zonierung | CD-2 / CD-3 |
| Durch den Code zulässige Höhe | 100 Fuß |
| FAR durch Code erlaubt | 1.87 |
| Entwickler | Lincoln Road Immobilieneigentümer, LP |
| Parkplatz P26 | |
|---|---|
| Adresse | 1080 Lincoln Lane North |
| Größe | 48.000 Quadratfuß (1,10 Acre) |
| Parkplätze | 151 Stellplätze |
| Angrenzende Zonierung | CD-3 |
| Durch den Code zulässige Höhe | 100 Fuß |
| FAR durch Code erlaubt | 2.75 |
| Entwickler | Lincoln Road Immobilieneigentümer, LP |
| Parkplatz P27 | |
|---|---|
| Adresse | 1664 Meridian Avenue |
| Größe | 59.273 Quadratfuß (1,36 Acres) |
| Parkplätze | 151 Stellplätze |
| Angrenzende Zonierung | CD-3 |
| Durch den Code zulässige Höhe | 100 Fuß |
| FAR durch Code erlaubt | 2.75 |
| Entwickler | 1664 Meridian, LLC |
Transaktionsstruktur
Die vorgeschlagenen Projekte beinhalten NICHT den Kauf oder Verkauf von öffentlichem Land. Die Stadtkommission genehmigte die vorgeschlagenen Erbbaurechte vorbehaltlich der Zustimmung der Wähler im Referendum (Beschlüsse Nr. 2022-32242 (P25/P26) und 2022-32246 (P27)). Obwohl die Stadt während der gesamten Pachtdauer Eigentümerin des Grundstücks bleibt, hat die Stadtkommission die vorgeschlagenen Erbbaurechte gemäß der Stadtsatzung zur Abstimmung gestellt (Beschlüsse Nr. 2022-32243 (P5/P26) und 2022-32246 (P27)).
Die Projekte sehen für jedes der Projektgelände 99-jährige Erbbaurechte vor, mit einer anfänglichen Laufzeit von 51 Jahren und zwei (2) Verlängerungen um jeweils 24 Jahre. Beide Grundstücke des Projekts P25/P26 werden durch individuelle 99-jährige Erbbaurechte geregelt, und eine einheitliche Entwicklungsvereinbarung regelt die Bebauung beider Grundstücke. Das Projekt P27 wird durch einen 99-jährigen Erbbaurecht und eine Entwicklungsvereinbarung geregelt.
Während der 99-jährigen Laufzeit der Grundstückspachtverträge behält die Stadt das Eigentum an den Grundstücken sowie an den städtischen Parkflächen jedes Projekts. Der Bauträger/Grundstückspächter trägt alle Kosten und Ausgaben im Zusammenhang mit der Entwicklung, Planung und dem Bau jedes Projekts und ist während der gesamten Pachtdauer Eigentümer aller Verbesserungen (mit Ausnahme der städtischen Parkflächen). Während der gesamten Pachtdauer trägt der Bauträger/Grundstückspächter alle Kosten und Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb der Projekte, einschließlich der Kosten für Versorgungsleistungen, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuern, Abgaben usw. Nach Ablauf oder Kündigung der Pachtverträge fallen Grundstück und Gebäude automatisch wieder an die Stadt zurück.
Entwicklungsfirmen und Investitionen
Lincoln Road Property Owner, LP, ein Unternehmen bestehend aus Integra Investments, Starwood Capital Group und The Comras Company, wird mindestens $140 Millionen in Kapitalbaukosten für das P25/P26-Projekt investieren – zusätzlich zu den erforderlichen Zahlungen für Miete, Grundsteuer usw. Die finanzielle Kapitalinvestition der Entwickler umfasst den Bau von zwei (2) brandneuen städtischen Parkanlagen in nachhaltiger Bauweise und ohne finanzielle Kosten für die Stadt.
1664 Meridian, LLC, ein Unternehmen bestehend aus The Peebles Corporation, Scott Robins Companies, Inc. und der Baron Corporation, wird mindestens $141 Millionen in die Kapitalbaukosten für das P27-Projekt investieren – zusätzlich zu den erforderlichen Zahlungen für Miete, Grundsteuer usw. Diese Kapitalinvestition umfasst den Bau eines brandneuen städtischen Parkhauses in nachhaltiger Bauweise und ohne finanzielle Kosten für die Stadt.
Nein. Genehmigt durch die Resolutionen der Stadtkommission Nr. 2022-32241, 2022-32242, 2022-32244, Und 2022-32245Die vorgeschlagenen Entwicklungsverträge und Erbbaurechtsverträge sehen vor, dass NEIN Städtische Förderung und keine öffentlichen Subventionen, Steuernachlässe oder Steuerermäßigungen Zu beiden Projekten trugen keine öffentlichen Gelder bei. Das Verbot öffentlicher Finanzierungen jeglicher Art spiegelt sich in den Abstimmungsfragen zur Genehmigung der Erbbaurechte wider. Die Bauträger/Erbbaurechtsnehmer haben der Stadt die Kosten für unabhängige Berater und externe Rechtsberater erstattet, die während der Projektverhandlungen angefallen sind. Nach Projektabschluss hat die Stadt Anspruch auf garantierte Mietzahlungen, Grundsteuern und 100% Netto-Parkeinnahmen aus den öffentlichen Parkflächen jedes Projekts.
Design
Die Stadtkommission hat die Verordnung Nr. erlassen. 2022-4499 um für die vorgeschlagenen Projekte eine maximale Gebäudehöhe von 100 Fuß zu ermöglichen. Die vorgeschlagenen Projekte entsprechen den bestehenden Vorschriften der Stadtverordnung zur Geschossflächenzahl (GFZ). Kein Aspekt der Projekte oder der Abstimmungsfragen zur Zustimmung der Wähler zu den entsprechenden Erbbaurechten sieht eine Änderung der Geschossfläche gemäß der Stadtverordnung vor.
Gemäß der Ausschreibung verlangte die Stadt, dass die Projekte geschlossene, städtische öffentliche Parkplätze umfassen. Diese erhöhen zwar die Gesamthöhe des Projekts, bringen den Bauträgern/Grundstücksmietern jedoch keine Einnahmen. Die begrenzte zusätzliche Höhe ermöglicht es den Architekten, Entwürfe zu erstellen, die die Projektrentabilität erhöhen und hochwertige Mieter für die Mietflächen gewinnen. Insbesondere ermöglicht die zusätzliche Höhe dem Projekt P25 größere Raumhöhen, dem Projekt P26 eine zusätzliche, umbaubare Büroetage und dem Projekt P27 den Verzicht auf unterirdische Parkebenen – ein wichtiger Designaspekt, der die Widerstandsfähigkeit des Gebäudes gegen den steigenden Meeresspiegel verbessert.
Vor der Verabschiedung der Verordnung Nr. 2022-4499 prüften der Planungsausschuss und der Ausschuss für Landnutzung und Nachhaltigkeit die Erhöhung der Gebäudehöhe und stimmten dafür, die Verordnung zur Gebäudehöhe der Stadtkommission zur Prüfung vorzulegen. Wie bei allen Zonenänderungen erforderlich, analysierte das Planungsamt die möglichen Auswirkungen einer zusätzlichen Gebäudehöhe und kam zu dem Schluss, dass nicht führen zu Strukturen, die im Vergleich zum baulichen Kontext der Nachbargrundstücke nicht maßstabsgetreu sind. Gebäude ähnlicher oder höherer Höhe befinden sich heute in unmittelbarer Nähe der Projektstandorte, darunter 1688 Meridian Avenue (101 Fuß), 1111 Lincoln Road (124 Fuß) und 401 Lincoln Road (168 Fuß). Darüber hinaus stimmten die Wähler von Miami Beach beim Referendum 2018 einer Höhe von 185 Fuß für das Convention Center Hotel zu, das auf öffentlichem Grund in der Nähe der Lincoln Road gebaut werden soll.
Sollten die Wähler von Miami Beach beim Referendum am 8. November 2022 einem der Projekte zustimmen, prüft und genehmigt der Design Review Board die vorgeschlagenen Bauwerke und berücksichtigt dabei insbesondere die Gebäudeplanung, die Gebäudemasse und mögliche Auswirkungen auf umliegende Gebäude. Eine öffentliche Anhörung bietet der Bevölkerung zusätzlich die Möglichkeit, sich vor der Genehmigung des Entwurfs zu äußern und Kommentare abzugeben.
Ja. Die Ausschreibung identifizierte insbesondere den Bedarf an Projekten zur Verbesserung des Stadterlebnisses durch die Aktivierung der Standorte mit Nachbarschaftseinrichtungen und die Umgestaltung der Lincoln Lane in eine lebendige, fußgängerfreundliche Passage. Beide Projekte umfassen großzügige ebenerdige Freiflächen und angelegte Fußgängerwege für die öffentliche Nutzung, Freizeitgestaltung und/oder die Anbindung des Viertels. Diese öffentlichen Bereiche sind in die Einzelhandelsstruktur im Erdgeschoss integriert und fördern die Gestaltung gemeinschaftlicher Räume.
P25/P26-ProjektDer Konzeptplan P25 umfasst 1.250 m² öffentliche Grünflächen im Erdgeschoss. Der Konzeptplan P26 umfasst 1.950 m² öffentliche Grünflächen im Erdgeschoss, darunter einen kleinen Park von 320 m² mit Schatten spendenden Bäumen und einem Wasserfallbrunnen.
P27-ProjektDer Konzeptplan P27 umfasst über 1.500 m² begrünte öffentliche Flächen im Erdgeschoss. Das Projekt gestaltet die Lincoln Lane zu einem belebten, linearen Park um. Alle vier Seiten des Grundstücks verfügen über begrünte öffentliche Plätze, und die biophile Architektur erstreckt sich von einer begrünten Dachterrasse bis hin zu begrünten Terrassen auf jeder Etage.
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Projektverwendungen
P25/P26 Projektkonzeptplan. Beide Grundstücke werden Parkmöglichkeiten für Mehrzweckzwecke in nachhaltigem LEED-Gold-Design umfassen: Standort P25 umfasst ein siebenstöckiges Gebäude mit drei (3) Etagen mit Büroräumen der Klasse A über dem Parkplatz; Standort P26 umfasst ein achtstöckiges Gebäude mit vier (4) Etagen mit Büroräumen der Klasse A über dem Parkplatz. Beide Standorte werden Einzelhandelsgeschäfte im Erdgeschoss, öffentliche Parkplätze im Besitz der Stadt, zusätzliche private Parkplätze für Bürozwecke und begrünte öffentliche Grünflächen beinhalten. Auf P26 umfasst das Einzelhandelsgebiet entlang der Lincoln Lane einen 3.500 Quadratfuß großen kleinen städtischen Park mit schattigen, öffentlich zugänglichen Sitzgelegenheiten. Das Projekt umfasst 1.000 Quadratfuß große Gemeinschaftsflächen, die mietfrei (mit Ausnahme von Durchlaufkosten wie Grundsteuern und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen) einer von Stadt und Bauträger gemeinsam ausgewählten gemeinnützigen Organisation oder einem Bildungspartner angeboten werden.
P27 ProjektkonzeptplanEin sechsstöckiges Parkhaus mit gemischter Nutzung und nachhaltigem LEED-Gebäudedesign mit drei (3) Ebenen erstklassiger Büroflächen, 43 marktüblichen Mietwohnungen in den beiden obersten Etagen und Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss. Das Parkhaus liegt unsichtbar im Gebäudekern und beherbergt öffentliche Parkplätze der Stadt sowie private Parkplätze für Büro- und Wohnzwecke. Die einzigartige Architektur zeichnet sich durch die gegenläufige Fassade entlang der Lincoln Lane aus, wodurch der öffentliche Raum maximiert und das Fußgängererlebnis verbessert wird.
In den letzten Jahren zielten die langfristigen Planungsbemühungen der Stadt zur wirtschaftlichen Diversifizierung und zur Haushaltskonservierung darauf ab, neue Büronutzer und Büroflächen zu gewinnen. Neben verschiedenen Initiativen zur Förderung des regionalen Unternehmenszustroms und von Investitionen in ausgewählte Branchen genehmigte die Stadtkommission die Ausschreibung für ein gemischt genutztes Projekt in der Lincoln Lane. Ziel ist die Verbesserung des bestehenden Bürogebäudebestands der Stadt. Dazu müssen mindestens 501 TP3T Grundfläche pro Projekt als Büroflächen der Klasse A ausgebaut werden.
„Klasse A“ wird typischerweise als äußerst begehrte, investitionswürdige Immobilie mit höchster Bau- und Verarbeitungsqualität, Materialien und Systemen, bedeutenden architektonischen Merkmalen, hochwertiger Ausstattung, umfangreicher Ausstattung sowie erstklassiger Instandhaltung und Verwaltung in einer exzellenten Lage mit hervorragender Erreichbarkeit definiert. Die vorgeschlagenen Projekte sollen erstklassige, langfristige Büromieter anziehen und zeichnen sich durch Designmerkmale wie fortschrittliche Gebäudesystemtechnik, nachhaltige Architektur, mehr Licht und Luft, flexible Arbeitsräume, Zugang zu Außenbereichen für die Bewohner und die Integration von biophilem Design auf allen Ebenen, Terrassen und Decks aus.
Büromieter der Spitzenklasse stärken die Wirtschaft der Stadt, indem sie gut bezahlte Arbeitsplätze und Mitarbeiter schaffen, die Lincoln Road und andere lokale Unternehmen unterstützen. Die Projekte kommen den Stadtbewohnern auch direkter zugute: Durch die Erweiterung des Angebots an attraktiven Büroflächen finden Anwohner, die werktags pendeln müssen, eher geeignete Büroräume in der Nähe ihrer Wohnorte. Miami Beach kann zu einer echten „Live-Work-Play“-Gemeinschaft werden.
Die Erbbaurechte wurden mit dem Ziel einer Entwicklung erstellt, die mit den bestehenden Geschäften an der Lincoln Road kompatibel ist und diese ergänzt. Die Erdgeschossbereiche des Projekts müssen mit Einzelhandels-, Gewerbe- oder ähnlichen Nutzungen belebt werden, die sich in das Fußgängererlebnis der Lincoln Road einfügen. Die Erbbaurechte verbieten bestimmte gewerbliche Nutzungen, die üblicherweise von städtischen Grundstücken ausgeschlossen sind, z. B. illegale Praktiken, Erwachsenenunterhaltung, den Verkauf von medizinischem Marihuana oder Zubehör sowie bestimmte Geschäftsarten, die besser für Privatgrundstücke geeignet sind, z. B. Apotheken, Tattoo-Studios, T-Shirt-Läden, Convenience Stores oder Lebensmittelgeschäfte (mit Ausnahme von Anbietern von feinen, Spezialitäten und/oder Gourmet-Lebensmitteln und -Getränken), Formel-Einzelhandel und Filialisten (mit wenigen Ausnahmen) sowie große Einzelhandelsgeschäfte. Die Integration kleinerer Einzelhandelsflächen fördert die Belegung der Ladenflächen durch Dienstleistungsunternehmen und lokale Betreiber. Eine vollständige Liste der verbotenen Nutzungen finden Sie in Abschnitt 6.2 der Erbbaurechte, verfügbar Hier.
Die Ausschreibung zielte darauf ab, den Büroflächenbestand der Stadt zu erweitern. Dementsprechend schreiben die Erbbaurechtsverträge vor, dass Büroflächen der Klasse A innerhalb jedes Projekts mindestens 501 TP3T Grundfläche umfassen müssen. Büroflächen der Klasse A ziehen attraktive Mieter an, beispielsweise Unternehmen aus ausgewählten Branchen, deren gut bezahlte Mitarbeiter zur Belebung des Geschäftsviertels und zur Ankurbelung der lokalen Wirtschaft beitragen. Um der Öffentlichkeit einen komfortablen Zugang zu gewährleisten, sehen die Erbbaurechtsverträge vor, dass sich die städtischen öffentlichen Parkplätze in den unteren Etagen befinden müssen. Für die Parkgebühren werden die geltenden städtischen Gebühren erhoben, vergleichbar mit anderen städtischen Parkmöglichkeiten. Das Projekt P25/P26 konzentriert sich ausschließlich auf Büroflächen der Klasse A in den oberen Etagen. Das Projekt P27 umfasst Büroflächen der Klasse A und rund 43 Mieteinheiten zu marktüblichen Preisen. Kurzzeitmieten oder vorübergehende/hotelmäßige Nutzung sind im Projekt P27 untersagt, und alle Wohnmieter müssen eine Mindestmietdauer von 12 Monaten haben. Die Wohneinheiten dürfen nicht als Mikroeinheiten konzipiert oder als Co-Living-Raum genutzt werden.
Einnahmen für die Stadt
Garantierte Mindestmiete: Zusätzlich zu den jährlichen Wertsteuern der Projekte und den einbehaltenen Parkgebühren der Stadt generieren die Projekte Mieteinnahmen für die Stadt. Die Erbbaurechte für die Projekte sehen jährliche Mietzahlungen an die Stadt vor. Die garantierte Mindestmiete von Lincoln Road Property Owner, LP für das Projekt P25/P26 beträgt während der 99-jährigen Laufzeit ca. $210.088.941. Die garantierte Mindestmiete von 1664 Meridian, LLC für das Projekt P27 beträgt während der 99-jährigen Laufzeit ca. $145.704.144. Die kombinierte garantierte Mindestmiete für die Projekte P25/26 und P27 beträgt während der 99-jährigen Pachtlaufzeit ca. $355.793.085.
PauschalmietzahlungenEin Teil der garantierten Mindestmiete für die Projekte wird in Form von Pauschalzahlungen an die Stadt abgeführt. Das Projekt P25/P26 bringt der Stadt unmittelbar nach Inkrafttreten des Mietvertrags eine anfängliche Pauschalmiete von $2,5 Millionen ein. Anschließend folgt eine Pauschalmiete von $500.000 pro Gebäude (insgesamt $1 Million), sobald eine vorläufige Nutzungsgenehmigung vorliegt. Das Projekt P27 bringt der Stadt mit Baubeginn eine anfängliche Pauschalmiete von $2 Millionen ein.
Prozentuale Mietbeteiligung: Die Stadt profitiert zudem von der prozentualen Mietbeteiligung (dem Anteil der Stadt an den Projekteinnahmen). Die Stadt erhält einen höheren Mietbetrag, wenn 5% des effektiven Bruttoeinkommens für eines der Projekte die jährliche garantierte Mindestmiete übersteigen. Die prognostizierte prozentuale Mietbeteiligung von Lincoln Road Property Owner, LP für das Projekt P25/P26 beträgt während der 99-jährigen Laufzeit ca. $470.831.644. Die prognostizierte prozentuale Mietbeteiligung von 1664 Meridian, LLC für das Projekt P27 beträgt während der 99-jährigen Laufzeit ca. $345.408.801. Die kombinierte prognostizierte prozentuale Mietbeteiligung für die Projekte P25/26 und P27 beträgt während der 99-jährigen Pachtlaufzeit ca. $816.240.445.
Mietsteigerungen: Die der Stadt garantierte Mindestmiete steigt für das Projekt P25/P26 jährlich um den höheren Betrag von 2% oder dem Verbraucherpreisindex (CPI), jedoch nicht um mehr als 3%. Die der Stadt garantierte Mindestmiete steigt während der 99-jährigen Mietlaufzeit für das Projekt P27 in den Jahren 1-5 um 1,5%; in den Jahren 6-10 um den höheren Betrag von 1,5% oder CPI, jedoch nicht um mehr als 2%; in den Jahren 11-15 um den höheren Betrag von 1,5% oder CPI, jedoch nicht um mehr als 2,5%; und in den Jahren 16 bis 99 um den höheren Betrag von 1,5% oder CPI, jedoch nicht um mehr als 3%.
Neufestsetzung der Grundmiete: Die Erbbaupachtverträge beinhalten auch eine Neufestsetzung der Grundmiete in den Jahren 51 und 75, wobei die garantierte Jahresmiete erhöht wird, indem ermittelt wird, wie hoch die Miete zu Beginn der Jahre 52 und 75 gewesen wäre, wenn die jährlichen Erhöhungen in den Jahren 1-51 bzw. 52-75 jeweils der höhere Wert von 2% oder CPI gewesen wären ohne KappeLiegt der Verbraucherpreisindex (VPI) in einem Jahr über 21 TP3 Billionen, gilt die höhere Steigerung; liegt der Verbraucherpreisindex (VPI) in einem Jahr bei oder unter 21 TP3 Billionen, erhöht sich die Miete für dieses Jahr um 21 TP3 Billionen. Die geschätzte garantierte Mindestmiete der Stadt berücksichtigt die Auswirkungen der Mietanpassungen nicht. Da der Verbraucherpreisindex bei der Mietanpassung nicht gedeckelt ist, wird die garantierte Mindestmiete für die Stadt während der 99-jährigen Mietlaufzeit wahrscheinlich deutlich höher ausfallen als prognostiziert.
Transaktionsmiete (Gebühr): Die Stadt erhält 1,51 TP3T des Bruttoerlöses aus jedem Verkauf/jeder Übertragung durch den Entwickler/Pächter eines entwickelten Teils oder Bestandteils des Projekts. Die Transaktionsmiete ist für das P25/P26-Projekt auf 1 TP4T2,5 Millionen begrenzt (1 TP4T875.000 für P25 und 1 TP4T1.625.000 für P26), vorbehaltlich der Inflation. Für das P27-Projekt erhält die Stadt 1,51 TP3T des Bruttoerlöses aus jedem Verkauf/jeder Übertragung, vorbehaltlich der Inflation auf 1 TP4T2 Millionen begrenzt. Bei der ersten Übertragung des gesamten Projekts oder eines Teils davon durch den Entwickler wird der Stadt keine Übertragungsmiete geschuldet, wenn ein solcher Verkauf innerhalb der ersten fünf (5) Jahre ab dem zulässigen Übertragungsdatum erfolgt. Findet die erste Übertragung durch den Entwickler/Pächter am oder nach dem fünften Jahrestag des zulässigen Übertragungsdatums statt, wird der Stadt eine Transaktionsmiete geschuldet. Jeder Verkauf/jede Übertragung nach der ersten Übertragung durch den Entwickler unterliegt ebenfalls der Transaktionsmiete für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags.
Die garantierte Mindestmiete von Lincoln Road Property Owner, LP für das Projekt P25/P26 beträgt während der 99-jährigen Laufzeit ca. $210.088.941. Die garantierte Mindestmiete von 1664 Meridian, LLC für das Projekt P27 beträgt während der 99-jährigen Laufzeit ca. $145.704.144. Sollte die Abstimmungsfrage #4 angenommen werden, müsste die Stadt eine Verordnung erlassen, die die garantierten Mietzahlungen, die die Stadt aus den Projektpachtverträgen erhält, jährlich zu gleichen Teilen zur Finanzierung städtischer Projekte, Programme und Dienstleistungen in folgenden Bereichen verwendet:
- Initiativen für Infrastrukturen zur Widerstandsfähigkeit und Nachhaltigkeit;
- Arbeiterwohnungen; und
- Maßnahmen zur öffentlichen Sicherheit und Kriminalprävention.
Wenn die Abstimmungsfrage #4 nicht angenommen wird, werden die aus den Projekten eingenommenen Mieten im jährlichen Haushaltsverfahren als Einnahmen des allgemeinen Fonds ausgewiesen, ohne dass eine vorgegebene Zuweisung für bestimmte Projekte, Programme und Dienstleistungen der Stadt erfolgt.
Beide Projekte werden privat genutzt, darunter Büro-, Einzelhandels- und Wohngebäude. Dadurch entstehen ad valorem Grundsteuern, die vom Miami-Dade County eingezogen werden. Basierend auf den ad valorem Grundsteuerfeststellungen für ähnliche Projekte in der Nähe wird der Anteil der Stadt an den durch beide Projekte generierten ad valorem Grundsteuern auf jährlich rund $1,2 Millionen geschätzt. Diese Mittel werden an die Stadt ausgezahlt und dem städtischen Haushaltsplan zugewiesen, der jedes Haushaltsjahr veranschlagt wird. Die Einnahmen des Haushaltsplans können gemäß dem verabschiedeten Jahreshaushalt der Stadt ausgegeben werden, unter anderem für Dienstleistungen, Programme und Projekte, die den Einwohnern von Miami Beach zugutekommen.
Die Stadt betreibt derzeit die städtischen Parkplätze P25, P26 und P27, die Standorte der geplanten Projekte. Die Standorte P25/P26 umfassen insgesamt 192 Parkplätze. P27 bietet 151 Parkplätze. Jedes Projekt umfasst einen Ersatzparkplatz mit der gleichen Anzahl öffentlicher Parkplätze in einer Garagenstruktur. Nach Fertigstellung des öffentlichen Ersatzparkplatzes werden 1001 TP3B der Nettoeinnahmen aus den 192 Ersatzparkplätzen des Projekts P25/P26 und den 151 Ersatzparkplätzen des Projekts P27 der Stadt zurückerstattet.
Die Stadt betreibt die Ersatzparkfläche für jedes Projekt und hat das Recht, nach eigenem Ermessen den/die Bauträger mit deren Betrieb zu beauftragen. Verlangt die Stadt den/die Bauträger mit deren Betrieb, verhandeln Bauträger und Stadt über Bedingungen wie Betriebs- und Wartungsstandards, Kostenübernahme etc. Stadt und Bauträger vereinbaren in jedem Fall, dass die Parkgebühren für die Ersatzparkflächen nicht höher sind als die jeweils geltenden städtischen Gebühren für vergleichbare Parkmöglichkeiten.
Entwicklungsplan
Sollten beide Projekte im Referendum genehmigt werden, wird der Bau der beiden Projekte voraussichtlich schrittweise erfolgen. Bei der Planung werden alle relevanten Faktoren berücksichtigt, einschließlich der Auswirkungen auf die Parkmöglichkeiten in der Region und anderer Auswirkungen auf das Gebiet, wie beispielsweise der Bau des Convention Center Hotels. Die Stadt kann jedoch auch entscheiden, dass beide Projekte gleichzeitig und ohne negative Auswirkungen auf Einwohner, Unternehmen und Besucher der Stadt umgesetzt werden können. Sollten beide Projekte im Referendum genehmigt werden, wird die Stadt voraussichtlich innerhalb von sechzig (60) Tagen nach der offiziellen Bestätigung des Referendums die Details zur Projektphase und zum Beginn der Arbeiten festlegen.
Die Stadt ist sich bewusst, dass der Bauprozess, wenn die Wähler den Projekten zustimmen, sorgfältig geplant und gesteuert werden muss, um mögliche negative Auswirkungen auf die Anwohner und den Lincoln Road District zu minimieren. Vor Baubeginn müssen die Projekte in einer öffentlichen Anhörung vor dem Design Review Board genehmigt werden. Der Antrag des Landnutzungsausschusses erfordert eine vom Verkehrsministerium geprüfte und genehmigte Verkehrsstudie, die den Bedarf zur Deckung der erwarteten Nachfrage berücksichtigt. Wie bei allen großen Bauprojekten in der Stadt werden die Projekte zur Erteilung einer Baugenehmigung verpflichtet, alle notwendigen Parallelitäts-Upgrades und -Verbesserungen zu bezahlen und durchzuführen, um sicherzustellen, dass die bestehende Infrastruktur der Stadt die Nachfrage decken kann, zB Wasser und Abwasser, Transport usw.
Der Lincoln Road Business Improvement District hat seine Unterstützung für beide Projekte zum Ausdruck gebracht, da er der Ansicht ist, dass die Entwicklungen den Lincoln Road District vollständig als „Leben-Arbeit-Freizeit“-Viertel realisieren werden.
Falls ein oder beide Projekte beim Referendum genehmigt werden, werden Einzelheiten zu Projektphasen und Reihenfolge des Baubeginns voraussichtlich innerhalb von sechzig (60) Tagen nach der offiziellen Bestätigung des Referendumsergebnisses festgelegt. Beim Projekt P25/P26 beginnt der Bau für P25 spätestens 35 Monate und für P26 spätestens 54 Monate nach dem Baubeginn. Die vorläufige Baugenehmigung (TCO) muss für P25 63 Monate und für P26 82 Monate nach dem Baubeginn vorliegen. Der Bau des Projekts P27 beginnt spätestens 34 Monate nach der Baugenehmigung. Das Projekt muss die TCO spätestens 64 Monate nach der Baugenehmigung erreichen.
Parken
Ja. Beide Projekte, die vom Lincoln Road Business Improvement District (BID) unterstützt werden, sehen Pläne zur Reduzierung der Beeinträchtigungen für Anwohner und Unternehmen entlang der Lincoln Road während der Bauzeit vor. Das Projekt P25/26 sieht durch ein stufenweises Verfahren an beiden Standorten keinen Nettoverlust an Parkkapazität während der Bauzeit vor, ohne dass bestehende Parkplätze an externe Einrichtungen verlagert werden müssen. Bis zur Errichtung eines Parkhauses an einem der Standorte wird im Rahmen des Projekts P25/P26 ein Parkservice angeboten, der teilweise vom Bauträger subventioniert wird und der Öffentlichkeit zu Preisen zur Verfügung steht, die mit den städtischen Gebühren an der Lincoln Road kompatibel sind. Das Projekt P25/P26 ermöglicht der Stadt während der Bauzeit weiterhin Parkeinnahmen, und das temporäre Parkservicesystem bietet Anwohnern und Kunden der Lincoln Road zusätzlichen Komfort. Der Parkraumbeschränkungsplan des Projekts P27 sieht eine Unterstützung des Parkplatzbedarfs in nahegelegenen privaten Parkeinrichtungen rund um die Lincoln Road während der Bauzeit von P27 vor.
Ja. Beide Projekte umfassen Ersatzparkplätze in Höhe der derzeit auf allen drei (3) Parkplätzen vorhandenen Anzahl. Die Stadt erhält die Nettoeinnahmen aus diesen Stellplätzen, die voraussichtlich den aktuellen Einnahmen entsprechen. Die Pachtverträge sehen vor, dass die Gebühren für öffentliche Parkplätze in den fertiggestellten Projekten nicht höher sein dürfen als die bestehenden Gebühren der Stadt für vergleichbare Parkmöglichkeiten. Die Stadt betreibt alle Ersatzparkplätze für öffentliche Parkplätze für jedes Projekt. Sie hat jedoch das Recht, nach eigenem Ermessen zu entscheiden, dass der Bauträger die Ersatzparkplätze betreibt, sofern dies dem Bauträger spätestens sechzig (60) Tage nach der offiziellen Bestätigung des Referendumsergebnisses mitgeteilt wird. Entscheidet sich die Stadt für den Betrieb der Ersatzparkplätze, werden die entsprechenden Bedingungen in einer separaten Betriebsvereinbarung festgehalten. Verpflichtet die Stadt den Bauträger zum Betrieb der Ersatzparkplätze, verhandeln Bauträger und Stadt Bedingungen wie Betriebsstandards, Kostenübernahme usw. In jedem Fall vereinbaren Stadt und Bauträger, dass die Parkgebühren für öffentliche Parkplätze nicht höher sein dürfen als die jeweils geltenden Gebühren der Stadt für vergleichbare Parkmöglichkeiten.
Öffentliches Engagement
Gemäß Abschnitt 1.03(b)(2) der Stadtverfassung muss die Mehrheit der Wähler in einem stadtweiten Referendum die Pacht von mindestens zehn (10) Jahren für bestimmte städtische Parkplätze in der Nähe der Lincoln Road genehmigen, einschließlich der drei Parzellen der geplanten Projekte P25, P26 und P27. Vor der Abstimmung wurden die Erbbau- und Entwicklungsverträge für beide Projekte endgültig ausgehandelt und von der Stadtkommission in einer öffentlichen Anhörung genehmigt.
Die Stadtkommission verabschiedete die Resolutionen 2022-32243 und 2022-32249 und forderte gemäß Abschnitt 1.03(b)(2) der Stadtverfassung eine Sonderwahl am 8. November 2022, um den Wählern der Stadt Abstimmungsfragen vorzulegen. Sollte das Referendum scheitern oder die Abstimmungsfrage(n) nicht angenommen werden, sind die Erbbau- und Entwicklungsverträge null und nichtig.
Seit 2019 fanden neunzehn (19) öffentlich angekündigte Sitzungen zum Büroentwicklungsprojekt, zur Lincoln Lane und zu den geplanten Projekten statt. Sollten die Projekte am 8. November 2022 genehmigt werden, bietet sich der Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich zu den geplanten Projekten zu äußern, darunter öffentliche Anhörungen vor dem Design Review Board, um die architektonische Gestaltung der Projekte zu prüfen.
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